道丰科技商务园33地块风险评估报告

编号：

风 险 评 估 报 告

项目名称： 道丰科技商务园东区33地块铝合金门窗及铝板外墙玻璃幕墙装饰工程

被担保人： 北京嘉寓幕墙装饰工程（集团）有限公司 我公司以往担保情况： 合作良好 担保期限： 180日历天 本次担保种类： 履约担保 保函出具银行： 广东发展银行 担保金额： 635.6万元 拟收取保证金比例： 20％（即127.12万元） 拟收取保费年费率： 3% 联系人： 田 顺 联系电话： [1**********]

填报时间： 2007 年7月26日

本人郑重声明，谨对此调查报告所陈述事实、涉及资料和数据的真实性、完整性、合法性承担责任。

风控部经办人员： 业务部部门经理：

风控部经理：

一、公司情况

（一）、企业基本情况分析 1、企业概况

北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司始建于1987年，位于北京市顺义区牛栏山牛富路1号，总占地面积25万平方米，建筑面积15万平方米，建筑装饰工程专业承包一级资质、幕墙专业承包一级资质、门窗专业承包一级资质、幕墙、门窗设计甲级资质，是中国建筑装饰协会、中国建筑金属结构协会、门窗幕墙协会理事单位。

2、历史沿革、股东构成

该公司的前身是成立于1987年1月5日的北京嘉寓幕墙装饰工程有限公司，原注册资本1864万元，原股东为田家玉和黄苹，各持有60%和40%的股份。原嘉寓投资（集团）有限公司成立于2000年5月24日，注册资本5000万元，股东为田家玉和黄苹，各持有90%和10%的股份。

2004年3月26日，北京嘉寓幕墙装饰工程有限公司吸收合并嘉寓投资（集团）有限公司，变更为：北京嘉寓幕墙装饰工程（集团）有限公司；注册资本增至6864万元，股东为田家玉和黄苹，各持有81.85%和18.15%的股份。

2005年8月18日，黄苹将其全部出资1245.6万元分别转让给张初虎622.8万元和刘锡君622.8万元。转让后股东为田家玉、张初虎和刘锡君，分别持有81.85%、9.075%和9.075%的股权。

2006年8月15日田家玉和刘锡君分别将持有的81.85%和9.075%的股权转让给嘉寓投资（集团）香港有限公司，转让后股东为嘉寓投资（集团）香港有限公司和张初虎，分别持有90.93%和9.07%的股权

2007年5月22日，张初虎将持有的1%的股份转让给合肥海景投资顾问有限公司，嘉寓投资（集团）香港有限公司将持有的10%的股份转让给建银国际资产管理有限公司。 故现股东为嘉寓投资（集团）香港有限公司（80.93%）、张初虎（8.07%）、建银国际资产管理有限公司（10%）、合肥海景投资顾问有限公司（1%）。

3、近期重大事项

⑴重大投标意向：正在投标阿联酋世界第一高公寓楼“迪拜公主塔”幕墙工程。 ⑵可能发生的重要人事变动：无 ⑶可能发生的重大股权变化：无

⑷其他重大事项：目前正在做上市前各项工作，实现在国内资本市场上市目标。

（二）、管理团队 1、企业班子架构

企业董事长、法定代表人田家玉，41岁，大学文化，北京市政协委员、顺义区政协副主席、工商联会长，全国工商联执委、市工商联执委、非公有制经济人士联谊会理事，国家幕墙协会、门窗协会专家理事。

董事长下设总经理和副总经理，下设工程管理部、供应管理部、门窗加工部、玻璃加工部、幕墙加工部、质量安全部、技术研发部、市场营销部、证券部、法律事务部、经营管理部、投资发展部、审计部、财务部等职能部门。

2、企业内部信息沟通机制

公司的管理机构包括总经理、副总经理、财务总监和其他部门经理，正副总经理由董事会一致决定聘任，公司日常管理应在总经理领导下进行，副总经理协助总经理的工作。企业内部信息沟通情况良好。

3、激励约束机制

目前企业实际性质为民营企业，董事会是公司的最高权力机构，讨论和决定公司的一切重大事宜。股东按出资额在注册资本中所占的比例分享利润和承担风险与亏损。董事会按照国家有关法律法规和合营合同的规定，每年将适当百分比的税后净利润拨为员工的福利基金。激励约束机制比较健全。

4、人力资源配置

企业设总经理一名，副总经理 3名，分管工程、技术、营销。总工程师1名，总经济师1名，总会计师1名，全国各分公司设总经理各1名，其余工艺师、审计经理、投资分析师、、平面设计师、安全质检员、项目经理、幕墙门窗设计人员等各类技术管理人员300余人。

（三）、公司经营情况分析 1、公司业绩及在建工程

表I 近3年完成本类型工程项目情况表

表II 在建工程完成情况表

公司在同类工程方面有不错的业绩，在门窗幕墙专业施工方面积累了丰富的经验，工程的顺利的施工是有保证的。目前在建的任务比较充足，北京市场占有率不错，另外在全国各地及国外都有一定的施工业绩，说明公司有一定的实力。

2、获奖情况

公司先后承接的大型重点工程项目：总部基地、2008北京奥运村、2008北京奥运水上公园、山水文园、内蒙古体育馆、时代财富广场、天津万科东丽湖、南京希尔顿国际大酒店、光彩国际公寓、中日友好医院、新加坡大使馆，内蒙古体育馆、泸州医学院、河南金色港湾. 蓝钻、天津时代奥城、南京希尔顿国际大酒店、重庆喜来登国际大酒店、英国曼彻斯特最高建筑Sarah Tower 、新加坡及马来西亚大使馆等多项国内外大型工程项目等。其中凯莱等工程获得了国家鲁班工程奖。

3、履约记录

贷款记录：无 对外担保记录：无 诉讼记录：无 往年工程事故：无 往年劳工纠纷：无

往年工程质量等情况：未发现有重大质量事故。

二、财务情况

1、财务数据分析 2、偿债能力 3、关联负债

1. 企业财务报表类型： ■ 事务所审计 □ 报税务机关 □ 调整过 □ 未调整过

审计意见： 2. 主要的财务会计政策

1）存货计价及成本核算方法:购入与入库按实际成本计价，发出时采用加权

平均法计价。

2）固定资产折旧政策:固定资产折旧采用直线法计算，按固定资产的原值和

估计使用年限扣除残值率（为原值的0-4％）确定，年分类折旧率如下： 类别 预计年限 残值率 年折旧率

房屋建筑物 20 0.00% 5.00% 机器设备 5-10 4.00% 9.6%-19.2% 运输工具 10 4.00% 9.60% 其他设备 6 4.00% 16.00% 3）收入确认时间及方法:商品（产品）销售，在商品（产品）已经交付，与

该商品（产品）所有权相关的主要风险和报酬已经转移给购买方，对该商品（产品）不再保留继续管理权和实际控制权，与交易相关的价款已经收到或已经取得收款的证据，且与收入相关的商品（产品）成本能够可靠的计量时，确认收入的实现。提供劳务，在劳务已经提供，相关的成本能够可靠的计量，且与此相关的经济利益能够流入企业时，确认收入的实现。

4）税收政策及优惠:所得税25％，其余税收政策为：

税种 税率（％）或单位税额 计税依据

增值税 17 产品销售收入 营业税 5 技术服务业收入

城市维护建设税 5 应缴流转税 教育费附加 3 应缴流转税

3. 收入、利润和主要资产核实的方法和取得的资料

固定资产方面，取得了企业的固定资产科目明细及相对应的设备发票复印件；收入的核实主要取得了企业07年全年增值税纳税申报表；对07年全年利润的核实主要是取得了企业07年度所得税纳税申报表。 4．主要财务数据和财务比率 1）主要财务数据：

单位：万元

2）主要财务比率：

1:从上表可以看出，该企业近两年资产负债率无明显变化，接近行业平均水平。流动比率和速动比率呈逐年提高的趋势，已获利息倍数05年较低是因为该企业05年有7480万元的短期借款。综合考察四项指标，该企业的具有一定的短期偿债能力。 2：该企业的各项利润率略低于行业平均水平，盈利能力较差。

3：该企业应收账款周转率较高，回款速度快，但流动资产周转率还总资产周转率较低，综合考虑，该企业营运能力一般，成长能力一般。

5. 资本及其结构 1）资本金

单位：万元

2）净资产

单位：万元

6. 资产及其结构 1）

固定资产

单位：万元

该企业已足额计提固定资产折旧，计提折旧的会计政策无发生重大变化

无形及递延资产

单位：万元

3） 对外投资

单位：万元

4） 存货

单位：万元

5） 应收帐款

单位：万元

评价应收账款对企业经营的影响：

该公司应收账款帐龄主要是1年内的，其中有71.1%在6个月内，可以看出该企业应收账款周转速度快，风险较小，收回有望。 6）

其他应收款

单位：万元

评价其他应收款对企业经营的影响：

该公司其他应收款明细比较分散，主要为帐龄在2年以内，且未提取坏账准备。产生原因该司财务人员未作详细说明，表示均为关联企业的借款，其中的借款 年 月即可收回； 公司的借款年底前有望收回。 其他应收款前五名及时间：

嘉寓投资（集团）香港有限公司 1360 万 合肥海景投资顾问有限公司 890万 7. 债务情况

1）借款情况：在中国农业银行北京市顺义区支行有短期借款1500万元，期限1年；长期借款5000万元，期限3年，贷款方式为抵押贷款，无不良信用记录。 2）或有负债：无。 3）应付帐款

单位：万元

评价应付帐款对企业经营的影响：

该司截至07.5“应付帐款”科目余额较上年年底减少958万， 其中有500万元为50％保证金的银行承兑汇票，企业用银承方式支付了部分拖欠上游的进货款。

4）其他应付款

单位：万元

3) 其他大额资产、债务及说明：

货币资金：企业07.5货币资金余额为2758万元。

预付账款：企业07.5预付账款余额为1812万元，比年初减少了744万元。 8. 收入及其构成

1）最近三年，主营业务收入占总收入的比重分别为 99％、99%、98% ，主营业务利润占利润总额的比重分别为 73％、100%、100% 。

2） 最近三年，经营活动现金流入量/销售收入比率为 07年97％，06年93％，05年117％ 。

9. 成本费用情况

1）

制造成本

单位：万元

2）

期间费用

单位：万元

10．上年纳税记录

包括所得税1070万元、营业税360万元。 11. 重要科目情况分析

对客户存在异常情况的资产、负债项目做出说明：

无 是否参与股票市场、期货市场交易：

否

综上所述：该企业经营状况较好，具有一定的短期偿债能力，但08年长期借款

到期，到时有还款压力。并且该企业存在较大额度的其他应收款和其他应付款，财务人员并未对其作明确地解释说明，应为关联公司互相拆借款，存在粉饰报表的可能。

三、项目情况

（一）、项目信息 1、项目概况

工程名称：道丰科技商务园（即总部基地）东区33地块铝合金门窗及铝板外墙玻璃幕墙装饰工程；位于北京市丰台区南四环西路188号，总部基地东区33地块由14栋高层组成，总建筑面积约9万平米，中标工程包括铝板幕墙50636.7m2，穿孔铝板幕墙1915.3 m2，全隐玻璃幕墙4619.9 m2，点玻璃幕墙935.7 m2，下沉式圆弧隐框玻璃幕墙1258.9 m2，钢结构圆弧隐框玻璃幕墙778.9 m2，铝合金窗22229.8 m2，钢制防火窗237.6 m2，安全玻璃雨棚40.3 m2，栏杆907.9 m，钛金板地弹门135.2 m2，铝合金地弹门38.3 m2，观光电梯点玻璃幕墙100 m2，室内封修5294.0 m2，铝合金百叶365.1 m2，地下室普通铝合金窗145.3 m2。 总部基地号称中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，是2003年北京市政府69项重点工程，北京市60大重点外资工程之一。项目总建筑面积约140万平方米，总投资额约65亿人民币。

计划开工日期为：2007年6月10日，施工工期为180日历天。

2、发包方概况

发包方：中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司是由中关村科技园区丰台园科技开发建设有限公司、英国道丰国际集团有限公司与北京道丰数码园开发建设有限公司共同组建的合资公司。其中中关村科技园区丰台园科技开发建设有限公司占40%，道丰国际集团占45%，北京道丰数码园开发建设有限公司占15%。中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司注册资金一千万美元，主要负责“中关村（丰台）总部基地”的房屋开发、建设、出租、出售。

合作历史：北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司已先后承接了道丰科技商务园（即总部基地）一、二、三期和东区33区的幕墙门窗工程，施工总面积40万平方米，合同额约4亿元。合作情况良好。一至三期分别于2004年、2005年竣工合格并入驻。

3、中标金额、方式

本项目采用工程量清单计价，中标价为6356.0622万元，为满足技术要求最低投标价法

中标；项目投标最高报价为7185.6342万元，平均报价6587.2156元；中标价与最高报价相差829.5720万元，与平均报价相差231.1534元。中标价与平均报价相差不大，属正常范围。

（二）、施工信息 1、项目管理机构配备

承包单位为本项目配备项目经理为张初虎，年龄45岁，一级项目经理，从业时间17年，我们注意到张初虎为公司第三大股东（8.07%），表明公司非常重视本项目，为本项目配备了公司重量级人物担任项目经理，但张初虎能否到岗应该是疑问。

2、投入劳动力情况

公司在北京市多个大型项目的施工经验，造就了公司拥有一批长期的稳定的经验丰富设计、加工、安装团队，为工程的顺利的施工提供了保证，因此劳动力方面应该不成问题。

3、设备、材料投入情况

⑴设备：本项目生产投入MC304加工中心（威格玛）回轴、三性检测设备、中空玻璃自动生产线、意大利保特罗自动切割机、Comet TO/6 安美加工中心、玻璃清洗机、铝条折弯机、玻璃钻孔机 、SM 系列水平辊道式钢化机组、异形磨边机、丁基胶打胶机、双组份打胶机、德国威格玛角码锯、直线磨边机、数控双头锯、铝门窗组合端面铣、德国威格玛组角机、砂带磨边机、双边磨边机、四头组角机、铝门窗多头组合钻床等设备。基本实现自动化施工，部分为进口设备，处于目前国内先进水平，应该能较好的满足项目各阶段施工需要。 ⑵材料：承包人应严格按照本合同约定及附件要求的品牌、产地、规格型号完成施工。其中一些主材为甲方指定厂家品牌，如五金件、型材、玻璃等。

4、项目技术风险情况

本项目为铝合金门窗及铝板外墙、玻璃幕墙装饰工程，经过多年的发展，技术已经比较成熟，所以在技术上不存在难点。

5、工程质量风险情况

本工程保修期为两年，从工程竣工验收合格，取得竣工验收备案表之日起算。在保修期内乙方应每年免费清理一次承包范围内的门窗及铝板玻璃幕墙。 本项目承包方提交的质量控制体系基本完整，措施到位。

6、项目进度风险情况

⑴合同约定：承包人每延期竣工一天，应交付违约金额为合同总价的千分之一，并承担因此造成的一切损失。

⑵合同约定：本合同签订后，乙方应进场配合总包单位分项预留预埋工作，本工程总工期为180日历天，进场时间暂定为2007年6月10日，实际执行则按施工进度调整并以发包人通知为准。

⑶合同约定：承包人应按工程现场实际施工情况及甲方要求调整工程进度，按照总包方的拆架计划，在进度范围内完成全部施工内容。

7、安全保障风险情况

承包商所提交的确保安全生产和消防保卫工作技术组织方案是齐全、可行的。但因施工区域比较广，在设立专职安全管理人员的同时，应考虑设立兼职的安全管理人员。

8、付款条件

⑴合同约定：外墙铝合金门窗及铝板外墙装饰工程全部安装完成，并经发包人、监理公司验收合格后七日内，发包人向承包人支付合同价款的25%。东区33区建筑整体完工，在验收合格后并取得竣工验收备案表七日内，发包人向承包人支付合同价款的25%。在取得《竣工验收备案表》后六个月，支付合同价款的25%。在取得《竣工验收备案表》后十二个月，支付至工程结算总价的95%。剩余5%作为工程质量保证金，在保修期满后结算支付。 ⑵承包人临时占地费用根据占地面积及使用时间，在工程结算时按0.02元/平方米•天的标准从工程款中扣除。

9、索赔条件

的单价计价，工程量按实际发生量进行调整。对于新增项目单价，参照投标时的单价组合，双方协商确定。

除合同清单和图纸外的洽商，可以增减帐，其他均不得做经济增减帐。

（三）、合同价格分析

⑴本工程采用固定单价合同，竣工结算时，本合同约定项目内的工程，单价按附件清单中的单价计价，工程量按实际发生量进行调整。对于新增项目单价，参照投标时的单价组合，双方协商确定。

⑵合同价款中包括的风险范围：市场中的价格风险、工期风险等工程中所有的风险。风险费用的计算方法为工程直接费*1.5%。本合同附件中措施项目费及风险预测费为一次性固定费用，结算时不再调整。

⑵根据调查计算，本项目工程正常施工成本为5874.3万元左右，毛利率为：8.2%。

四、反担保设置情况

本项目反担保设置保证金，保证金比例为20%。

五、安全保障措施

（一）、风险预警

通过某种委婉的方式，提醒承包商对高风险进行高度关注，做好准备。

（二）、过程中采取的措施。

对风险较大的几个方面（进度、投资）进行重点监控，要求承包商定期提交进展材料。

（三）、风险出现后采取的措施。

督促承包商在风险出现后，积极应对，通过索赔、协商等手段，将损失减至最小。

六、结论

附件I

备注：1、企业提供资料是否通过以业务经理最终签字为准； 2、业务经理应当参照经办人员意见。