房地产成本控制制度

成 本 控 制 制 度

为了保障项目利润最大化，严格要求各部门加强项目各环节的成本控制意识，特制定本制度：

1、 设计主责部门成本控制：由于工程成本的形成主要取决于施工设计图纸阶段，施工设计图纸的完成也就意味着主要工程成本的确立，此阶段属于非开发正式实施阶段----属于项目主要成本形成的关键环节---静态环节，因此加强静态环节的成本控制至关重要。鉴于此种情况，要求设计部必须做好下列工作：

1.1广泛的市场调研：咨询和调查各地不同的设计院和审图公司，充分了解各不同结构形式的多层、高层建筑的含筋量、各结构构件（梁、板、柱）的砼标号、各结构构件（梁、板、柱）的结构规格尺寸、门窗（含防火门等）规格型号要求、外装修材料要求、水暖电预留预埋管材（含管件）要求；

1.2设计技术交底任务书：要求设计院在满足强规要求前提下，尽量满足我公司的限额设计要求。将我公司对于1.1条款中市场调研的各项数据作为限额条件向设计院交底，尽量降低保守系数；

1.3审图任务书交底：要求审图公司审查过程中不仅局限于重视是否满足强规规定，还应注重成本的节约--降低保守系数。任务书必须约定：认真审查各结构构件的钢筋规格型号、各结构构件（梁、板、柱）的砼标号、各结构构件（梁、板、柱）的结构规格尺寸、砼剪力墙的设置（个别部位是否可以替代为陶粒砼轻质隔墙）、门窗（含防火门等）规格型号要求、外装修材料要求、水暖电预留预埋管材（含管件）

要求，尽量降低保守系数、尽量选用后期维修成本经济的设备材料等等。

2、工程部成本控制：项目开发实施阶段属于成本控制的动态阶段，本阶段严格履行变更洽商及现场签证会签评审制度、合同管理制度、招投标管理制度，这对于成本控制尤为重要：

2.1工程部必须严格要求监理公司加强对施工单位的管理，对于造成成本增加的经济变更洽商及现场签证能避免的尽量避免签署，不能避免的必须做到充分论证其签署的必要性、可行性、经济性，力争把成本降至最低；

2.2工程部必须严格要求监理公司加强对施工单位的管理，严格要求对于各承包方合同履约情况的监督审查，坚决杜绝承包方偷工减料现象的发生，坚决杜绝承包方将以次充好的材料设备用到承包工程中；

2.3工程部必须严格要求监理公司加强对施工单位的管理，严格履行竣工验收程序，保证承包方彻底完成承包范围内的各项工作，活完场地清，不给其他分包单位创造因遗留问题造成经济签证的机会（避免重复发生经济成本），尽最大努力把成本降到最低；

2.4严格按照索赔与反索赔程序管理现场，对于履约过程中承包方的不合理索赔诉求必须做到及时的、有理有据的通过监理公司书面拒绝答复；对于履约过程中承包方的违约责任，工程部必须会同监理公司及时的收集整理有力证据，并通过监理公司及时的、有理有据的以书面形式通知承包方；

2.5无论单体楼工程还是现场各项零星工程选择施工单位尽量做到市

场化，首先必须保证具备承包项目应具备的实力（管理水平、技术力量、劳动力组织能力、资金实力），其次必须保证施工资质的合格，再次必须保证投标报价符合市场行情；对于讲诚信的长期合作伙伴以及因需要照顾的社会关系介绍的队伍，在满足本款前两项要求的前提下可以优先考虑，但是承包价必须符合市场行情，因为同等条件下优先选择本身就是照顾，没有任何理由在经济上照顾，绝对不允许出现因此造成的成本增加；

2.6及时准确的为经营部提供年度的、季度的、月度的形象进度安排计划，以利于经营部及时编制资金支付计划；

2.7严格按照合同约定的进度款拨付程序审核确认形象进度，保证合理的资金支付，减少资金成本的浪费；

3、经营部成本控制：本部门的成本控制同样主要隶属于开发过程中的动态成本控制，同样对于成本控制起着至关重要的作用。

3.1严格按照合同管理制度、变更洽商及现场签证管理制度，监督管理合同的履约以及保证变更洽商及现场签证管理程序的顺利实施；

3.2工程、设备及材料严格履行市场化招标程序，标底的确立必须保证符合各行业的市场行情，这就要求必须做好广泛地、充分的市场调研，保证标底的可靠性、合理性；

3.3承包合同的签订，必须与市场行情相符合，按照当地行规严格把握控制关键性合同条款，比如：工程造价计价原则的约定（含取费标准的界定）、承包方的让利约定（含取费标准的界定）、材料设备认质认价的约定、甲分包配合协调费的约定、违约责任的约定、保修期限

及责任的约定、质保金抵扣及返还的约定、付款条件的约定、竣工结算办理的约定（含是否执行政策性文件调整）；

3.4严格控制预结算，严格杜绝因竣工结算造成成本增加的各项不利因素；

3.4广泛地、深入的、充分的做好市场调研，及时编制成本测算或成本控制计划，及时进行成本分析并与计划成本进行比较，保证能够做到进行成本控制计划的及时调整优化，把成本控制到合理化；

3.5依据工程部提供的年度的、季度的、月度的形象进度安排计划及时编制年度的、季度的、月度的资金支付计划，保障资金的统筹安排及合理使用；

3.6严格按照合同约定的进度款拨付程序实地现场审核确认形象进度，严格按照审核确认的形象进度核算进度款拨付比例，针对当前资金状况统筹安排资金，保证合理的资金支付，减少资金成本的浪费；

4、销售部成本控制：

4.1营销策划大力宣传推广对于提高项目品牌知名度及提升项目整体形象至关重要，必要的营销策划宣传推广费用必须要舍得投入，好铁用在刀刃上，属于必要的投入。然而为了少花钱多办事、办好事，为了合理有效的成本支出，同样应该进行成本控制，保证以合理的资金投入，收到良好的预期效果。要求统筹安排，合理计划，制定合理的、切实可行的营销策划方案，并保证其有条不紊的顺利实施，依据营销策划宣传推广方案的节奏、节点编制资金使用计划，保障资金的合理使用，这有利于项目统筹安排资金，降低资金成本。

4.2加强各项销售手续（预售证、按揭贷款手续、销售合同的签订、销售合同备案）办理的管理力度，加快各项销售手续（预售证、按揭贷款手续、销售合同的签订、销售合同备案）办理的步伐，编制合理的基本可靠的销售回款计划，保证销售款项基本按照销售回款计划回款，有利于项目资金的良性周转，从而降低资金成本。

5、物业公司的成本控制：其对于开发公司对物业公司的前期投入来讲既是一种有型的资产，更是一种巨大的无形资产。物业公司代表了开发公司的形象窗口，广大业主的满意度和口碑，是新的业主加盟我们小区的理由和借口，是项目成败的生命线。成功了我们后期项目的进展会更顺利、更快，缩短了开发周期，就意味着我们一本万利，无论是管理成本，还是资金成本都会大大的降低。所以我们必须要做到：

5.1及时认真编制各项投入资金支出计划，并经项目领导审批。

5.2及时认真编制物业费收缴计划，并经公司领导审核；

5.3定期编制各项资金支出报告及物业费收缴落实情况报告，并报公司领导审阅，以利于公司领导统筹安排资金。

5.4建立健全物业组织机构，建立健全物业各部门的管理制度；

5.5明确各职能部门的职责（权利义务）；

5.6加强团队意识教育，提高团队凝聚力；

5.7建立健全责任制及奖惩制度，提高团队每个职工的责任意识，时刻站在业主的角度去审度自己的工作，为业主做好服务，不但做好我们该为业主做的，还要尽最大努力提高业主满意度。

5.8我们要把业主的事当成自己家的事去做，首先是一个工作态度，

我们要象尊重自己一样去尊重业主，比如维修事宜，客服部要将业主的信息、反映的问题及时登记在册，第一时间先去业主家勘察，第一时间给人家答复何时来处理，处理完了第一时间回访，设身处地的换位思考，更多的站在业主的角度看问题，所以想业主所想，做我们该做的。只要业主满意了，业主就会成为开发公司的业务宣传员，会把自己的亲朋好友拉过来买房入伙。这就真正实现了我们以最小的投入，赢得最大化的收益效果。

项目经营部

2015年08月29日