纵览美国商业网布局

　　

　　布局合理

　　

　　1994、1996、2000年三次到美国小居，对于美国商业网布局的合理性有深刻印象。比如加油站均选交通道路交叉口，而且保持着一定的距离。又如市级商业中心（美国是县管市，除少数大城市，一个市一般只几万人）的店铺数量、行业结构、地区分布、业态构成均比较适当。特别是有宽敞的停车场，连一个小小的“麦当劳”也有十来个车位。再如社区的小商业中心，一般是以一个2000m2左右的综合超市（以生鲜食品、杂品为主）为支柱，辅以理发、美容、餐馆、洗衣店、洗衣房（投币用洗衣机自洗）音像租用店、小杂货店等，也有比店铺面积还大的停车场。远距离的购物则是到大城市繁华商业区(已大大衰退)和设在高速公路要道的MALL商业城、直销店等。

　　上述各个层次的商业中心和店铺，我都考察过，而且作为顾客多次光顾它们，对于上述印象是直观的、实际的、反复的。我一再探询形成这种状况的宏观的、微观的因素，得到了一些答案。最近因工作需要又多次通过电话向亲友，特别是在洛杉矶市政府管理城市规划的一位美国朋友询问，又增加了一些信息。我着重提问的是实际执行情况，没有多了解有关的详细的法律、条例、行规等，因为那是极为烦琐和专业的。

　　

　　选址决策

　　

　　从开一家小店铺到建设一座大型MAIL商业城，均由业主按照市场经济规律自作决定。主要是衡量投入、产出、营业额大小、盈利多少等经济因素。这里特别有房地产开发商的重要地位、作用和决策。无论大小开发商或小店主都是十分慎重的，因为成败得失都由他们自己承担。也有作出错误决策的，市场竞争会使这种企业被无情淘汰。这种优胜劣汰的市场规律是形成商业网布局比较合理的基础。

　　新建一个市的商业中心（一般是几万人口的商圈），首先是房地产开发商作周密的调查、研究、咨询、论证后，投资买下一大块土地，对于这些土地的用法，除市政中心和多个住宅区外，比如店铺占多大比例，行业结构、预期出租率、租金收入等均根据调查和过去的经验有详细的估算。开发商就上述情况作出规则，去寻求综合超市等大店作支柱店，订立租用合同。支柱店的租金优惠很大，只是其他店的1/4。其他一般店铺可预招，也可建成后随时招，每平方米的租金要高于支柱店。同一行业的店铺比如洗衣店在同开发商签合同时均写明在同一商业中心内不得另租同行或多大距离内不得另租同行等内容，防止盲目竞争。

　　MAIL商业城等大型商业设施，房地产商均事先用周密的市场调查，比如设想的商圈内的人口、收入水平、消费习惯等许多项目，很细，连人口的教育程度、犯罪率等都要调查。这类调查一般是同合作的支柱大店(比如著名的百货店)共同来做。在上述的调查基础上，对于投入产出的比率、出租率及租金水平、顾客流动量、盈利率、投资风险等均有详细的估算。这类调查费时较长，有的甚至用几年时间，要反复论证。这类调查和评估一般是请专门的调查机构或咨询公司来做。

　　

　　政府支持

　　

　　总的说，美国各级政府都不管企业本身经营的决策，是否开店、开何种店、开多大店、何处开店等都是企业自身的事。政府着重管的是建设、交通、环保、公用设施等有关事项。

　　联邦、州、市政府管理权有明确分工，比如飞行、航海监督等由联邦法律管。建筑业等由州法律来管理。州法律明确规定任何企业都须办理保险，商店当然也须如此。店铺开设和关闭须到市政府登记，但旅店、枪支店、色情服务店、网吧、电子游戏机房等特种店铺还须报警察署审批。

　　新建商业项目报市政府审批，主要是审查建筑方面的有关事项。比如房地产商要开发一座MALL商业城，主要是报建筑规划和具体设计。市政府审查的重点是对于周围交通的影响，停车位的多少，上下水道的安排，消防设施及安全出口，对周边环境的影响（例如对附近居民，特别是学校安宁的影响）绿地面积和环保等方面。建筑上，还有全国通用的行业标准，很多、很细，都是技术性的，均须严格遵守。对这些方面的实际执行情况均有跟踪审查。

　　现有房屋的改建、扩建也要到市政府报批。我的亲戚的一座独门院房，由平房顶改成人字架房顶，就是到市政府报批的。批准内容很详细，比如立柱用几寸见方的木料都写在一张卡上，挂在住宅的明显处，市政府的管理人员可以随时核查。这项建筑，共花7000多美元，共向市政府有关部门交各项审批管理费共200多美元。经过批准的这类改造，将来房屋转卖时可以作为附件，纳入房价估算内容。如私自改造就不能作为附件。当然私自改扩建，政府查到是要罚款和强行撤除的。

　　我特别问到停车位数量有何规定，他们说连普通住宅都有车位规定。如前面提到的独门独院私人住宅就必须有两个室内车位，不得私自将车位改作他用。公共场所建设时均有车位的严格要求，比如电影院是平均五位观众座位须配备一个停车位，即一个1000位观众的电影院须有200个停车位。办公楼一般是100平方米使用面积，必须有一个停车位。市政府对各类商业中心和MALL均有停车位的最低规定，而入住的店铺普遍对房地产商要求更高一些，作为吸引顾客的有利条件。

　　

　　经验启发

　　

　　美国是成熟的、发达的市场经济，我们中国是正在奔小康的发展中国家，社会主义市场经济也是初步的，当然一下达不到美国那样，但我觉得有些做法是值得借鉴的：

　　坚持政企分开。1996年前后我国的那场大百货店盲目发展，时任政治局委员、北京市委书记陈希同大呼“北京要建100家万平方米以上的大商店”起了恶劣的误导作用，许多大城市群起仿效这种“政绩工程”。如果当时就执行已有的“政企分开”方针，是否开店，开多大店，由企业自己作主，就不会造成后来大店倒闭、亏损、盲目竞争的恶果。

　　商业网建设要以民营为主，产权要明晰。我国过去不顾经济规律、不计企业效益、盲目技资建大商场、搞“形象工程”，是因为这些项目主要由国家投资，大量是国家银行贷款，自然就是书记、市长拍板。应当推行投资多元化的公司制作为新建大项目的业主，或者以私人资本为主或独资来办这类项目，这种所有制的利益关切度和利益驱动，是形成市场和企业自主决策和运行机制使商业网布局走向合理的基础。

　　政府特别是市政府应当加强宏观管理。原国家经贸委和现在的商务部一再强调大城市市政府必须制定五年或十年的商业网规划，作为全市总体规划的必要组成部分，这是完全必要的。而且随后市建设局、规划局、商业局等职能部门在日常的商店建设项目审批中，首先要对照已定的规划予以审查。然后对交通、上下水道、环保、绿化面积、安全、停车位等逐项审查核定，最后在建筑设计和施工图纸、工程质量等方面由有关职能部门严格把关。政府应尽职尽责不能放任自流，更不能循私舞弊。