房地产十大龙头股投资价值评级(附表)
www.hexun.com 【2006.04.18 11:35】 网易财经
【作者：招商证券】
●房地产市场中长期向好。由于消费升级和城镇化的趋势不可逆转；拆迁带来大量被动房地产需求的格局也在短期内难以改变；另外各种原因刺激国内外资金对房地产投资的热情日益膨胀，因此支撑我国房地产需求深层次的理由依然非常充分。同时由于历史原因导致的巨大高品质房地产供给缺口将支持我国房地产市场中长期向好。
●政策调控只能带来短期波动。尽管我们相信政策调控将会伴随行业发展的整个过程，但从国际经验看，政府对房地产市场进行严厉调控的可能性很小。
●优质企业发展潜力更大。由于房地产市场外延性的增长机会将逐步萎缩，综合实力强的优质公司将在今后竞争中逐步提高市场地位。
●如何区分优质公司。我们认为首先应该分析其发展战略，只有具备比较明确的持续发展能力的公司才能作为战略性资产投资。
●建议利用市盈率对优质公司估值。由于我国房地产市场处于快速发展时期，重估净资产（RNAV）不能反映优质企业未来的成长性，因此建议利用市盈率估值；而对那些发展战略不明朗的公司，应仍采用RNAV估值，以求控制风险。
●我们维持“七朵金花”的强烈推荐。深万科、栖霞建设、金地集团、金融街、招商地产、泛海建设和中国国贸自我们2005年底强烈推荐以来，表现已经充分证明我们当时的“强者恒强”的判断，目前我们依然维持对它们的强烈推荐评级。同时我们也会加大对其他比较优秀公司推荐的力度。
行业发展未来趋势的判断：政策调控难掩行业中长期向好我们认为住房市场存在着的这种结构调整将是今后市场发展的主要轨迹，并为房地产企业带来大量的赢利机会。当然尽管国家为了节约资源，目前正在加大产品结构调整力度，但我们认为这是两个层面的问题，而且高品质的产品并不意味着仅仅只通过面积这一指标来衡量。
机会这种结构性失衡带来的机会我们可以进一步总结为五个方面，这也是我们建议投资者在今后挖掘房地产投资机会应遵循的主要秘诀：秘诀1、各上市公司现有的土地储备。储备量越多、位置越好，那么这些公司的重估价值越大，目前市场已经非常认同这种“寻宝”思路；秘诀2、二三线城市房地产市场的发展状况。由于我国目前的房地产市场整体上是一个刚刚起步的过程，各地房地产市场的发展并不同步，例如近期尽管上海等地的市场陷入比较明显的调整，但在天津、武汉、成都等地的房地产市场依然保持非常兴旺的状况。因此我们认为那些在这些正在兴旺繁荣的市场拥有较多开发项目和土地储备的开发企业在短期内无疑拥有更好的盈利前景。
秘诀3、目前市场上大量闲置土地的利用。由于历史原因，原来很多廉价的土地都已经通过各种途径流入到社会主体手中，现在随着土地价值的增值，这些社会主体就有动力将土地增值变现。而且目前国家也正在增大这部分闲置土地的清理力度，因此我们认为很多没有开发能力的社会主体必然将手中的存量土地通过各种方式投入到市场中来，这就为一些优势开发企业提供了额外的盈利机会，例如万科并购南都，我们预计这一趋势在今后会表现得越来越明显。
秘诀4、特殊的拿地手段。由于我们市场尤其是土地市场尚未完全市场化，因此部分开发企业依然存在特殊的拿地空间；而且有些公司由于拥有非常明显的核心竞争力，即使在正常的市场化拿地过程中，也能得到相对低廉的土地，例如华侨城。
秘诀5、投资性房地产市场。尽管这个市场尚小，尤其是上市公司涉足投资性房地产物业的比例很低，因此这个市场的盈利模式并没有得到充分的挖掘。但从港股华润置地（1109）2005年年报分析结果看：净利润同比增长18倍，剔除物业重估增值后则只增加97％。
风险目前市场最大的风险依然来自于政策调控，但从美联储的研究结果看，全球18个主要工业化国家经验表明：即使GDP出现一定的波动，实际房价受到的影响有限。而且政府对房地产市场进行严厉调控只会在两种情况下出现：房地产市场的发展严重影响到实际产出或者金融安全。
因此我们的结论是：政策调控将一直伴随着行业的发展，上市公司的股价短期波动肯定会存在，但不会影响到中长期上涨的基本格局。
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