以厂房出资是否包括土地使用权

以厂房出资是否包括土地使用权

某日俄罗斯W公司到法院起诉济南某厂出资不到位。俄罗斯W公司称，其与济南某厂签订一份中外合资经营企业合同，双方约定共同投资兴建中外合资经营企业济南SP公司。济南某厂以4套生产设备及A、B二地3处厂房作为投资，俄罗斯W公司以生产原料折价出资。合同并订有违约责任条款。合同签订后，双方虽将应出资的部分投入合营企业，并经会计师事务所验资证明，但济南某厂未将应投入的厂房的所有权人变更为济南SP公司。俄罗斯W公司请求法院判令济南某厂立即办理其应投入济南SP公司的房产及土地使用权的变更登记，并支付违约金等。

一审法院的判决是：

一、济南某厂于判决生效后30日内将A、B二地厂房产权变更到济南 SP公司名下；二、驳回俄罗斯W公司的其他诉讼请求。

显然，一审法院没有支持原告的全部诉讼请求（如土地使用权的变更和被告违约等）。为此俄罗斯W公司不服判决提起上诉。

焦点

本案双方争议的焦点问题有两个，一是济南某厂的出资义务是否完成，二是济南某厂是否应承担出资不到位的违约责任。

俄罗斯W公司认为：济南某厂未将其应投资的厂房建筑物及该建筑物使用范围内的土地使用权转让给济南SP公司属于投资不到位；原审法院判令将地上建筑物与该建筑物使用范围内的土地使用权归属不同的当事人，违反了不动产物理上的不可分割性及我国对不动产的法律规定。济南某厂将不属于其所有的财产进行投资，违反了有关规定，应承担投资不到位的违约责任。

济南某厂答辩称：验资报告证明我方已经投资到位；按照合同附件《中方投资内容明细表》的记载，我方作为出资的厂房并不包括厂房占用下的土地使用权，即双方认可厂房是以动产形式出资的。《中外合资经营企业法实施条例》第25条规定：合营者可以用货币出资，也可以用建筑物、厂房、机器设备或其他物料、工业产权、专用技术、场地使用权等作价出资。建筑物和场地使用权可以分别单独作价出资，俄罗斯W公司要求变更土地使用权的请求已超出我方的出资范围。 经查，济南某厂出具的《中方现有固定资产重估价值计算表》表明，济南某厂的投资分为厂房建筑物、机器设备、运输设备3部分，其中A地厂房为全民所有的自管房，属于工业划拨土地。B地的厂房建筑物属于K场站所有，系其与济南某厂合办工厂时向合办工厂的投资，但K场站保留房屋所有权。俄罗斯W公司与济南某厂合营合同签订后，以上资产由合营企业济南SP公司使用，但未办理房屋所有权变更登记手续。某会计师事务所接受济南SP公司的委托对合营企业中外双方的投资情况进行验资，确认：济南某厂投入的房屋、机器设备和交通工具等，并经主管部门批准将其产权移交给合资公司。另一会计师事务所接受济南SP公司的委托，对合营企业中外双方的投资情况进行验资，确认：中方以房屋设备作价出资，认缴资本全部到位。

法官说法

第一个焦点，关于济南某厂履行出资义务的情况，合同约定济南某厂以厂房和生产设备作为出资。从济南某厂投资明细《中方现有固定资产重估价值计算表》可以看出，济南某厂的出资包括车间等厂房建筑物，也包括其厂房范围内的设施，因此，可以认定，济南某厂关于其厂房建筑物系作为动产投资的抗辩理由不能成

立。《中外合资经营企业法实施细则》虽然规定厂房、场地使用权可以分别独立出资，但没有规定厂房、场地使用权不可以共同出资，济南某厂以此为理由认为其土地使用权没有作为出资不能成立。根据1990年5月19日开始施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条的规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。因此，虽然双方在合营合同中没有明确约定济南某厂的出资范围是否包括土地使用权，但根据双方的合同约定和法律规定，《中方现有固定资产重估价值计算表》中所列建筑物及设施使用范围内的土地使用权应属于济南SP公司。济南某厂出资义务的完成意味着济南SP公司对上述的厂房建筑物具有所有权，对厂房建筑物使用范围内的土地具有使用权。根据法院查明的事实，合同签订后，济南某厂将出资厂房交由济南SP公司占有、使用、收益，但未办理房屋所有权与土地使用权变更登记。

合资合同签订时，济南某厂对A地厂房建筑物具有所有权，可以对外出资。济南某厂将该部分厂房建筑物交付济南SP公司使用并没有完成法律意义上的全面出资义务，只有将厂房建筑物的所有权及其使用范围内的土地使用权变更到济南SP公司名下，济南某厂的出资义务才算完成。一审法院认定济南某厂将厂房建筑物所有权变更到济南SP公司名下即完成出资任务，违反了双方的合同约定和法规规定，依法应予纠正。

但B地的房屋产权属于K场站，济南某厂没有房屋所有权，也没有土地使用权，无权对外投资。会计师事务所作出的关于济南某厂出资到位的验资报告忽视了这一情节，验资报告在本案中不能作为有效证据证明济南某厂已出资到位。因俄罗斯W公司在一审起诉时请求法院判令济南某厂将其应投入合营公司的房产及土地使用权变更登记到济南SP公司名下，因此，法院在审理本案时只是围绕俄罗斯W公司的诉讼请求进行。因为济南某厂不是B地厂房的所有权人，也没有争议土地的使用权，故俄罗斯W公司请求将该处房产及土地使用权变更到合资公司名下的诉讼请求，法院无法支持。一审判决判令济南某厂将其不具有所有权的房屋过户到济南SP公司名下属于认定事实错误，依法应予纠正。

第二个焦点，济南某厂的行为是否构成违约？如前所述，济南某厂将B地、其并不享有所有权的厂房建筑物进行出资，其行为显然构成违约。而A地的厂房建筑物，济南某厂虽然具有所有权和土地使用权，但在合资合同履行过程中，一直没有办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续，因此，也没有完成出资义务。双方争议的房产与土地一直由济南SP公司占有、使用、收益的事实不能证明济南某厂已经完成法律意义上的出资义务，因此其一直处于违约状态。俄罗斯W公司要求济南某厂承担违约责任的诉讼请求，既有合同依据也有法律依据，法院应予以支持，济南某厂应按合同约定的违约金数额承担违约责任。

二审法院的判决是：一、维持一审判决第二项。二、撤销一审判决第一项。

三、济南某厂于本判决送达之日起30日内将A地的厂房建筑物的所有权及其使用范围内的土地使用权变更到济南SP公司名下。四、驳回俄罗斯W公司要求济南某厂将位于B地的房屋所有权及其使用范围内的土地使用权变更到济南SP公司名下的诉讼请求。