完善我国住房金融体系的思考

完善我国住房金融体系的思考

□　　黎显扬

中图分类号：Ｆ２９３．３０

文章编号：１００６－７３８８（２０１１）０１－０００７－０３文献标识码：Ａ

随着社会经济的发展，房地产业在我国国民经济中的地位和作用显得非常重要，已成为我国经济的重要产业。住房金融是支持房地产业发展的关键，尤其是实行个人住房商品化以后，构建和完善住房金融体系显得愈加迫切。

１　　我国住房金融体系存在的主要问题

（１）以住房公积金为主要内容的政策性住房金融尚处于起始阶段

１９９１年，上海市借鉴新加坡经验率先推行公积金制；１９９４年国务院颂布了《关于深化住房制度改革的决定》后，公积金制迅速在全国得到推广。目前全国有３１个省、自治区、直辖市，３６个大中城市，２１３个地级市和大部分县城建立了住房公积金制。２００６年全国城镇归集住房公积金１３８３亿元，２００７年归集额为１８１０亿元，然而，住房公积金作为新制度实行的效果不佳，其主要表现为：①广大工薪阶层收入很低，很多企业经济效益欠佳，因此公积金的实际归集率很低，目前仅占工资的５％～１０％。②居民使用公积金贷款时，还款率占收入的比例太高，一般在３０％～５０％左右，甚至更高。而在新加坡，这一比例通常在１０％以下。③住房管理中心对发放收益相对较低的公积金

贷款缺乏积极性。④有关部门对公积金的归集和使用的监管不够，主要问题有：部分银行归集后不放贷；部分单位将提留的公积金挪作他用或只扣员工工资中应缴部分，而不出单位应缴的部分；公积金管理关系不明，造成政出多门、互相扯皮、管理混乱等现象；部分住房管理中心违章办事等。

（２）现代住房金融融资体系没有完全形成完整的住房融资体系主要包括三部分：专业性的住房金融机构、非专业性住房金融机构和向住房融资提供保险的金融机构（包括民营和公营的保险机构）。但目前，我国专业性的住房金融机构还没有完全建立起来。开办住房金融业务的有四大国有银行、股份制商业银行、住宅储蓄银行和住宅信用合作社等。其中，国家商业银行和股份制商业银行的功能并未得到充分发挥，住宅信用合作社还处于试点阶段，具有地方性、规模小的特点。同时，也没有向住房融资提供保险的金融机构。因此，我国的住房金融体系还处于不完善的状态。

（３）住房金融市场发育滞后

我国的住房金融市场经过几年的发展，虽有了一定的规模，但与我国房地产业的发展、住房制度改革相比，仍显得相对滞后。这种滞后表现在：首先是一级住房金融市场不完善。如住房金融机构体系不健全，业务品种单一，操作技术陈旧等。其次是二级住房金融市场尚处于初级发展阶段。没有固定的交易场

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所，没有规范的操作规程，没有便捷的产权登记和管理制度，缺乏专门的专业人员以及配套的服务体系等。二级市场发展的滞后，必然制约一级市场上有效需求的形成与扩大，导致一级市场资金的短缺，推迟一级市场上新商品房的出售，从而使住房市场陷入困境，导致住房信贷资产风险剧增。（４）住房金融领域狭窄

不能适应住房抵押款发放的需要。从目前银行融资的方式看，我国住房抵押贷款主要来自于住房基金存款，包括政府和企业住房基金存款，公积金存款和住房储蓄存款。融资渠道的单一，造成银行信贷资金不

新加坡的住房公积金模式，推行住房公积金制度；借鉴了德国的合同储蓄模式，成立了部分住宅储蓄银行；借鉴了美国的住房抵押贷款模式，通过立法推动个人购房抵押贷款业务。但在具体的运作过程中仍存在一些制约因素，消除制约因素须靠政府的政策支持，更需要构建中国住房金融模式，即根据我国实际，结合美国的住房抵押贷款模式和德国合同储蓄模式，以下方面入手。

（１）规范公积金的运作方式

完善的公积金制度，可以转变住房的分配体制，提高职工工资中住房消费含量；可以为城市建设经济

其表现为：①银行融资渠道单一，没有形成规模，辅之以住房公积金制度来构建。具体讲，应该着重从

足。②银行贷款种类单一。就各银行的贷款政策看，适用房和安居工程提供稳定的低成本资金，从而降低其贷款要求都是相同的，在贷款条件偿还期限、利率、住房的造价；可以为职工个人购买经济适用住房提供还款方式等方面，没有根据借款人的不同情况作出不同的安排，不能满足不同消费群体的具体要求。③住房金融几乎未涉及住房建设的直接融资业务。如通过住房金融债券、住房抵押债券、住房开发股票等有价证券来进行融资的方法尚未大量采用，住房金融市场上不动产抵押券几乎还是空白，发展空间很大。（５）个人住房抵押贷款业务难以推行

自２０世纪８０年代我国住房金融恢复至今，个人住房抵押贷款却未能得到长足发展，其效能没有充分发挥。制约个人住房抵押贷款开展的因素主要有几点：①个人住房抵押款资金供给不足。目前，住房金融资金的来源主要是住房基金存款、住房公积金存款、个人住房存款，然而这三种存款都不同程度地受到限制，造成抵押贷款资金来源不足。②银行缺乏积极放贷的内在机制或动力。影响银行放贷的原因主要是个人住房抵押贷款缺乏安全性，抵押债券流动性差、盈利性不足以及操作复杂、手续繁多等。③个人住房抵押贷款的有效需求不足。住房价格与普通消费者的收入水平不成比例，房价高、收入低限制了有支付能力的住房消费信贷需求群；租售价格不合理，职工不愿意借钱买房，甚至有钱也不买房；对居民购房贷款的条件苟刻、额度小、偿还期短；产权清晰度不高，产权交易市场尚未形成，物业管理尚未制度化等因素都影响和制约着居民住房抵押借贷的积极性。２　　完善中国住房金融体系的政策建议

通过以上分析可知，我国的住房金融发展借鉴了８

低利率的贷款资金。随着公积金的归集量逐年递增，规范公积金的运作就显得更加重要。在公积金的监管方面，应借鉴新加坡中央公积金局运作模式，建立公积金管理、监督机构，制定全国住房公积金的政策、措施，培训专业人员，指导地方住房公积金管理机构的工作，对公积金的运作进行监督，以保证安全性。在融资方面，一是扩大实行公积金制度的对象和范围。随着我国经济的发展和农村城镇化进程的加快，私营经济成分在整个经济中已占有一定比重，城镇私营企业的职工、个体商户、城镇长住户口的乡镇企业职工，也要解决住房问题。因此，应把他们纳入公积金制度的范围。二是公积金缴交要具有务实性，经济效益好的单位，应逐步提高职工个人和单位的公积金缴纳率，经济效益差的单位应降低单位和职工的住房公积金缴纳率，根据不同情况，具体确定单位和职工的住房公积金缴纳率，使之更加切合实际。在贷款方面，除重点支持经济适用住房建设外，还可用于购房、租房、修房、合作建房等，并逐步向个人抵押贷款过渡。所有住房公积金贷款、结算等金融业务全部委托商业银行办理。这样，能充分利用现有商业银行的网点机构，减少住房公积金管理费用和成本。（２）构建住房金融储蓄机制

住房金融特点是借短放长，因而发展住房金融业务必须有稳定的低成本资金来源，目前可以从以下几方面努力：①大力发展住房储蓄业务。住房储蓄对银行来说是专向存款，直接反映购房的需求状况，也是

个人住房抵押贷款稳定增长的信贷资金来源。当前应通过采用存贷挂钩储蓄、保险住房储蓄、公积金住房储蓄等多种形式，吸收个人住房资金的存入。②创新金融工具，推动住房筹资融资的证券化。通过向社会发行住房债券、房地产股票等工具融通长期资金，允许各种存单和商业票据在住房金融市场上流通转让；同时，大力开展包括转递证券、转付证券在内的房地产抵押贷款证券和房地产投资信托等不动产证券业政府提供政策性住房抵押贷款和利息补贴，必要时还可以向银行申请专项再贷款。（３）扩大住房抵押贷款规模

在我国现时商品房价格与居民收入之间存在巨大房消费能力，关键在于金融手段的创新。各家住房金融机构积极进行市场调研，总结经验、研究对策，放宽对借款人资格限制，简化申办条件和手续，改变贷款申请者对住房抵押贷款的不良印象，从而扩大使用范围，同时政府及房地产开发商从实际出发，采取切实有效的措施，使过高的房价降下来，创造住房金融消费的有效需求，推动住房抵押贷款业务的进一步发展。另一方面，创新住房抵押贷款方式应根据购房者的不同需求，设置多种抵押贷款种类，可参照发达国家的经验，设置固定利率抵押贷款、可调利率抵押贷款、渐进式付抵押贷款、旧房改造贷款、住房装修贷款等住房消费信贷品种。我国目前有些城市推出的组合贷款，即抵押贷款与人寿保险相结合（借款人在整个抵押期间只是每月偿还利息，但同时缴纳人寿保险费，这样，当人寿保险到期时，用到期的保险收入来抵偿抵押贷款本金）。住房公积金与商业银行商业性贷款相结合的住房抵押贷款新品种应推广。再者，针对于住房抵押贷款和商品房按揭贷款、公积金抵押贷款、住房储蓄信贷、安居工程贷款等可实行低利率和浮动利率。

（４）培育我国住房抵押二级市场

规范化住房金融市场应是一级市场和二级市场均很发达和完善的市场。在一级市场上，政策性和商业性住房金融机构应随着市场的变化，开展多种多样的信贷业务，并通过发行住房证券筹集资金；国家有关

〔本文编辑：王士荣〕

保险机构为住房信贷提供保险和担保；信托机构则在信贷或债券到期以前负责保险和持有抵押品的财产权。参与一级住房金融市场的有：金融机构、保险机构、国家有关机构、信托机构等。二级市场是住房金融市场的核心，其内容就是将抵押贷款证券化，它的建立主要是将资本市场机制引入住房抵押市场，可以使金融机构在二级市场转让住房贷款债权，从而降低信用风险，增强资金流动性。因此，我们要借鉴国际政府住房抵押贷款保险机构，减少违约风险，增强金融机构对住房抵押贷款的信心，并促进其标准化。二是政府成立国有住房抵押贷款债权证券经营机构，买卖有认可保险的住房抵押贷款，对之加以组合，发行售给广大投资者。三是设立专门的政府中介保证机构。提供住房抵押款信心，增强二级市场经营机构对抵押债权进行证券化的积极性。四是条件成熟时，鼓励民间机构入市。如基金、信托投资公司、证券公司、保险公司等民间机构，让它们从事抵押债权的买卖及债权证券化业务，扩充市场资金量。

（５）建立健全住房金融法规，优化外部制度环境当前，我国住房金融法规体系建设尚处于起步阶段。尽管《担保法》、《贷款通则》、《证券法》、《个人住房抵押贷款办法》等法规相继出台，但它们在个人住房贷款及其证券化业务方面缺乏全面、统一的规划。因此，应借鉴国际上成功的经验，结合我国的实际情况，在发展住房金融之初，大力整章建制，以保证住房金融业有序发展。在法规体系方面制定抵押贷款法以规范抵押市场，填补现行立法的空白，重点解决住宅抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾，抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问

务，推动不动产证券化。③增强财政资金支持力度。经验，大力培育住房金融二级市场。一是建立专门的

反差的情况下，要启动住房市场，刺激居民购（租）担保抵押贷款证券等住房抵押贷款债权债券，将其出

对不同贷款种类应采取不同的贷款利率及还款期限。题。

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