转:2012年前三季度财政部.国家税务总局关于房地产企业的税收政策

2012年上半年财政部、国家税务总局发布的税收方面文件虽然有限，但所发布文件所明确的税收优惠以及金融保险证券类准备金扣除和企业所得税税务处理的若干问题更具有可操作性，为助于房地产企业更为准确地进行纳税处理，我仅就房地产企业涉及的税收做回顾如下。

第一部分  企业所得税

一、《财政部、国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策有关问题的通知》（财税[2012]12号）对于国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策问题规定：

1.国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业参与政府统一组织的棚户区改造，并同时满足一定条件的棚户区改造资金补助支出，准予在企业所得税前扣除。

2.本通知所称同时满足一定条件的棚户区改造补助支出，是指同时满足以下条件的棚户区改造补助支出：棚户区位于远离城镇、交通不便，市政公用、教育医疗等社会公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区或垦区；该独立矿区、林区或垦区不具备商业性房地产开发条件；棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套设施不齐全；棚户区房屋集中连片户数不低于50户，其中，实际在该棚户区居住且在本地区无其他住房的职工（含离退休职工）户数占总户数的比例不低于75%；棚户区房屋按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定属于危险房屋、严重损坏房屋的套内面积不低于该片棚户区建筑面积的25%；棚户区改造已纳入地方政府保障性安居工程建设规划和年度计划，并由地方政府牵头按照保障性住房标准组织实施；异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或者按规定实行土地复垦、生态恢复。

3.本通知所称国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业包括中央和地方的国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业。

二、《国家税务总局关于小型微利企业预缴企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第14号）就小型微利企业预缴企业所得税有关问题公告：

1.上一纳税年度年应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，在预缴申报企业所得税时，将中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第9行“实际利润总额”与15%的乘积，暂填入第12行“减免所得税额”内。

2.符合条件的小型微利企业在预缴申报企业所得税时，须向主管税务机关提供上一纳税年度符合小型微利企业条件的相关证明材料。主管税务机关对企业提供的相关证明材料核实后，认定企业上一纳税年度不符合规定条件的，不得按本公告第一条规定填报纳税申报表。

3.纳税年度终了后，主管税务机关应核实企业纳税年度是否符合上述小型微利企业规定条件。不符合规定条件、已按本公告第一条规定计算减免企业所得税预缴的，在年度汇算清缴时要按照规定补缴企业所得税。

4.公告自2012年1月1日起施行。

（政策依据：财政部、国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》（财税[2011]117号）规定，对符合《企业所得税法》及实施条例第92条规定，以及相关税收政策规定条件的，且年应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。）

三、《财政部、国家税务总局、民政部关于公布2011年度第二批获得公益性捐赠税前扣除资格的公益性社会团体名单的通知》（财税[2012]26号）将财政部、国家税务总局和民政部联合审核确认的2011年度第二批获得公益性捐赠税前扣除资格的公益性社会团体名单以附件列举方式公布，包括北京理工大学教育基金会等114家团体名单。

《财政部、国家税务总局关于确认中华全国总工会和中国红十字会总会2011年度公益性捐赠税前扣除资格的通知》（财税[2012]47号）明确：中华全国总工会和中国红十字会总会具有2011年度公益性捐赠税前扣除资格，企业（包括企业、事业单位、社会团体以及其他取得收入的组织）或个人2011年度通过中华全国总工会和中国红十字会总会进行的公益性捐赠支出，可按规定予以税前扣除。

四、《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）针对各地执行税法过程中所反映的问题，主要明确了企业雇佣季节工等费用扣除问题、融资费用、手续费及佣金支出税前扣除问题、筹办期业务招待费等费用税前扣除问题、以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题、不征税收入管理问题以及税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题。

1.关于季节工、临时工等费用税前扣除问题

企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。

2.关于企业融资费用支出税前扣除问题

企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除。

3.关于从事代理服务企业营业成本税前扣除问题

从事代理服务、主营业务收入为手续费、佣金的企业（如证券、期货、保险代理等企业），其为取得该类收入而实际发生的营业成本（包括手续费及佣金支出），准予在企业所得税前据实扣除。

4.关于电信企业手续费及佣金支出税前扣除问题

电信企业在发展客户、拓展业务等过程中（如委托销售电话入网卡、电话充值卡等），需向经纪人、代办商支付手续费及佣金的，其实际发生的相关手续费及佣金支出，不超过企业当年收入总额5%的部分，准予在企业所得税前据实扣除。

5.关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题

根据《实施条例》第四十三条和第四十四条规定，企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费，可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是，对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除，未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴，《公告》明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。

6.关于以前年度发生应扣未扣支出的税务处理问题

根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。

企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。

亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。

7.关于企业不征税收入管理问题

企业取得的不征税收入，应按照《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号，以下简称《通知》）的规定进行处理。凡未按照《通知》规定进行管理的，应作为企业应税收入计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。

8.关于税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题

根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。（国家税务总局解读：根据《税法》第二十一条规定，“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”但企业按照会计要求确认的支出，没有超过《税法》规定的标准和范围（如折旧年限的选择）的，为减少会计与《税法》差异的调整，便于税收征管，企业按照会计上确认的支出，在税务处理时，将不再进行调整。）

9.本公告规定适用于2011年度及以后各年度企业应纳税所得额的处理。

五、《国家税务总局关于我国居民企业实行股权激励计划有关企业所得税处理问题》（国家税务总局公告2012年第18号）就上市公司实施股权激励计划有关企业所得税处理问题，公告如下：

1.上市公司依照《管理办法》要求建立职工股权激励计划，并按我国企业会计准则的有关规定，在股权激励计划授予激励对象时，按照该股票的公允价格及数量，计算确定作为上市公司相关年度的成本或费用，作为换取激励对象提供服务的对价。上述企业建立的职工股权激励计划，其企业所得税的处理，按以下规定执行：

（1）对股权激励计划实行后立即可以行权的，上市公司可以根据实际行权时该股票的公允价格与激励对象实际行权支付价格的差额和数量，计算确定作为当年上市公司工资薪金支出，依照税法规定进行税前扣除。

（2）对股权激励计划实行后，需待一定服务年限或者达到规定业绩条件（以下简称等待期）方可行权的。上市公司等待期内会计上计算确认的相关成本费用，不得在对应年度计算缴纳企业所得税时扣除。在股权激励计划可行权后，上市公司方可根据该股票实际行权时的公允价格与当年激励对象实际行权支付价格的差额及数量，计算确定作为当年上市公司工资薪金支出，依照税法规定进行税前扣除。

（3）本条所指股票实际行权时的公允价格，以实际行权日该股票的收盘价格确定。

2.在我国境外上市的居民企业和非上市公司，凡比照《管理办法》的规定建立职工股权激励计划，且在企业会计处理上，也按我国会计准则的有关规定处理的，其股权激励计划有关企业所得税处理问题，可以按照上述规定执行。

3.本公告自2012年7月1日起施行。

六、《财政部、国家税务总局关于广告费和业务宣传费支出税前扣除政策的通知》（财税[2012]48号）就有关广告费和业务宣传费支出税前扣除政策通知如下：

1.对化妆品制造与销售、医药制造和饮料制造（不含酒类制造，下同）企业发生的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入30%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

2.对签订广告费和业务宣传费分摊协议（以下简称分摊协议）的关联企业，其中一方发生的不超过当年销售（营业）收入税前扣除限额比例内的广告费和业务宣传费支出可以在本企业扣除，也可以将其中的部分或全部按照分摊协议归集至另一方扣除。另一方在计算本企业广告费和业务宣传费支出企业所得税税前扣除限额时，可将按照上述办法归集至本企业的广告费和业务宣传费不计算在内。

3.烟草企业的烟草广告费和业务宣传费支出，一律不得在计算应纳税所得额时扣除。

4.本通知自2011年1月1日起至2015年12月31日止执行。

七、《国家税务总局关于企业所得税核定征收有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第27号）就企业所得税核定征收若干问题公告如下：

1.专门从事股权（股票）投资业务的企业，不得核定征收企业所得税。

2.依法按核定应税所得率方式核定征收企业所得税的企业，取得的转让股权（股票）收入等转让财产收入，应全额计入应税收入额，按照主营项目（业务）确定适用的应税所得率计算征税；若主营项目（业务）发生变化，应在当年汇算清缴时，按照变化后的主营项目（业务）重新确定适用的应税所得率计算征税。（原有地方规定：对实行核定应税所得率方式征收企业所得税的纳税人所取得的正常生产经营之外的偶然收入，如土地转让收入、股权转让收入、资产转让收入、应税的财政性资金等，应将扣除取得收入对应的成本费用后的所得，并入按企业正常生产经营收入和应税所得率计算出的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。）

3.本公告自2012年1月1日起施行。企业以前年度尚未处理的上述事项，按照本公告的规定处理；已经处理的，不再调整。

八、国家税务总局发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第

40号）         2012.8.10《企业政策性搬迁所得税管理办法》，自 2012年10月1日起施行。

九、财政部国家税务总局中国人民银行关于印发《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理办法》的通知 财预[2012]40号  2012.6.12

第二部分  营业税

2012年上半年财政部、国家税务总局颁布的税收政策中，涉及营业税的文件有6个，涉及房地产1个。

一、《商务部、国家税务总局关于确认天津天保租赁有限公司等企业为第八批内资融资租赁试点企业的通知》（商流通函[2011]1083号）同意天津天保租赁有限公司等13家企业作为第八批内资融资租赁业务试点企业。

融资租赁业务如何纳税最早见于《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知 》（国税函[2000]514号）：对经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，无论租赁的货物的所有权是否转让给承租方，均按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规征收营业税，不征收增值税。其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征收营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入设备，以拥有设备的所有权。

之后《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的补充通知》（国税函[2000]909号）补充说明：按照《国家税务总局关于融资租赁业务征收营业税问题的通知》（国税函发[1995]656号）的法规，对经对外贸易经济合作部批准的经营融资租赁业务的外商投资企业和外国企业开展的融资租赁业务，与经中国人民银行批准的经营融资租赁业务的内资企业开展的融资租赁业务同样对待，按照融资租赁征收营业税。因此，（国税函[2000]514号的有关法规，同样适用于对外贸易经济合作部批准经营融资租赁业务的外商投资企业和外国企业所从事的融资租赁业务。

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定：融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。 根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

营改增政策规定：提供有形动产租赁服务，税率为17%。有形动产租赁服务的适用税率为增值税基本税率17%。有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。

第三部分  个人所得税

2012年上半年财政部、国家税务总局颁布的税收政策中，涉及个人税的文件有7个，涉及房地产企业1个。

一、《财政部、国家税务总局关于工伤职工取得的工伤保险待遇有关个人所得税政策的通知》（财税[2012]40号）就工伤职工取得的工伤保险待遇有关个人所得税政策规定：对工伤职工及其近亲属按照《工伤保险条例》（国务院令第586号）规定取得的工伤保险待遇，免征个人所得税。本通知所称的工伤保险待遇，包括工伤职工按照《工伤保险条例》（国务院令第586号）规定取得的一次性伤残补助金、伤残津贴、一次性工伤医疗补助金、一次性伤残就业补助金、工伤医疗待遇、住院伙食补助费、外地就医交通食宿费用、工伤康复费用、辅助器具费用、生活护理费等，以及职工因工死亡，其近亲属按照《工伤保险条例》（国务院令第586号）规定取得的丧葬补助金、供养亲属抚恤金和一次性工亡补助金等。

本通知自2011年1月1日起执行。对2011年1月1日之后已征税款，由纳税人向主管税务机关提出申请，主管税务机关按相关规定予以退还。

第四部分  房产税、城镇土地使用税

一、         财政部 国家税务总局关于农产品批发市场、农贸市场房产税、城镇土地使用税政策的通知财税[2012]68号                                                2012.9.3

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

为支持农产品流通体系建设，减轻农产品批发市场、农贸市场经营负担，根据国务院常务会议精神，现将农产品批发市场、农贸市场有关房产税和城镇土地使用税政策通知如下：

一、对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

二、农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。-

三、本通知自2013年1月1日至2015年12月31日执行。各地已按《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]3号）第三条、《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字[1989]140号)第五条规定对农产品批发市场、农贸市场给予免征房产税和城镇土地使用税的，可继续按原免税政策执行。

四、符合上述免税条件的企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。

第五部分 行政法规

一、《税收违法违纪行为处分规定》监察部令2012年第26号 2012.6.6

《税收违法违纪行为处分规定》已经2012年3月16日监察部第2次部长办公会议、2012年2月27日人力资源和社会保障部第87次部务会议、2011年10月10日国家税务总局第2次局务会议、2012年2月17日国家公务员局第34次局务会议审议通过。现予布，自2012年8月1日起施行。 房地产企业重点关注条款：

第七条 税务机关及税务人员违反规定要求纳税人、扣缴义务人委托税务代理，或者为其指定税务代理机构的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。

第八条 税务机关领导干部的近亲属在本人管辖的业务范围内从事与税收业务相关的中介活动，经劝阻其近亲属拒不退出或者本人不服从工作调整的，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。

第九条 税务人员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：

（一）在履行职务过程中侵害公民、法人或者其他组织合法权益的；

（二）滥用职权，故意刁难纳税人、扣缴义务人的；

（三）对控告、检举税收违法违纪行为的纳税人、扣缴义务人以及其他检举人进行打击报复的。

第十条 税务机关及税务人员有下列行为之一的，对有关责任人员，给予记过或者记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分：

（一）索取、接受或者以借为名占用纳税人、扣缴义务人财物的；

（二）以明显低于市场的价格向管辖范围内纳税人购买物品的；

（三）以明显高于市场的价格向管辖范围内纳税人出售物品的；

（四）利用职权向纳税人介绍经营业务，谋取不正当利益的；

（五）违反规定要求纳税人购买、使用指定的税控装置的。

二、《国土资源部关于规范土地登记的意见》国土资发[2012]134号             2012.9.6

一、严格划分宗地      二、准确界定土地登记用途    三、规范土地出让年限起算时点

四、规范储备土地登记    五、规范土地抵押登记  六、进一步明晰有关超面积宅基地登记政策七、严格土地登记统一管理  八、依法审查土地登记申请资料 九、建立土地登记会审制度

十、建立健全土地登记档案资料管理制度，推进土地登记信息化建设

十一、严格执行土地登记人员持证上岗制度    十二、完善土地登记代理制度

十三、完善土地登记资料公开查询制度      此文件自下发之日起执行，有效期为5年。