[物权法]司法解释
《物权法》司法解释理解
近年来，涉及物业权益的纠纷案件数量不断增加。最高人民法院经过了广泛的调研、分析，多次征求了有关部门和社会各界的意见，起草制定了两部司法解释。两部司法解释涉及热点、难点问题，对物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理有了依据。
比如，在备受争议的小区车位归属方面，司法解释明确：如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 在近年出现的业主炒物业公司引发的纠纷方面，司法解释明确，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持；物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
司法解释对上述条款明确称，应综合考虑“民宅商用”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。
1 车位按比例配置给业主
司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。
2 住改商须整栋业主同意
司法解释：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
民宅商用改变了住宅的法定用途，破坏了既有秩序，如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难，此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作，至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
3 房子空置也要交物业费
司法解释：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。
选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。