[案例分析]房屋租赁合同纠纷中已超过诉讼时效时的胜诉风险

基本案情：1999年1月27日，王戈庄居委会与银都商贸签订房屋租赁合同，合同约定：“出租方：胶南市珠山街道办事处王戈庄居委会，承租方：银都商贸有限公司。房屋座落（幢号、方向）铁山路157号，使用面积：40 200平方米，租赁期限为15年，银都商贸每年交付王戈庄居委会租金16万元，交纳期限：每半年一次，自1999年4月1日起至2014年3月31日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2.承租人利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；3.承租人拖欠租金累计达6个月的。”1999年4月7日，银都商贸在其住所地成立了银都大酒店，后银都商贸和银都大酒店因未年检被胶南市工商行政管理局于2001年12月17日吊销营业执照。 　　庭审中，王戈庄居委会提交了其从胶南市工商行政管理局调取的房屋租赁合同备案件，证明王戈庄居委会与银都商贸之间的租赁合同及约定的租金，经质证，银都商贸未提出异议。王戈庄居委会提交了私营企业登记（吊）信息查询结果，证明银都商贸和银都大酒店于2001年12月17日被吊销的事实，经质证，银都商贸和银都大酒店无异议。王戈庄居委会提交了1999年10月28日收款凭证，交款单位为银都，数额1万元；1999年1月26日收款收据，交款单位为宋刚，数额7万元； 2000年9月11日收款凭证，交款单位为银都大酒店，数额5 000元；2000年5月8日收款凭证，交款单位为银都大酒店，数额8 000元；2000年9月11日收款凭证，交款单位为银都大酒店，数额2万元，共计113 000元，证明银都大酒店交纳租金的情况,经质证，银都商贸对收款凭证没有异议. 2003年9月份王戈庄居委会与银都商贸终止了合同，王戈庄居委会又将涉案房屋出租他人。王戈庄居委会提供证人王兆建、崔彩霞（分别在该村委会任支部书记和会计）出庭作证，王兆建称，1999年到2002年底，银都商贸租赁王戈庄居委会的房屋，当时双方签订的合同约定的租金是每年16万，银都商贸在开酒店期间，一共交付5次，共11.3万，剩余部分村委会每年都去找其索要；崔彩霞称，银都商贸还欠村委会3年的租赁费，是36.7万元。经质证，银都商贸认为，王戈庄居委会到目前为止，也不能准确的计算出银都商贸所欠租金数额，其在诉状中称，银都商贸至起诉之日，欠租金30余万元，而在庭审中称欠租金50余万元，王戈庄居委会的证人，却称银都商贸欠租金36万余元，王戈庄居委会的主张前后矛盾，却没有证据证明，其证人作为村领导，也证实对于终止合同时的实际情况不知情，所以王戈庄居委会主张银都商贸尚欠租金数额仅仅是主观推算，无事实根据。并且王戈庄居委会提供的两位证人分别担任居委会的书记和会计，在本案中与王戈庄居委会有重大的利害关系，并且其没有证据证明没有超过诉讼时效的事实，因此王戈庄居委会主张称没有超过诉讼时效的理由依法不能成立，并请求驳回其诉讼请求。 　　原审法院判决：驳回王戈庄居委会的诉讼请求。 　　宣判后，上诉人王戈庄居委会不服一审判决，向二审法院提起上诉。其上诉理由是：原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，对于胶南市人民法院的已过诉讼时效的判决有异议，并且上诉人有新的证据提供证明。上诉人1999年1月27日和被上诉人银都商贸签订房屋租赁合同，合同约定被上诉人银都商贸每年交付上诉人房屋租赁费16万元。合同签订后，被上诉人银都商贸又成立了银都大酒店在涉案房屋中经营。之后，银都大酒店仅缴纳了租赁费113 000元。目前，两被上诉人尚欠上诉人租赁费30万余元。上诉人每年都多次向被上诉人催讨其所欠余款，并且上诉人有催讨过程的相关居委会会议记录为证。所以上诉人认为自己的诉讼请求没有超过法定的诉讼时效期间，是严格按照合同的约定在法定的期限内向被上诉人主张权利。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原判决，并依法改判。 　　被上诉人银都商贸、银都大酒店共同答辩称，原审认定上诉人的诉讼请求超过诉讼时效是正确的，根据民事诉讼法的规定，涉及租赁费的诉讼时效是一年，上诉人一审主张的租赁费距起诉之日已达9年之久。上诉人并没有证据证明被上诉人欠其租赁费，双方租赁费已经在被上诉人与上诉人终止租赁关系时结清。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应依法予以维持，请求驳回上诉人的上诉。 　　终审判决结果为： 　　驳回上诉，维持原判。 　　北京资深房地产律师袁玉柱评析：根据上诉人王戈庄居委会的上诉理由与被上诉人银都商贸、银都酒店的答辩，本案争议的焦点为，第一，银都商贸是否拖欠王戈庄居委会的租金；第二，王戈庄居委会的起诉是否超过法定的诉讼时效。关于焦点一：根据王戈庄居委会从胶南市工商行政管理局调取的房屋租赁合同备案件可以证明银都商贸于1999年1月27日起租赁系争房屋，并向王戈庄居委会交付租金，双方之间存在着租赁关系，但双方租赁关系何时终止，银都商贸是否还拖欠王戈庄居委会的租金，王戈庄居委会并未提交证据予以证明。因此，王戈庄第二居委要求银都商贸交付租金的请求证据不足，二审法院不予支持。关于焦点二：王戈庄居委会主张其实际向银都商贸催讨过租金，对此，银都商贸予以否认。王戈庄居委会在二审期间提交了两委会会议记录，因该会议记录只是王戈庄居委会的内部会议记录，不能证明其向银都商贸、银都大酒店实际催讨过租金。故，王戈庄居委会无确凿证据对其主张予以证明，理应承担举证不能的法律后果。鉴于王戈庄居委会的诉讼请求已超过诉讼时效，原审法院不予支持王戈庄居委会要求银都商贸、银都大酒店支付4万元租金的诉讼请求并无不当，二审法院予以维持。上诉人王戈庄居委会的上诉请求缺乏法律依据，二审法院不予支持。