金岩石:集体开发商时代 调控让住房更美好

www.eastmoney.com2010年06月05日 05:48金岩石证券时报

经济学家金岩石(资料图)

这是一个开发商的时代，开发商是一个多层次的机构群体：中央政府是一级开发商，主营“铁公基”；地方政府是二级开发商，主营开发区及旧城改造；房地产企业是三级开发商，主营房地产；物业管理和交易商是四级开发商，主营存量资产的保值和交易，此外还有若干关联产业，构成了一个巨大的利益群体，存在着推高房价的群体冲动。

政策调控，为什么房价越调越高？调控的目标究竟是什么呢？

任志强的“万言书”被称为开发商“谢幕”前的高调。旁观这场论战，有两个问题值得深入探讨：第一，政府应该如何调控楼市？第二，开发商何时才会“谢幕”？政府调控楼市是政府的职责，尤其是在中国，社会主义市场经济的特点就是“两手”并存：一只“看不见的手——市场”；一只“闲不住的手——政策”。政策频频出手调控楼市不足为怪，值得思考的是为何房价会越调越高？

比较“金砖四国”中国房价还很理性

房价上涨的趋势来源于城市化，城市化背后是两个流动性：一是人口流动性，二是货币流动性。通俗说，人一旦有了钱，就会带着钱跑，中国老话——树挪死、人挪活，走运——走才有运！在人口与货币的流动性背后，是交通运输网与信息的流动性，所以伴随着互联网发展和高铁网的建设，人口流动的方向会日益趋同。在欧美发达国家，城市化的路径是小富进城、大富进京，然后是穷人进城、富人下乡。这是城市化的两个阶段，就像钱钟书先生《围城》描写的一样，人口的双向流动来自于人性，所以很难形成人口高度集中的“超级都市”。但在发展中国家，人口的流动不仅会一步到位，直接“进京”，而且穷人进城了，富人也不下乡，所以就产生了现代超级都市圈。福布斯杂志预测了2015年的十大超级都市，用两个坐标系来看这十大超级都市就会发现，亚洲国家有7个，发展中国家有8个，简单结论就是：亚洲发展中国家的城市化多半选择了超级都市圈模式。

超级都市圈的城市化模式必然带来居住空间稀缺，所以在城市房价上涨的背后有两种刚性需求，其一是普通人追求的消费需求，其二是投资人追求的投资需求。两种刚性需求的力量并不是均衡作用的，这就出现了亚洲城市化进程中的三个阶段：第一阶段以投资性需求为主导，主流销售房产是“毛坯房”；第二阶段以投资和消费双重需求为主导，主流销售房产是装修房；第三阶段以消费需求为主导，主流销售房产是二手房。“毛坯房”不是消费品而只是土地的空间分割，因此直接体现着城市土地的稀缺性，而稀缺性是商品市场中的基本财富属性，于是就出现了一只“看不见的手”，引导着人们在追逐私利的过程中创造社会财富，从而把城市房价的上涨转变为对财富的追求。

选择居民收入水平相近的国家进行比较，中国楼市的价格水平还相当理性。比较“金砖四国”的首都，莫斯科的房价居首，大孟买次之，巴西利亚再次，中国北京上海的楼市均价还不到巴西利亚的一半、孟买的三分之一、莫斯科的七分之一！都是发展中国家，也都是人口大国，相比之下，中国楼市的上涨空间还很大。

社会和谐需要“闲不住的手”

发展中国家，驱动高房价的力量是那只“看不见的手”，是市场化驱动的两极分化。但为了社会的和谐与稳定，遏止房价过快上涨，应作为阶段性的常规政策纳入城市管理者的工作守则，这就需要有一只“闲不住的手”，即政策调控。在中国，城市的管理者是地方政府，土地财政是地方政府的金饭碗，地方政府在土地财政收入的驱动下有推高地价的内在冲动，于是地价推高房价，楼市进入了非理性繁荣。而和谐稳定是中央政府的关注要点，土地财政是地方政府的利益，楼市的政策调控就变成了中央与地方的博弈，结果是鹬蚌相争，渔翁得利，多数房地产开发商也获得了超额利润。

然而，政策调控的结果为何总适得其反呢？因为在这个阶段，政府也是开发商，且是国家的“超级开发商”。发展中国家，英文Developing country，这个词与开发商的英文Developer是同源词，即发展中国家就是开发商国家。发展中国家的政府具有二重性，作为公共服务机构，追求和谐社会；作为超级开发商，“发展是硬道理”。这就引出了一个经济学的新命题：最大化与最优化之争。诺贝尔经济学得主阿马蒂亚·森在《理性与自由》一书中把最大化和最优化视为理性决策中“基本的对立”，来源于理性决策排序的“菜单”的不完备性。开发商的利益最大化，一定不是社会利益的最优化，政策调控的目标是服从于政府作为开发商的利益，还是服从于政府作为公共服务者的利益，这就是问题的开始。

政策调控的目标究竟是什么？如果目标是解决城市人口的居住需求而非买房需求，调控的重心就不应该是房价，而是供求结构。在供给方，要增加商品房的土地供应，在需求方，要有计划地培育租房需求以弱化居民的买房欲望，同时顺势而为，让市场驱动高端物业的价格。这是一个最优化的“菜单”，把楼市分为三级市场：租房、普通住宅和高端物业，分别对应三个群体：低端群体、中产阶层和富人阶层。所以我赞成推行“双轨制”：政府管公租房，市场管商品房，房价的高低由市场供求决定。

一些经济学家高唱“为穷人说话”的口号挑战高房价，仿佛政策调控的目标是降低房价。由此产生两个悖论：第一，房价越低，买房需求越高，房价上涨的刚性就越强，因此以降低房价为目标的政策必然是无效的；第二，压低房价究竟是为穷人说话、还是替富人“砍价”？这是要挑明的问题。上海第一豪宅汤臣一品的房价现在每平米高达19万，降到5万穷人买得起吗？房价高低的问题只能交给市场，供求决定价格的规律是谁也无法改变的市场规律。把豪宅价格的涨跌交给“看不见的手”，越高越安全。高房价要承担较高的房产税费和贷款利息，富人就是负债的人，而“债”的中文是“人”和“责”的形意组合，高端物业的价格就是承担责任的财富幻觉，为获得高端身份的象征，当然应该支付较高的代价。

应剑指开发商冲动

在发展中国家的城市化进程中，“看不见的手”推高城市房价，“闲不住的手”追求社会和谐，所以政策调控的目标应该是政府行为的自我约束和公共监督，因为在城市化的进程中，最大的危险是政府追求自身利益的最大化！这是一个开发商的时代，开发商是一个多层次的机构群体：中央政府是一级开发商，主营“铁公基”；地方政府是二级开发商，主营开发区；房地产企业是三级开发商，主营房地产；物业管理和交易商是四级开发商，主营存量资产的保值和交易，此外还有若干关联产业，构成了一个巨大的利益群体，所以存在着推高房价的群体冲动。一般消费者是弱势群体，绝对无法对抗城市化进程中的开发商冲动。

开发商冲动，也许应定义为一个新的经济学概念，来描述一个群体能够以社会的名义追求自身利益的最大化。因为在开发商时代，包含政府在内的开发商群体是城市化的驱动力、市场强势群体，拥有三大垄断经济要素：土地+货币+公权力。社会是由不同偏好的群体组成的，任何一个群体的利益最大化都不可能是社会利益的最优化，和谐社会的基础就是不同社会群体之间的妥协。

抑制房价的过快上涨和收入分配制度的改革，努力缩小财富两极分化，营造安居乐业环境。“安居”不等于拥有，更不等于“居者有其屋”，公租房同样可以“安居”，却不会引发财富分配与再分配的利益纷争。在发达国家中，德国是城市房价最稳定的国家之一，1977年至今，德国主要城市的房价平均每年上涨1%左右，自有房产比率是42%，家庭租房的比率高达58%。在中国，年轻人租房结婚被网络文化定义为“裸婚”，而在德国，77%的年轻人是租房结婚的。美国的自有房产率多年徘徊在60%左右，当年有位著名的房地产开发商讲过，美国的自有房产率接近70%就会有危机，这次金融海啸让他不幸言中，因为此次金融危机爆发之前，美国自有房产率达到了69%，去年底下降到62%，近7%的家庭失去了自有房产的抵押品赎回权，美国楼市才止跌回升。

城市化必然带来城市土地资源的稀缺，所以必须用政策调控开发商冲动，尽快完善租房产业，分流住宅市场的压力。过去25年，中国房地产业从一个极端走向另一个极端，从全体“公租”变成全民“炒房”，现在应该讲一讲中庸之道，在租房—低端—高端的三级市场体系中返璞归真，让多数人能够亲身体会世博会的理念：“城市让生活更美好”。