度假村可行性分析报告

港湾度假村可行性报告

一`时代背景:

根据世界旅游理事会的预测,21世纪将是旅游业走向更加发展, 更加辉煌的世纪. 中国将成为世界上第一旅游接待 大国和第四客源输出大国.21世纪将会也必将会出现一个崭新的世界旅游市场.

我国自改革开放以来, 加入世贸组织以后, 旅游业已初具规模, 成为一个系统产业, 当然, 这是市场经济和世界贸易而流通互补的产物.

我省的旅游业的发展遵照小平同志" 旅游事业大有文章可做, 要突出地搞, 加快地搞" 的指示, 正在紧跟全国的总的中国旅游的发展战略" 落实" 四位一体" 的具体指导思想, 大力拓展国内外旅游市场, 把旅游业逐步培育成全省的支柱产业.

滁州的旅游业, 正紧跟中央的旅游发展战略, 以琅琊山为大本营, 辐射全地区, 并结合地区的具体条件和自然风景`人文等自然资源正在拓展有序地开发着.

二`市场分析:

旅游`渡假`休闲, 对社会消费需求结构有交好地适应性. 改革开发以来, 城乡居民收入大幅度增长, 初步具备了或已经具备了走出去看一看, 玩一玩的物质条件. 实行" 双休日" 之后, 城镇职工, 每年有一百多天的时间, 在有钱很有闲的条件下, 社会各消费阶层, 都想偷闲一下, 百分之四十的渡假`旅游`休闲者都带有考察各种市场行情的目的. 我国加入世贸组织以来, 各国的旅游者正以团队新式逐年增多地进入我国, 世界各种考察团也逐年增多地来我国探索. 各种类型的国际会议也逐年增多地定在我国.

客源市场：

1`南京： 输入率10%，知晓率70%。

2`合肥： 输入率10%，知晓率90%。

3`苏州： 输入率3% ，知晓率50%。

4`上海： 输入率2% ，知晓率50%。

5`蚌埠： 输入率15%，知晓率90%。

6`徐州： 输入率8% ，知晓率60%。

7`北京： 输入率1% ，知晓率20%。

8`天津： 输入率1% ，知晓率20%。

9`五河： 输入率10%，知晓率92%。

文化层次：大专本科占42%，中专占41%，初中占13%。以三口之家为主体和结伴同游者占73%。

出游动机：休闲观光。出游时间：春夏二季局多。

三`地理环境：

安徽省位于我国中部地区，而滁州明光正位于中部地区的最东部前沿和东部地区的发达省份紧邻。滁州地区有“五山一水三分田，一分道路和庄园”的说法。而明光市更有一翻风景：丘陵起伏`连绵不断`似山`似脉`似峰`似壑 ，给人以深沉`幽静`奇妙之感，水库星罗棋步，大小皆景色各有特色。

明光市面对长江`背靠淮河，地处江淮之间，属于亚热带热风区，气候温和，雨量适中，四季分明。年平均气温14.4-16.6C`，最高28C`。日照充足，年平均日照时数为2217.6小时，日照率为50%。

明光市自然生态的大自然景观，国家重点保护的公益林景色秀美`深邃迷人。沼水湖泊`碧波荡漾，水产丰富`鱼米之乡。溪流交错`水质优良，五谷丰登`半山牛羊。空气洁净`和曛

阳光，绿色食品`纯净土壤。最适居住，更宜观光，完美无缺，胜似天堂。本届政府正着手准备向联合国申请最适宜居住地区。

明光有许多名胜古迹。市郊有山`有“明太祖生于此，昔年五色云气”，故曰“明光之记载”。

“尿布滩”，乃朱元璋出生后其母为其尿布滩而传名。其传说也美丽动人。

朱元璋二姐墓地“曹姑坟”。

横山乡“兴慈宝塔”乃元代建筑。

女山湖镇古戏台`火神庙`城隍庙乃清代建筑，宋仁宗曾经过此地。

“紫阳山”，又名“九孔山”起阴多赤土`有铁，相传古人在此冶铁铸剑，尚有剑池`磨剑台可考。

位于淮河之滨的浮山，遗址有浮山寺`岸畔有浮山洞。苏轼乘舟经此并赋诗有“人言洞庭是鳌宫，升降随波与海通。久坐船中那得见，乾坤浮水水浮空”。

四`交通条件：

明光市前有京沪铁路，怀抱104国道，新建高速公路围城而过，池河连通淮河直达长江，水陆交通便利名副其实。

五`选址理由：

明东水库在深山深水之中，自然风景得天独厚，水库容量大`面积广`港湾多，沟壑深，溪流横`众鸟集`村庄稀`近南京`靠滁州`临国道。

碧绿之净水，无尘洁净之空气，避城市之噪音，清游人之俗情，启迪才子之灵感，延年老者之寿龄，大自然恩赐的一人间一片净土。

明光市政府，水务局和林东水库的领导者及管理者久有雄心造福地方，借景抒情，此政通`情通`人通`天时地利`人和`加之所见略同`观点统一，故水到渠成理由所在。

六`安全规划：

1`景区防火应放首位，以预防为主，消除隐患，建立完善的旅游区，林场和消防队相结合的联防联防体制，加强制度和建立责任制。

2`采取多种形式对工作人员和有关人员进行防火知识培训和宣传教育。对游客的宣传和教育要落实到管理制度上。

3`各景点根据情况设立专职和兼职旅游保安，维持旅游保安`维持游客活动秩序，保证人身和财产安全。

4`加强和辖区公安`派出所的密切联系，协同治安`联体防范`综合治理。

七`医疗急救：

1`配备相应设施`增设医疗急救点。

2`配备专业人才`预防为主，尊重科学。

3`加强制度建设`责任到人，景区承包`协同呼应`大局为主。

4`加强食品检验，有关人员必须持证上岗，学习贯彻《卫生法》和《检疫法》及有关法律法规。

八`环境保护：

1`坚持环境保护与旅游开发建设并举的原则。提前规划`污水和垃圾处理方案。

2`坚持环境与旅游经济同步发展的原则，建立健全环境保护制度，落实环境保护措施。 3`坚持可持续发展的原则，建设一支专业的有知识的环境保护队伍，加大监测频率，加强监督力度。

4`坚持可持续发展的原则，维持大自然森林的生态环境，杜绝不协调不科学的增设景点建设。保护水源不受污染，维护水中生态平衡，常使碧水扬青波，常使绿树有鸟鸣。 九`布局规划：

1`四星级宾馆`住宿`餐饮`舞厅`桑拿`美容`按摩`疗养保健`室内健身`室内游泳。 2`娱乐健身：网球`乒乓球`台球`旱冰`跑马`射击。

3`文化：小型歌舞演出服装表演，图书馆`阅览室`音像厅`棋牌馆`创作室`水上画舫笙歌赏月。

4`儿童娱乐:多种设施, 适应大小年龄各种兴趣.

5`水上垂钓:品茶`躺椅休闲.

6`水上项目:游泳击水`举棹扬波`汽艇推浪`橹舟览景, 水上自行车自游逍遥`水上千秋如美人鱼出水.

7`林中别致的古木屋，使人返朴归真，茶话聊天，高朋叙旧，情侣缠绵，一排红尘之烦。 8`精品商场，各种礼品，金银饰佩，以补好友，情侣暂别之情。

9`商务`通讯`翻译`咨询`林中导游`水上伴游，为游客做好各种后勤服务。

10`怡神茶馆，品茶怡神，道古论今，谈天论地，朋友解释误会，增进友谊，红裙伴舞有宜心身，名角伴唱一舒情怀。《阳春白雪》陶冶情操，《下里巴人》说笑逗唱。

11`《七星宝塔》登高望远，天文望远，可探夜空奥秘，即可品茶闲坐，也可尽兴地尝尝地方的小吃美味。

12`临水走廊，蜿蜒曲伸`赏景散步`指点眼前风光。廊边有亭临水`清风徐水`绿波微皱，顿增深身灵气。

13`环岛别墅如秀星点点，临水闪烁。以供举家和结伴休闲渡假。

14`高级别墅`傍岛依水`似明月辉映，以供首长及高级人士行居和工作方便，环境幽静，离群交通安全，专职服务。

15`绿色养殖场，集动物王国，能为人类付出生命的奉献者，为其安家转换基因，安详的等待付出。

十、经营策略：

（一）加大宣传力度，扩大宣传范围，讲究宣传技巧，落实宣传措施。

1、通过电视、广播、报纸和大众媒体进行不断地反复宣传。

2、利用本市和其它城市的沿街厨窗、灯箱、板报等形式进行宣传。

3、举办各类型的文化周、旅游节、酒会学术研讨会、讲演报告会、既有社会的真实效果、又加强了宣传力度。

4、建立专门的信息网络、争取与国内外的各大著名旅行社，网站进行信息交流和业务转接。

5、组建自己的企业文化团体、走出去义演、轮演以提高社会的知名度和影响力。

6、加强本市本地区和周边省市旅游、渡假、休闲景区的联系，互相进行宣传。

（二）适应旅游的购物需求形式，因地制宜，因景制宜。

1、建设购物场所时，要科学地具有易达性，分布在交通要道和旅游景点，容易引起旅客的注意。场所要设在旅客容易精神振奋，情绪高涨的地方，游客有精力有兴趣才能促成购买行为。

2、强调商品的特色性，具有浓郁的地方气息和特色。能够对游客产生强烈吸引力。

3、进行有效的现场促销，引发游客兴趣，激发其即兴消费。

4、馈赠亲朋好友是游客难以忘怀的事，要注重商品的品位、质量、包装以及价格和地方特色。

5、促进知识性消费、引进、定购、编辑有关介绍本地自然风貌、历史文化书籍、地图和宣传册。

6、关心游客的实用性消费、组织购买与旅游流动性紧密相关的各类生活用品、这就要注重商品质量、样式及实用性。

（三）组织技术力量开发新产品

1、开发保健品以迎合现代人的健康第一的心理和消费习惯。

2、编撰介绍自己的自然风光和水景点的名人、轶事和传说故事。

3、收购和引进名人字话。

4、介绍本地风光的光盘和录象。

5、设计好自己的门票，能够宣传自己的台历、挂历、年历、纪念封、纪念邮戳、明信片、书签、肖像等。

6、便与携带的茶杯、钥匙扣和提包、钱物等。

7、对商品可以印盖、售书章、标准章、等多种多样的游览内容的签章。 十一、设计理念：

依山傍水寄情于中，借山借水齐画。终合美学、艺术、建筑、文学等多一学科理念，以大自然景观为基础，进一步亲和“人与自然”的主题，体现回归自然、反扑归真。 移步换景、花丰叶茂，具有西方欧式建筑乐园的高雅大方、又有美观气派的皇家风范，体现古今借鉴、中西结合的精神，突出集商贸、游览、娱乐、休闲、锻炼为一体的现代化渡假村风貌。

十二、具体设施：

1、四星级宾馆楼一栋六层（包括群楼一栋二层24000平方米）。

2、乒乓球、台球、康乐球、射击二层20000平方米。

3、网球、儿童游乐场、旱冰、跑马、建筑面积630平方米。

4、露天游泳场。

5、图书馆、影象室、棋牌馆二层建筑面积2500平方米。

6、多功能演艺厅一栋二层建筑面积2000平方米。

7、别墅27栋5037.95平方米。

8、高级别墅一栋建筑面积1000平方米。

9、办公楼五层建筑面积70000平方米。

10、大门接待厅一栋二层建筑面积1500平方米。

11、污水处理一栋二层建筑面积700平方米。

12、车库、停车场1000平方米。

13、疗养保健中心一栋二层建筑面积800平方米。

14、雕塑群一处。

15、喷水音乐池若干。

16、厕所二座400平方米。

17、储存库建筑面积1000平方米。

十三、项目总投资：

1、四星级宾馆建筑面积24000平方米。土建按700元/平方米计，装潢按1600元/平方米计。

700元/平方米乘以24000平方米加1600元/平方米乘以24000平方米等于1680万元 加3840万元等于5520万元

2、高级别墅建筑面积1000平方米，土建按700元/平方米计共70万元，装潢以1600元/平方米计160万元，共230万元。

3、露天沐场、跑马道、网球、羽毛球、排球、篮球等场地面积23967平方米土建，装潢、设备按300元/平方米计约719万元。

4、图书馆、音像室、土建以700元/平方米计105万元，装潢、设备以350元/平方米计52.5万元，总计157.5万元（图书馆另计）。

5、多功能演艺厅建筑面积2000平方米，土建按700元/平方米计140万元，装潢设备以600万元计600万元。

6、别墅27栋建设面四种规格、四星级装潢；

（十二栋）292.43平方米（二层）等于3509.2平方米

（五 栋）394.83平方米（三层）等于1974.15平方米

（十 栋）225.46平方米（二层）等于2554.6平方米

总建筑面积8037.95平方米土建按700元/平方米计562.6565万元，装潢按1400元/平方米计1125.313万元，总计：1688万元。

7、办公楼建筑面积7000平方米土建按700元/平方米计490万元。装潢设备按700元/平方米计490万元，总计980万元。

8、保龄球、健身房建筑面积10000平方米，土建按700元/平方米计700万元，装潢以700元/平方米计700万元，合计1400万元，另加设备1000万元，总计2400万元。

9、储存库建筑面积1000平方米，土建以600元/平方米计60万元。

10、车库、停车场、通道建筑面积3400平方米，估计费用100万元。

11、疗养保健中心建筑面积400平方米，土建以700元/平方米计28万元，装潢、设备估计100万元，总计128万元。

12、厕所建筑面积400平方米，土建以700元/平方米计28万元，装潢、设备300元/平方米计12万元，总计40万元。

13、露天场地、绿化区及道路计费用1500万元。

14、围墙3000米，20万元。

15、雕塑群、喷水、喷灌设备，估计费用150万元。

16、水塔估计费用100万元。

17、水、电设备估计费用2100万元。

18、七星塔估计费用800万元。

综上所计中国滁州乡村俱乐部、港湾渡假村主体建筑面积70368平方米，配套设施，总计投资为17432.5万元，加入不可预见性3000万元，总投入资金需20432.5万元人民币。 十四、效益预测：

1、高档客房180套，每套每天600元，一年350天。

180乘以600乘以350等于3780万元

2、别墅27套，每套每天1200元，一年350天。

27乘以1200乘以350等于1134万元

3、中档客房150套，每套每天150元，一年350天。

150乘以150乘以350等于787.5万元

4、桑拿浴池每人150元，每天250人，一年350天。

150乘以250乘以350等于1312.5万元

5、就餐：每人100元，每天250人，一年350天。

250乘以100乘以350等于875万元

6、保健娱乐、健身：每人80元，每天300人，一年350天。

80乘以300乘以350等于840万元

7、商务楼出租：门面房、办公用房共计91.35万元。

年总收入8820.35万元乘以50%，应得毛利4410.175万元。

8、下属企业上交利润每年62.5万元。

4410.175万元乘以50%应得净利2205.0875万元。

9、商务、经贸上交利润每年968万元。

10、公司年收入总利润3798.0875万元。

十五、首期工程（第一期工程）：

1、露天浴场、水下沙滩及水泥平台、更衣室、购物处、沿岛走廊、临水亭、水上港口码头等。

2、儿童乐园、跑马道。

3、办公楼及配套设施，总投资1200万元，首期工程已启动，目前正在筹备第二期工程，总体工程预计在贰年半完成。

十六、基本观点：

中国滁州乡村俱乐部“港湾渡假村”建设项目，符合国家提倡的发展第三产业和解决再就业的政策、地理条件优越、投资环境宽松、优惠政策到位、投资效益显著。

乡村俱乐部的建设，即有利于旅游事业的发展，又有利于全市及周边地区的经济建设，特别是为海内外朋友来华来滁来明光投资开发和经商提供了理想的生活、娱乐、健身场所，也是全市文明窗口的闪光点。

综上所述，中国滁州乡村俱乐部“港湾渡假村”的建设与发展，是符合 具有中国特色的社会主义道路的理论，中国滁州乡村俱乐部、港湾渡假村的理想架构和筹建也是走中国特色社会主义道路的必然产物，更是实现小康社会的具体行动，衷心感谢市领导及有关部门的关怀与支持，感谢海内外朋友的投资与帮助。