2013年成都市土地市场分析报告

目 录

一．成都市宏观经济运行概况 ............................................................................................................ 3

1. GDP稳步上行 “万亿”时代将至 ....................................................................................................... 3

2. 固定资产投资比重高位平稳 . ................................................................................................................. 3

二．2013年成都市主城区商品住宅市场整体概况 .............................................................................. 3

三．成都市土地市场概况 ................................................................................................................... 4

1. 成都市土地市场整体概况 . ............................................................................................................4

2. 主城区土地市场整体概况 . ............................................................................................................5

3. 郊县区土地市场整体概况 . ............................................................................................................6

4. 各区县土地市场概况 ....................................................................................................................7

5. 成都市出让土地性质概况 . ............................................................................................................9

5. 成都市主城区外来房企拿地概况 . .............................................................................................. 10

四．成都市土地市场热点 ................................................................................................................. 11

1. 成都市2013年度热点地块 ....................................................................................................... 11

2. 成都市2013年度热点板块 ....................................................................................................... 14

3. 成都市2013年度热点房企 ....................................................................................................... 16

五．成都市土地市场小结与展望 . ...................................................................................................... 19

六．附录 . ......................................................................................................................................... 21

附表：部分房企成都（主城区）存量情况 ..................................................................................... 21

附图：2013年成都市主城区成交土地位臵图 . ............................................................................... 23

附表：2013年成都市主城区成交土地列表 ................................................................................... 24

数据说明：工业用地数据未计入本报告

1.GDP 稳步上行 “万亿”时代将至

2013年，成都市前三季度生产总值达6681亿元，同比增长10.2%；预计全年生产总值达9670亿元，增长幅度在12%左右。经济发展速度持续下滑，但经济指标基数持续上涨，预计明年成都市经济发展将进入万亿时代。预计2013年成都市城镇居民人均可支配收入达30865元，增长幅度在13.5%左右。

2. 固定资产投资比重高位平稳

2013年1-11月，全市固定资产投资累计完成5830.9亿元，同比增长10.0%。其中房地产投资额达到1869亿元，同比增长11.3%。

截止2013年11月成都市房地产投资额达1869亿元，全年投资额度超越2012年已无悬念。2013年在房地产成交市场的火爆的带动下，房地产投资市场也异常火爆，开发商信心倍增，纷纷高价入市拿地，致使本年度在土地供应减少三成的情况下，成交额则反超去年。土地市场的高温是本年度房地产投资比

重维持高位的主要原因。

“纸老虎”催生“真市场”

2013年成都房产地市场又逢春，供需齐攀高位。其中，供应量刷新2007年以来的第二高位，成交量持续攀高，创造2010年以来的最高位。整个2013年市场延续了2012年末以来的市场热度，高调开局；而至2月市场遇节假日影响短暂回落后，市场在3月迎来了史上最严厉的“纸老虎”——“新国五条”，然而这次调控了无新意，半路夭折，不仅没能达到调控预期，反而引发恐慌，催生楼市抢购潮，带来了全年“真市场”。至6月虽有“钱荒”第一波的压力，但楼市未受较大影响依然高位平稳运行；时至“金九”市场迎来供应高峰，致使后市市场表现出去化存量的基调；进入11月份，十八届三中全会的召开改变市场预期，“市场化”的基调致使臵业者购房心理发生变化，臵业放缓态势明显；需求端的不旺盛，虽在开发商大势促销下依然未有起色，致使12月供应市场明显下滑。

图：2007-2013年成都市主城区商品住宅供需走势图

数据来源：中原数据库

1. 成都市土地市场整体概况

地价大涨 供需收窄

2013年，成都市土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地314宗，总出让面积17780.77亩，环比减少29.69%；其中成交土地272宗，合计15410.06亩，环比下滑29.98%；平均楼面地价为2035元/平米，环比增长38.91%；整体的土地出让金达到674.56亿元，环比略涨5.08%。

土地市场的冷热与住宅市场的表现可谓是休戚相关。2009年、2010年的住宅市场供需两旺，土地市场则立即反馈，各路开发商积极拿地，使得2010年的土地市场十分火热，不仅鲜见流拍，而且供销价及出让金都达到近年的峰值。2011年，由于宏观调控对于楼市的打压，土地市场也应声而落，转入低谷。再观2013年的土地市场，由于楼市“小阳春、红五月”的带动，土地的传统淡季——年中的表现也颇佳；而且2013年整体土地成交楼面地价大幅上涨，土地出让金基本持平，政府也收窄了既定的土地供地计划。

图：2009-2013年成都市土地供销价及出让金走势

数据来源：中原数据库

图：2013年成都市土地市场月度供销走势

数据来源：中原数据库

2. 主城区土地市场整体概况

市场火旺 鲜有流拍

2013年，成都市主城区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地84宗，总出让面积3991.15亩，环比减少28.47%；其中成交土地77宗，合计3850.56亩，环比下滑24.48%；平均楼面地价为4091元/平米，环比增长45.38%；整体的土地出让金达到394.55亿元，环比略涨3.16%。

近年主城区的土地市场表现较为火旺。从供需面积来看，年度供需保持在5000亩左右，2013年则由于地价的大涨，或许考量到主城区地块的稀缺性，在出让金环比略增的情况下，

为后期的地块溢价做准备，

供地较多，流拍现象却较为常见；而在2013年，主城区的地块则基本没有流拍（几块流拍地块均在后期再度进行招拍挂，最终成交），说明开发商在住宅市场遇冷时期对于拿地的态度较为谨慎。

图：2009-2013年成都市主城区土地供销价及出让金走势

数据来源：中原数据库

图：2013年成都市主城区土地市场月度供销走势

数据来源：中原数据库

3. 郊县区土地市场整体概况

年底井喷 流拍蔚然

2013年，成都市郊县区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地230宗，总出让面积13889.62亩，环比减少30.03%；其中成交土地195宗，合计11559.50亩，环比下滑31.64%

；平均楼

郊县区的土地市场更是与楼市有着深切关联。2011年的楼市淡季，直接造成2011年郊县区土地市场供需及土地出让金的大幅下滑。2013年郊县区的土地市场则同主城区类似，或由于市场的火热以及地价的拔高让政府收窄供应。而且在年底时，供应井喷，市场有所饱和，再加上金融政策的收紧，流拍现象蔚然成风。

图：2009-2013年成都市郊县区土地供销价及出让金走势

数据来源：中原数据库

图：2013年成都市郊县区土地市场月度供销走势

数据来源：中原数据库

4. 各区县土地市场概况

成都市2013年的土地市场在各区县的分化较大。

近郊市场火热 双流供销居首

从供需总量来看，由于城镇化进程的展开，臵业需求也不断向城市外扩，近郊的土地市场颇显火热。其中双流县以2664.77亩的供应与其余区县遥遥拉开距离，且成交量也以1917.09亩而居首；一方面由于天府新区效应的强势带动，双流县在近年的房地产市场持续升温，且有新兴板块华府的渐起，另一方面也由于3号线的开通在即，双流的城区亦逐步升温。而主城区的土地市场供需则相对较少，毕竟中心城区的土地资源十分稀缺，政府多少会开源节流；但成华区由于北改，进行多个专业市场的外迁以及老旧小区拆迁，土地市场的供需也较为可观。

楼面地价分化明显 中心城区价格高昂

从成交楼面地价来看，中心城区与次级城区的分化十分明显。主城区的多个区域以5600-6600元/平米的楼面地价高高在上，北改的主力区域成华区及金牛区的均价暂时略逊一筹。近郊区域同远郊区域的整体价差不大，楼面地价在700-1200元/平米，当然双流区域以2189元/平米的楼面地价在各个郊县区中独树一臶。

土地收入层级昭然 北改效应十分显著

从整体的土地出让金来看，主城区与近郊区、远郊区的层级昭然。主城区的出让金收入无疑是第一阶层的，其中成华区由于供销的火热，出让金达到127.30亿元，北改的效应十分显著。而近郊区，虽然供销两旺，但是其发展还较主城区有相当的距离，土地出让金的收入处于中间阶层；比如双流县，土地供需傲决整个成都市，出让金却同成华区相去甚远。

土地溢价高低不齐 数个远郊较为凸显

从整体的溢价来看，各个区域可谓是高低不齐，远郊的数个区县溢价率较为突出。主城区的整体溢价相对较高，其中青羊区的整体溢价率达到59.88%。近郊区除开温江区域，溢价率在20-40%不等。远郊的崇州市、邛崃市、蒲江县和金堂县，由于整体成交地块面积较少，且出现部分优质地块，大幅拔高区域的整体溢价，其溢价率在60-100%不等。

图：2013年成都市各区县土地供销价

数据来源：中原数据库

图：2013年成都市各区县土地出让金及平均溢价率

数据来源：中原数据库

5. 成都市出让土地性质概况

纯住宅类地块绝迹主城区

在2013年成都市的土地市场中，主城区的纯住宅类地块已然绝迹，纯商业类地块的占比达到26.99%；近郊区也有向此结构发展的趋势；而远郊区的土地市场，纯住宅类地块的占比相对十分高，达到27.87%，这也可以看出远郊与中心城区的城市结构差距较大。

图：2013年成都市主城区/近郊区/远郊区出让地块性质占比

数据来源：中原数据库

5. 成都市主城区外来房企拿地概况

土地围城 本土房企被驱离主城区

当楼市火热之时，诸多外来大鳄便撕咬成都这块肥肉，今年也同样如此。年初火旺的市场直让各路开发商看红了眼，主城区的土地市场上连连出现让人咂舌的价格，比如红牌楼破万的楼面地价，北湖高达6000的楼面地价等等；而资金实力相对薄弱的本土中小房企则备受挤压，无力争夺。而步入下半年，受到金融市场的影响，大型房企的资金链颇为紧张，较为谨慎对待购臵地块，使得本土中小房企“有机可乘”，收获多宗区位较好的袖珍地块。

图：2005-2013年成都市主城区外来房企拿地占比（以面积计算）走势图

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1. 成都市2013年度热点地块

绿地年末豪掷近30亿拿下年度总价地王

2013年的总价地王分布在二环外的多个区域。由于市中心地块资源的稀缺，大型地块难以出现，地王在后期仍将逐渐外移。此外，夺得年度地王的多为外来开发商、龙头房企，毕竟其资金实力雄厚；比如绿地集团，在今年沉寂大半年，10月中旬出手近郊一宗255.62亩的地块，12月31日更是以29.99亿元的底价总价夺得地王。

图：成都市2013年度总价地王TOP10

数据来源：中原数据库

两宗地块单价破万

2013年的单价地王中，本土房企晟丰以10940元/平米夺得三官堂地块，该地块仅8亩余，但依托河景

图：成都市2013年度单价地王TOP10

数据来源：中原数据库

远郊频现溢价地王 最高达到595%

2013年的溢价地王以郊县区袖珍地块为主。由于郊县区（特别是远郊）地块单价较低，如果出现优质地块，引起疯狂争夺的可能性较高。比如远郊邛崃市的一宗商业用地，以1250元/平米的单价起拍，被当地房企以8688元/平米的价格拿下。此外，夺得地王的基本上为本土中小房企，可能对于龙头房企来说，此类地块整体利润有限，颇为鸡肋。

图：成都市2013年度溢价地王TOP10

数据来源：中原数据库

绿地、乡林、招商地产晋身年度“三巨头”

2013年的体量地王多分布于城北及城东区域。夺得总价地王的绿地集团同时也拿下了另一块体量地王，台企乡林集团斥资11亿元拿下73.65万方的第二体量地王，在成都市场久未出手的招商地产拿下69.25万方的第三体量地王。

图：成都市2013年度体量地王TOP10

数据来源：中原数据库

2. 成都市2013年度热点板块 “两极”规划带动板块销量

2013年的土地成交量TOP10的板块主要集中在城北及城南区域，充分体现了“天府新区”以及“北改”这两个规划对土地市场的巨大影响，毕竟地块最重要的元素之一便是区位。另一方面，地铁的开通对于土地市场也有着直观的影响，二号线上的郫筒板块和三号线上的东升板块土地成交量十分可观。

图：成都市2013年度土地成交面积板块

TOP10

数据来源：中原数据库

豪宅成型 拉动大源地价

2013年的土地成交金额TOP 的板块分布广泛，在城西三环至绕城区域相对集中。豪宅圈层基本形成且空臵地块较多的大源板块，以55.85亿元的土地成交金额冠绝成都。

图：成都市2013年度土地成交金额板块TOP10

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3. 成都市2013年度热点房企

本土房企拿地凶猛 外来龙头不甘落后

2013年的拿地金额TOP10的房企主要有两部分构成，一是川内的本土房企，包括土生土长的蓝光、来自南充的蓝润，他们果断拿地，迅速开发，这些地块多数已呈现项目；二是全国型的龙头房企，大多在成都深耕多年，对于土地的存量一直较为重视。

蓝光——不惧溢价 急速扩张

2013年的上半年，蓝光的拿地极其迅捷，短短数月间，拿下7宗用地，这些地块有一个共同点，就是高溢价，其中清波村的地块溢价率达50%以上，白佛村的地块溢价达140%左右。或许是为了上市，蓝光对于这些地块的开发速度也相当惊人，从拿地到项目销售间隔的平均时间不到5个月。

图：蓝光2013年拿地分布图

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蓝润——黑马初来乍到 布局多面开花

2013年，南充的房企蓝润地产初来乍到成都，便在原本火旺的主城区土地市场再度添了一瓢热油。其夺得的6宗地块无不进行奋力争夺，平均溢价率达到77%，如此黑马的表现不禁让许多龙头房企连连感叹。据悉，其还通过招拍挂以外的方式取得东客站的一宗用地。

图：蓝润2013年拿地分布图

数据来源：中原数据库

保利——深耕成都 填仓补粮

虽然说保利在成都的土地存量依旧较为充足，但其仍然在2013年的土地市场上连连出手，或许这就是中国龙头房企的风范。热度刚起的龙潭区域，保利以3130元/平米的楼面地价进驻，远远低于蓝润在三环边上的5900元/平米的楼面地价；区域住宅均价在近7000元/平米的大面，保利以2217元/平米的楼面地价拿地，后期操作空间十分充足。

图：保利2013年拿地分布图

数据来源：中原数据库

地价大涨 供需收窄

2013年，成都市土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地314宗，总出让面积17780.77亩，环比减少29.69%；其中成交土地272宗，合计15410.06亩，环比下滑29.98%；平均楼面地价为2035元/平米，环比增长38.91%；整体的土地出让金达到674.56亿元，环比略涨5.08%。受到楼市“小阳春”、“红五月”、“金九银十”等的带动，开发商对于拿地热情高涨，对于后期市场信心十足，故2013年的土地市场从整体来看是非常火热的，就连往年较为沉寂的年中时节亦连连出现各路地王。或许也是由于市场火旺，地价大涨，政府并没有完成既定的年度供地计划（主城区仅完成不到80%），土地在后期市场将获得更高的溢价。

政府制定的土地供地计划，一般是按照长远的计划、相关的政策、城市的规划、当前的经济水平等综合决定的。如果按照近年的供地计划估计，以及后期房地产市场的预期，明年在中心城区进行招拍挂的土地或在4000-5500亩左右。 城郊分化 冷热两极

主城区的土地市场可谓是火旺十足，郊县区的土地市场则明显理性谨慎。主城区的地块基本不会出现流拍现象，且总体上约一半的成交土地溢价率在30%以上。近郊热门区域的情况同主城区较为相似，比如大面、大丰、华阳等区域，土地热度较高。但其余的近郊区域以及远郊的土地市场的情况则大相径庭，除了极少的优质地块，土地以底价成交为主流；且在年底时，由于放量井喷造成市场饱和，流拍现象蔚然成风。2014年的土地市场也将保持此趋势，城郊的分化或许进一步拉大。一方面是由于中心城区虽然房价水平相对较高，但依然能吸引大量人口迁入，带来稳定的新增自住需求；另一方面也是因为前期调控政策下，中心城区的需求受到打压，当需求恢复的时候，反弹力度也更大。 规划持续发力 带动南北渐起

随着“天府新区”与“北改”规划的逐步落实，南北两极的土地市场亦受到强有力的带动。比如成华区，土地出让金达到127.30亿元，较2011年的84.72亿元增长十分显著。且一些近郊板块也开始崭露头角，比如大丰板块、华阳板块、大面板块等。毕竟地块最重要的元素之一便是区位，区位绝佳的地块具有较高的升值潜力，对于开发商来说就算此类区域或许得深耕年许，但仍可作为不错的价值洼地。而在后期的市场上，随着两极的不断建设，这些区域也会持续出现优质地块，且进驻更多的房企。 再演土地围城 大鳄逐鹿城区

当楼市火热之时，诸多外来大鳄便撕咬成都这块肥肉，今年也同样如此。年初火旺的市场直让各路开发商看红了眼，主城区的土地市场上连连出现让人咂舌的价格，比如红牌楼破万的楼面地价，北湖高达6000元/平米的楼面地价等等；而资金实力相对薄弱的本土中小房企则备受挤压，无力争夺。而步入下半年，此种情况才稍有改变。2014年的土地市场也会沿袭此趋势，大型房企由于资金链紧张，将谨慎以待对外投入（比如购臵地块）的这部分资金，资金会以保证工程和企业运作为主。但是对于资金链较为缓和的中小房企是一个拿地较为良好的契机，土地市场或将改变近年以大型房企霸占城区的格局。

附表：部分房企成都（主城区）存量情况

数据来源：中原数据库

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