2016年10月合肥调控后的市场分析

政策回顾与解析调控后的土地市场调控后的二级市场

典型在售项目访谈

一级市场政策细则——加大土地供应调结构

（1）2016年九区内再供应5000亩居住用地力争全年市区居住用地供应超10000亩；（2）优化控规和规划设计条件中的商住用地比例，提高上市土地的居住用地占比；

（3）主城区内90㎡左右的中小户型新建商品住房占比不低于50%，满足刚性需求，兼顾改善性需求。（4）对已经供应居住用地，成立与项小组，督查施工，销售等环节，对因企业自身原因闲置土地、不按照土地出让合同约定开发建设的，严肃追究违约责任。

政策解读

◆增加土地供应至10000亩，高于2014年土地供应的40%，高于2015年50%，整体供应创5年新高；◆调整商住比例结构，一方面优化商业库存结构，二增加住宅土地供应；

◆增加小户型比例，降总价，满足刚需置业需求，抑制9区产品豪宅化趋势，市场约束力明显；◆加强土地开发的督查力度，限制房企开发周期。

一级市场政策细则——供地条件从严

（1）开发商购买市区和三县居住地块，每次仅能参不其中一宗地块；

（2）2012年1月1日至新的出让公告发布期内，销售备案住房计容总建筑面积低规划可销售住房计容总建筑面积60%、取得居住用地超过已供庒居住用地总量20%的房地产开发企业，均暂不得参不市区及三县居住用地竞买；（3）竞拍保证金比例规定为参考地价总价的50%-100%；土地出让金须在出让合同签订后一个月内一次性付清；（4）开发商不得拒绝公积金贷款购房，并在土地出让合同中约定。

政策解读

◆限制部分企业拿地措施，一方面是防止捂盘扰乱市场，另一方面限制房企扎堆拿地行为；

◆地块出让保证金缴纳均按总价50%以上执行对品牌房企的约束性并不强；但对中小小开发商资金能力考验加大，增加了中小企的拿地难度。

◆对于市场上有公积金的置业者来说可以较大地减少其购房资金，缓解购房压力。

政策解读

◆对于投资者起到决定性的限制作用，对刚需客户增加了首付比例，一定程度上也增加了刚需客户的购房压力；

◆外地客户需一年社保，同时对“补社保”的通道进行了严加的监管，对外地客户的制约非常大；

二级市场政策细则——全面实施限购限贷

合肥市区本地人限购2套，外地人限购1套，外地人购房需纳税1年实施差别化住房信贷政策，加强住房金融监管

◆信贷继续收紧、再次重申“首付贷”、“过桥贷”等金融杠杆资金监管；

调控首月市场较为敏感，同时政府调整了供地策略，导致合肥九区土地供应1宗、成交4宗，供求量呈双降，下滑明显，年底可能会迎来供地热潮。

◆本月合肥市九区供应地块1宗10.71亩，0.71万方，供庒量环比下滑98.14%，同比下滑86.72%，较

上月减少6宗；成交4宗，较上月减少4宗，总成交量为251.3亩，16.75万方，环比下跌68.04%，同比上涨160.09%；供庒成交呈双降，但成交量仍大于供应量；

◆虽然当下土地供求走低，但预计未来两个月将有大量地块供庒上市，年库将迎来土地供庒高峰。

调控首月合肥四县一市受政策影响较小，土地市场成交表现依然火爆，热度不减，本月土地供需均远超合肥九区，年底供需可能会有所下降。

◆本月四县一市成交市场继续呈火热状态，月度供庒3宗363.83亩，24.26万方，环比下滑24.14%，同比下滑44%；成交9宗689.52亩，45.75万方，环比上涨76.67%，同比上涨307%；

◆四县一市虽然供应量下滑，但成交量继续呈上浮趋势，本月四县一市供求比为0.53，供求差较大，从目前成交及供应情况看，未来两月九区土地市场即将发力，县区市场供求或在年底有所下降。

调控首月合肥土地市场供应仍以住宅为主，受调控及部分地块供地性质的影响，整体成交楼面价下滑30%。

◆受调控影响，本月九区、四县一市地块成交楼板价均出现下滑，其中九区本月楼板价达7376元/平，环比下滑31%，成交用地主要仍以居住为主；四县一市地块成交楼面均价达3664元/平，环比下滑56%。◆本次大幅下滑一斱面受部分商业4S 应地块低价成交影响，另一斱面受政底限价及调控引导，对地块

出让的规范及约束增加，引起地价及楼面价的下滑。

调控政策出台首月，市场骤冷，客户观望情绪严重，合肥九区住宅成交惨淡，成交量跌幅50%，月均成交不足4000套，量缩至月均值（7774套）一半水平。

本月九区住宅商品房供应61.36万方，环比下降7.9%，同比下降5.5%；成交36.69万斱，环比下降51.2%，同比下降61.2%。1-10九区商品住宅累计供应面积623.49万方，与去年同期相比下降9.1%，供应套数5.15万套；1-10月九区住宅成交754.4万方，与去年同期相比上涨9.4%。

从区域角度，新站区供需两旺，滨湖、蜀山、高新供求热度较高，受本月成交量大幅减少影响，市场存量呈现上涨趋势.

◆截止10月库，合肥市场商品住宅存量为144万方，存量套数为1.3万套，据最近六个

月住宅去化推算，市场存量仅能去化1.7个月，库存量呈上升态势。

◆合肥九区的供需中，以新站供应最大，成交以蜀山、滨湖为主。

受政策调控影响10月份三县成交量缩价涨，均价肥西均于末位，肥东居于首位，成

交量方面肥西居首位，肥东的成交量最少。

◆2016年三县住宅成交集中在3-6月份，7月

份三县价格开始上涨，成交量受影响开始下滑；10月九区限够出台后，三县成推盘主力区。◆10月肥西成交18.46万斱居首较上月下跌

38%为年内最低值；长丰成交17.94万方，肥东县价格较高，本月推盘量较少致成交下滑；◆均价方面，16年三县均价整体呈上升趋势，近3个月受个别项目集中备案影响，三县中肥东县单价最高，肥西最低。

合肥九区商业市场连续四个月走低，10月份成交不足7万方，市场投资热度下

滑明显，整体成交均价相对波动，10月份成量跌价涨趋势。

◆本月商业产品成交7万方，环比下降29.15%，同比下降6.36% ，成交均价为18276元/平，环比上涨39.5%，同比上涨12.49%；商业呈现量跌价涨走势；

◆从销量看商业连续三月呈现下滑趋势，市场投资热度有所下滑

合肥商业市场库存较大，去化难度较大，10月份库存去化周期已达70个月，供需

严重失衡，未来合肥商业面临去化问题非常严峻。

◆截至2016年10月库，合肥九区商业存量为867.34万方，环比上月上涨2.2%，同比上涨3.1%，合计55070套，环比上涨3.3%，本月受高供应影响，商业库存有较明显增加；

◆商业存量上升已持续5个月，高于去年同期存量水平，未来商业面临的去化问题仍然较严重。

调控政策仅对住宅，对办公产品的暂无影响，2016年2月以来，合肥办公市场量价呈稳中有升状态，九区成交中滨湖最优，供应主要集中在包河、新站和滨湖。

◆2016年2月以来，合肥办公市场逐步回暖，整体量价均呈现稳中有升的态势。

◆与9月份相比10月办公市场量价仍呈现小幅上涨趋势，目前看并为受到住宅调控的影响。九区的办公中，目前以包河和新站供应最大，成交以滨湖区为主，价格标杆以政务区为主，

成交均价达14361元/㎡，新站价格最低。

与去年同期相比，办公库存有所增长，但整体销售速度高于去年同期，近一年合肥办公库存去化周期一路走低，从80个月，降低到25个月。

截止10月底，合肥九区办公存量共51539套，6月以来，办公存量稳居高位，本月供应大幅上涨，导致存量达年内最高值，然受近期办公高销量影响，去化周期维持在较低水平，现已违续3个月保持在25个月左右。

市区代表性改善楼盘受政策影响较大，来访成交仅为9月份一半水平，三县受

政策影响尚不明显，但投资客明显减少。

2016年写字楼市场整体呈复苏态势，销售情况与去年同期相比有所上涨，但后

期去化压力依然严峻，现阶段住宅调控政策对写字楼市场的影响并未体现。

宏观市场分析小结

☐土地市场：合肥九区土地市场成交惨淡，受政策影响较大，三县政策影响尚不明显，土地市场依然火爆，预计年底九区土地市场供应会增加，三县市场热度有可能有所下降；☐住宅市场：限购政策出台，客户观望态度较重，九区住宅成交量跌幅50%，量缩至月均值一半水平。成交价格暂未出现较大波动，库存呈小幅上升，但整体仍处于低库存状态。☐商业市场：合肥商业整体库存较大，去化周期约70个月，且成交量已连续三月下滑。库存量呈上升态势，竞争激烈，供求严重失衡，未来商业市场去化形式严峻。住宅的调控政策并未对商业产生冲击。

☐办公市场：办公市场库存有所上涨，整体库存470万方，但3月以来，办公成交均保持较高水平，市场去化较去年大幅增长，目前仍处二去化较好阶段。去化周期从80个月降低到25个月，但仅为短期水平，从整体库存量看，后期去化压力不容乐观

THE END