宜昌律师寇志中商品房系列文章24

24《商品房买卖合同解释》适用要点24【宜昌律师寇志中商品房买卖合同解释适用要点28条/第24条】

商品房买卖合同无效或被撤销后，按揭合同的处理

――《商品房买卖合同解释》第二十四条适用要点

宜昌 寇志中律师[1**********]

I ．[法律法规]：

1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

[1**********][email protected]）（宜昌律师寇志中

2. 《担保法》第五条：

担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。

3. 《物权法》第一百七十二条：

设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

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II ．宜昌房地产律师寇志中深层导读：

本条司法解释主要解决的问题是关于‘按揭’中的商品房买卖合同的解除权问题。该解释对签订商品房买卖合同之后，因故未能订立商品房担保贷款合同即未能取得银行按揭贷款的责任和处理办法做出了规定。

（宜昌律师寇志中[1**********][email protected]）

无论是担保法第五条第一款还是物权法第一百七十二条第一款，都明确强调：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。

5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。 商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品

房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。

一、商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除后，买受人支付的购房款如何处理？如果银行没有参加商品房买卖合同纠纷诉讼，在该合同被确认无效、撤销或者解除以后，开发商应当将已经收取的购房款（包括购房贷款）的本金及利息退还给购房人。

如果银行已经以第三人身份参加到商品房买卖合同纠纷诉讼中来，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，开发商应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和购房人。

商品房买卖合同被解除，借款合同效力如何？

2002年8月，刘某与某房地产公司（以下简称“房地产公司”）签订了商品房买卖合同：房屋总价款26万元，刘某于2002年9月15日前，支付首期30%房价款7.8万元，余下房价款18.2万元，以办理银行按揭的方式支付；房地产公司于2003年2月15日前交房，如遇不可抗力或其他原因无法交付的，交房日期可延期至2003年3月31日，并且房地产公司应于交房后3个月内，即2003年6月30日前办理房产登记手续。刘某按约定支付了首期7.8万元房价款后于2002年12月23日通过房地产公司同建设银行江南支行（以下简称“江南支行）签订了借款合同及商品房抵押合同，并且房地产公司为刘某的借款提供了保证担保，房地产公司与江南支行对商品房买卖合同的标的物房产在房产管理部门办理了抵押登记。2002年12月，经审批，江南支行对刘某发放了购房贷款，18.2万元一次性划入房地产公司在江南支行开立的账户中。2003年3月，房地产公司如期交付了房屋，并于2003年5月办理了房产登记手续。刘某入住后，发现房屋结构质量与合同约定有所出入。经交涉，房地产公司表示，因技术问题房屋结构确实与合同预定不符。2003年7月，刘某与房地产公司达成解除商品房买卖合同的协议，因涉及刘某同江南支行的借款合同与房产抵押合同，双方通知了江南支行。三方在如何处理涉案房产问题上发生了争议。2003年8月15日，刘某向人民法院提起诉讼，要求解除与房地产公司之间的商品房买卖合同，双方返还财产。案件审理中，江南支行以有独立请求权第三人的身份参加了诉讼，对刘某与房地产公司争议的房产主张优先受偿的权利。

同。因此，判决在解除房地产公司与刘某之间商品房买卖合同的同时，依据第三人江南支行的请求，解除其与刘某的借款合同，各方财产恢复到合同成立前的状况。

法律分析：

本案涉及商品房按揭纠纷，法律关系较为复杂。焦点在于商品房买卖合同被解除后，借款合同效力如何及对涉诉房产应如何处理。

本案中三方当事人（房屋买受人刘某、房地产公司及江南支行）之间存在四个基本合同关系，即刘某与房地产公司之间的商品房买卖合同关系，刘某与江南支行之间的借款合同关系，刘某与江南支行之间的以涉诉房屋为抵押物的抵押合同关系以及房地产公司与江南支行之间的保证合同关系。根据民法基本原理，两个以上的合同相互关联时，以他种合同的存在为前提，不能够独立存在的称为从合同；不以他种合同的存在为前提，能够独立存在的称为主合同。在商品房按揭中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，因借款合同的变更、消灭而变更、消灭。借款合同并不是商品房买卖合同的从合同，因为在买受人依照约定支付首期房价款并委托按揭银行将所贷款项支付给房地产公司，房地产公司交房并为买受人办理房产证后，购房合同的权利义务即归于消灭，但借款合同并不因此消灭，可独立存在直到买受人还清贷款为止。同时，借款合同与商品房买卖合同又存在密切的联系，借款合同的物的担保的标的物，与商品房买卖合同的标的物具有同一性，按揭贷款的款项也用于支付商品房买卖合同的价款。

实践中，商品房买受人解除与房地产公司之间的商品房买卖合同或请求确认商品房买卖合同无效时，由于买受人已将所购房屋抵押给按揭银行，因而实践上是要求处理抵押物。买受人与房地产公司的诉讼中，在可能判决解除商品房买卖合同或认定商品房买卖合同无效时，人民法院应当告知按揭银行参加诉讼，此时，按揭银行一般会参加诉讼主张权利，要求解除与买受人签订的借款合同，提前收回贷款。因为如果按照银行此时仍不参加诉讼，由于法院已明确告知其将解除商品房买卖合同或认定合同无效，抵押物将被处置，不参加诉讼主张权利，应视为同意抵押人处分抵押物。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实践，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，如果按揭银行参加诉讼，人民法院在判决解除商品房买卖合同或确认商品房买卖合同无效的时候，可以一并解决房地产公司、商品房买受人、按揭银行之间的法律关系。

九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以可求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”借款合同解除后，能够恢复原状的，可以要求恢复原状。

本案中，江南支行以有独立请求权第三人身份参加到刘某与房地产公司的诉讼中，主张对抵押物的优先受偿权，人民法院对三者之间的法律关系可以一并予以解决。在解除房地产公司与刘某之间的商品房买卖合同的同时，依据第三人江南支行的请求，解除其与刘某的借款合同，各方财产恢复到合同成立前的状况，即房地产公司将刘某所欠江南支行的贷款18.2万元直接支付给江南支行，其余款项7.8万元支付给刘某，刘某返还给房地产公司权利完整的房屋，从而一并解决买受人、开发商、按揭银行之间的多重法律关系。

商品房买卖合同的解除对按揭贷款合同有何影响

案例背景：2006年9月，李先生与甲房产开发公司 （简称甲公司）签订 《商品房买卖合同》，合同约定：李先生购买甲公司期房一套，付款方式为首付房价的40%，余款采用商品房担保贷款方式支付。合同生效后李先生到甲公司指定的乙商业银行 （简称乙银行）签订了购房按揭贷款合同，并于2006年10月办理了按揭手续。2007年3月，甲公司向李先生发来了《房屋交付使用通知书》，李先生实地验房后对房屋的朝向非常不满，而且房屋的实测面积比合同约定面积也缩水达5%。李先生向甲公司提出了退房要求，经过协商甲公司原则上同意退房，但又说需要乙银行配合才行。李先生听了甲公司的意见后心里很不塌实，怕乙银行不同意终止按揭合同。李先生于是找到律师就有关问题进行咨询。

《楼市》律师 浙江星韬律师事务所熊永义点评：

李先生提出的问题具有一定的普遍性，随着房价的持续上涨和国人消费观念的改变，按揭购房已经成为最常见的购房形式。按揭兴起于我国香港地区，“按揭”一词是香港对英美法中一种物的担保方式“Mortgage”的译词。对李先生的问题，律师认为可以从下面三个方面进行分析：

一、李先生与甲公司签订的商品房买卖合同与按揭贷款合同之间属于联系紧密但又相互独立的关系，两者间并非主合同与从合同的关系。担保合同是实务中最常见的从合同，根据担保法及其司法解释的相关规定，除非当事人另有约定，主合同无效的，担保合同无效。由于商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系，所以商品房买卖合同被宣布无效或者被撤销后，不会导致按揭合同当然无效或被撤销。

二、购房按揭贷款合同的特殊性。虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同的关系，但却具有紧密的关系。有效签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提，同时银行在与买房人签订贷款合同的同时会要求买房将所购商品房或者买卖合同项下的合同权利作为担保物为按揭合同提供担保。按揭贷款合同的另外一个特点是贷款人贷款的目的单一且明确，就是为了买房。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，故应当承认买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空。

三、 《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

该条即为基于商品房按揭贷款合同的特殊性，对《合同法》第94条规定的合同目的不能实现的扩大解释。需要注意的是，本条中对于 “解除”没有指明是法定解除还是协议解除，应理解包含两者。综合分析，司法解释的规定不仅仅是赋予了买房人解除按揭合同的权利，银行同样也有这个权利，并且能妥善保护各

方的利益。

基于上述分析，律师认为：李先生在与甲公司解除商品房买卖合同后，可以向乙商业银行提出解除按揭贷款合同。

商品房买卖合同确认无效 当事人可请求解除贷款

新华网北京5月6日电(记者李术峰田雨) 在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。

最高人民法院副院长黄松有表示，商品房担保贷款，也就是人们通常所说的商品房“按揭”。这个将于6月1日施行的司法解释根据合同法、民事诉讼法、担保法及相关法律规定

的原则，将商品房“按揭”贷款统称为商品房担保贷款，并在总结审判实践经验的基础上，对审理商品房担保贷款纠纷案件中遇到的主要问题作出了相应的规定。

黄松有介绍说，司法解释明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买房户没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。同时，司法解释还明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。买房户签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买房户贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买房户是不利的。而贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房户，也将面临很大的风险。因此，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。

此外，司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。(完)

按揭购房贷款的买卖合同被解除，银行如何实现债权

案例陈述：

赵某与房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，购买总房款为172万元人民币的房屋。买卖合同签署后，赵某支付购房首付款100万元，随后向某商业银行提出金额为72万元人民币的按揭贷款申请，用于支付购房款不足部分。银行审查批准后与赵某签订了抵押贷款合同，并约定由银行将贷款划至赵某银行卡后再划付开发商。贷款合同生效后，银行即按照约定期限和程序将72万元贷款划至开发商。

后由于开发商违约未按时办出房屋产权证，赵某起诉要求解除买卖合同并返还100万元，法院审理后判决解除了双方签订的买卖合同，并要求赵某将房屋返还开发商，开发商退还赵某购房首付款100万元。银行由于未得到通知，未参与该诉讼。后由于赵某两期未归还按揭贷款，银行随即提起诉讼，要求赵某归还逾期按揭贷款，才得知房屋买卖合同已经被判决解除，银行随即追加开发商为被告。

赵某认为：买卖合同已经解除，自己与开发商也各自履行了返还义务，抵押贷款的合同前提和基础已经消失，自己不应再履行还款义务，其二，贷款合同虽然是其与银行签订，但银行如何划款、何时划款其根本不知晓，因此对贷款没有归还义务。

开发商认为：银行与赵某签订了贷款，买卖合同虽然解除但贷款合同没有解除，故应当向赵某要求偿还，自己与银行无合同上的权利义务关系，因此对贷款没有归还义务；其次，既然赵某只起诉100万元，法院也已判决归还100万元，故自己无向银行归还72万元的责任。

案件聚焦:

1、贷款合同是否因买卖合同的解除而当然解除？

2、此类案件中，银行应如何有效的实现债权？

在该按揭贷款合同纠纷案件中，存在两个基本的法律关系，即银行与赵某之间的借款合同关系和赵某和开发商之间的买卖合同关系。虽然这两个法律关系有一个共同的目标或是基础，就是购买房屋，但这两个法律关系的主体和内容是不一样的，是两个独立的合同关系，因此，合同解除情形也是不同的，即买卖合同的解除不表示贷款合同的当然解除。

首先，法律关系的主体、内容均不同，解除合同的情形也不一样。

贷款合同是银行与借款人之间的权利义务的约定，银行负有按照约定期限、金额、程序发放贷款的义务，享有收取贷款本息的权利，借款人负有按照约定期限归还贷款本息的义务。而买卖合同是买受人和开发商或出卖人之间权利义务的约定，买受人负有支付房款的义务和得到房屋的权利，开发商有收取房款的权利和交付房屋及相关手续的义务。权利义务不一样，决定合同解除的条件和情形也是不一样的。

本案中，开发商没有按期办理大产证，导致解除合同的条件成就，买受人赵某依照合同约定提出解除买

卖合同，是符合买卖合同约定的，但这只是赵某和开发商之间就买卖房屋权利义务进行的解除。但作为贷款合同主体来讲，双方的权利义务得到确定并正在履行，并没有导致合同解除的违约情形出现，故此，贷款合同对双方的约束力依然存在。至于赵某认为的贷款合同目标或基础不存在，并不是贷款合同必须解除的必要条件，不必然导致贷款合同的解除。

其次，买卖合同解除后，当事人解除贷款合同的程序是有特殊规定的。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《解释》）第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。根据该法第二十五条规定，……，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

从上述规定可以看出，在商品房买卖合同被解除后，贷款合同并不当然解除。要解除贷款合同应当进行前置程序，即当事人要依法提出解除贷款合同的请求。本案中，在赵某提起解除买卖合同纠纷的案件中，并未提起或涉及贷款合同解除的请求，故此，贷款合同的法律效力并未因任何程序被否定，其对合同双方仍具有约束力。所以，即使是因买卖合同被解除而导致贷款合同目的无法实现，而需要解除贷款合同的，也必须有当事人提起解除请求。该《解释》中对请求解除贷款合同的当事人并没有明确规定，但一般应当是贷款合同双方中的一方。

在此类案件中，银行的贷款回收往往是容易产生风险的地方。如何有效的实现债权，也是银行最关心的问题。在实践中，银行一般是立即提起诉讼，要求借款人归还全部贷款，并追加开发商为第三人承担偿还责任。但在具体处理中，要注意关键问题的把握和操作。

首先，银行应尽可能参与买受人与出卖人之间的房屋买卖合同诉讼纠纷。

在此类买卖合同纠纷中，买受人或出卖人一般不会主动要求追加银行作为第三人参与诉讼，法院在很多情况下也认为银行处于无独立请求权地位，而采取不可置否的态度，但该类案件的处置往往会涉及购房款的返还问题。因此，在此类案件中，银行应积极主动参与诉讼，陈述事实和表达自己的观点，以免造成对自己不利的裁判。

其次，银行在提起诉讼时，应严格把握以谁为被告以及提起何种诉请的问题。

银行在提起诉讼时，确定以谁为被告以及何种诉请是很关键的问题，这要根据既已形成的合同文件进行分析确定。以借款人为被告的，应当首先提出解除双方签订的贷款合同，然后要求借款人归还贷款本息。因为在房屋买卖合同解除的情况下，贷款合同需要当事人以请求形式予以解除，否则，贷款合同仍是合法有效的，银行要求归还全部贷款本息的前提条件就不完备。

第三，出卖人处于何种诉讼地位，要根据合同约定和具体情况认定。

一般情况下，银行提起诉讼要求借款人归还贷款的，都追加出卖人作为第三人参加诉讼，或法院要求追加其作为第三人。其实，在贷款合同法律关系中，银行和借款人权利义务关系是很明确的，无论借款人严重违约导致银行解除合同，或因房屋买卖合同被解除导致银行提出解除贷款合同的，诉讼标的与开发商并无实体上的联系，案件处理结果与其也无法律上的利害关系。法院或银行追加出卖人作为第三人，更多的是就购房贷款金额等要求其作以明确说明。其实，这都属于当事人取证责任的范畴，与诉讼主体无关。因此，笔者认为，在银行提起诉讼要求借款人归还贷款的案件中，没有必要必须追加出卖人作为第三人参加诉讼。

当然，有些具体特殊的情况，例如出卖人就借款人归还银行贷款提供保证担保的，银行应将其作为被告与借款人共同承担偿还责任，此时就不应将其列为第三人的诉讼地位。

第四、银行应严格贷款发放程序中的告知义务。

银行在购房按揭贷款中，为严格控制贷款不被借款人挪作他用，一般均采用将贷款直接划转至出卖人或开发商，往往忽略了划款环节对借款人的告知和确认手续，在以后的诉讼中，增加了银行的举证责任和难度，易产生法律风险。故此，银行在此类业务中，应在贷款发放的每一环节，均应以书面形式要求借款人确认，以免在贷款回收程序产生法律风险。

（宜昌律师寇志中[1**********][email protected]）

（作者：宜昌 湖北三峡律师事务所 寇志中律师[1**********] ）

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