项目设计任务书

1、 项目定位

该项目的项目定位为：惠州首席精品公寓

精品公寓Boutique Apartment OR Boutique living."精品Boutique"概念，意义广泛，小规模经营、富个性、讲究独特设计感、标榜量身订造的贴心服务。它代表了新世纪新一代30岁上下高薪族精致生活、时尚品味的消费形态，是当下最风尚的时髦，也将是时尚的生活指标。精品公寓在建筑构造和室内设计方面，非常重视细节，营造出高尚但不盲目追求流行的摩登生活空间。所针对的主客不一定是高薪的单身贵族，也包括刚组织家庭的年轻专业人士。他们和传统的家庭不一样，需要符合他们现代生活方式的生活空间。

因位置和产品形态与目前惠州市场上的通常意义小户型存在一定的差距，产品创新和户型创新将成为本期项目的定位重点。因此，项目的综合定位为：

酒店式单身公寓（酒店式服务公寓）

“现代高档”“创新与新颖”“酒店公寓式装修”

现代高档：建筑设计中的整体风格应展现现代高档的整体形象，在现代主义建筑风格中，适当融入一些港式建筑元素在内，丰富项目的建筑内涵。

创新:项目创新主要表现在建筑形态和户型两个方面。在建筑形态上，以塔楼建筑为主，采用香港、深圳流行的“风车形”，避免了户与户之间的对视情况，注重私密性。“风车”型跟“井”字型一样，在户型上,使每个单位的厨房、卫生间都可开窗，实现自然采光、通风。

酒店式公寓式装修:体现在建筑立面、户型、公共与户内生活空间上。围绕惠州首席精品公寓的定调，在建筑立面设计上，用现代、时尚、轻巧的构架，简洁、大方的立体构件，形成富于立体变化的立面效果，即以简洁明快的体块造型取代繁复重叠的线脚,颜色补以冷色调.户型设计上,按户型样式与使用功能均衡划分合体一居、分体一居或居住、商务、商住型。丰富户型种类。

本项目定位是项目设计中的指导原则，是项目设计中建筑表达项目内涵的关键。

2、项目分析

1）项目SWOT分析

优势（S）：

1．靠近市商业中心、配套设施齐全，交通便利

2．毗邻西枝江，绝版江景资源丰富

3．17.7万平米下埔滨江公园为天然休闲配套

４.惠沙堤一路沿江物业价格高企，传统的高端物业区

５．本项目为本区域06年唯一中小户型物业

劣势（W）：

1.该地段最早的烂尾楼

2.早期设计户型，户型的设计的比较陈旧

3.质量和其它问题的阻扰

4．附近垃圾站的影响

5．惠州人民心中的滞后观点（认为烂那么久不是资金的问题，而是地基的问题） 机会（O）：

1、 惠州经济稳步增长

2、 大亚湾中海壳牌石油合资项目刺激

3、 置业投资者增加

4、 二次置业人士增加

5、 周边环境逐步改善

6、 惠州房地产市场稳步发展，核心商圈辐射力量

威胁（T）： 1．惠州客户已对小户型概念感到疲累

2．投资客户选择区域不断扩大

3．宏观调控的影响

4．烂尾楼改造项目的影响

2）项目综合评价

本项目作为滨江地段的06年唯一在建项目，具有良好的市场基础和开发理念，是项目的最后亮点和公司的正式品牌化工程。其建筑形态和户型空间将成为惠州市市场的又一个亮点。综合素质的提高使项目成为一个市场唯一性产品，将具有极高的市场认知度。

3、目标客户定位

区域设定

以惠城区（包括开发产业园）客户为主。

兼有部分惠阳、惠东、大亚湾、河源等其他区域客户

在珠三角惠籍人士

年龄结构

年龄层为25——40岁

职业构成

国家公务员、民营企业白领、个体经营者、金融证券界人士、企业管理人员、自由职业者、文艺体育界人士、高科技企业员工、医务工作者等；

周边区县企业管理层、高科技企业员工、特殊职业者等；

其它中等收入以上阶层及拆迁户。

创业客户

外地办事处人员

收入状况

有稳定的工作，有一定的积蓄，家庭月收入在4000元以上；

家庭存款在5万元以上或父母能够支持的小青年。

置业情况

基本以首次置业客户为主，兼带一定比例二次以上置业者。

购买心理

喜欢城区生活，追求新颖、时尚的居住环境，对价格敏感度一般，注重性价比，以按揭付款及一次性付款为主。

信息来源

亲友转告、户外路牌、报纸；

互联网、惠州房产杂志；

房展会、直邮等。

第三部分项目设计要求

一、项目开发规模

1．本项目规划用地面积3371.19平方米，容积率不超过18，即总建筑面积60000平方米，其中住宅47，500㎡，商业面积12，500㎡。

2、商铺摆设方向如下：

沿堤上东西向为主要商业出入口，其中预留一个住宅出入口。

3、项目开发经济技术指标：

总用地面积：3371.19㎡

总建筑面积：60000㎡

其中：住宅：47，500㎡

商业面积：12，500㎡（越小越好）

规划层数：地上26层地下2层（原设计）

4、建筑功能说明

1）出入口：A）堤上（惠沙堤一路）为商业出入口，住宅出入口设在堤下（西堤路）出入口一个（人、车通道）。住宅大堂以不占用商业面积为佳。

B）入户大厅系统：住宅入户大堂宜设为星级酒店式大堂，豪华、宽敞、舒适、明亮的特点，入户大厅要体现项目的档次，左右连通，增大空间，让客户感受到高档大厅和舒适的大空间入户大厅。

C）商业入口门庭大气、豪华、醒目，左右两边为临街商铺

2）景观设计：本项目具有绝版的滨江景观，因为单体建筑，故无社区景观，利用裙楼设空中花园、露台及过道等营造立体化环境效果。

3）停车场：本项目以停建已久，之前与旁边6号楼为同一联体建设，现6号楼被收购改造完毕，一出入口被封，故只好在堤下设置单向出入口。（希望有更好的解决之道）

二、建筑覆盖率、绿化率及商铺层数、车位数

1、建筑覆盖率：75%

2、绿化率：27%（含商业裙楼及空中花园绿化面积）

3、商业层数；4层

4、车位：60—130个

三、商业部分的设置

商业建筑内部应保持整体性，尽量减少梁柱对商业使用的影响，1、2层设自动扶梯。除临街商铺外，商场部分在功能上采取可自由组合的大空间形式，充分考虑未来的可持续发展。

四、建筑风格

1）现代建筑风格，立面造型或气势恢宏，或飘逸灵动；立面设计与以人为本的户型设计相统一，造型丰富，对比强烈，适当运用竖线条，表现建筑物的挺拔感。

2）屋顶及立面适当增加具有现代色彩的建筑符号加以装饰。

3）外墙采用冷色调，营造厚重、凝重的高端形象而不失和谐。

4）商业建筑墙、柱以西欧古典风格，給人以厚重的质感，配以简洁明快的大面积橱窗，达到西欧古典与现代风格相统一。

建筑风格、园林景观与周边建筑相比要有独特的个性和可观性，吸引眼球，以体现项目的主题。

五、成本控制

低成本，高质量建筑标准，全新户型组合。

六、方案深度

1、总体规划：

1）总图：1:500

2）交通组织图：1:500

3）绿化效果图：1:200

4）消防组织图：1:500

5）日照分析图：1:500

2、单体设计方案

1）商铺平面图：1:200

2）标准层平面图：1:200

3）屋顶平面图：1:200

4）主要立面图：1:200

5）剖面图：1:200

3、透视图与模型

1）模型：工作模型一套

2）景观透视若干张（能够反映整个规划特色）

4、规划详细说明（一份）

4、效果图

1）总体效果图，单体效果图。

2）效果图与基地实景相叠加，并反映环境、尺度的真实效果。

5、规划设计详细说明（一份）；并在说明书中根据设计的特点和周围环境给项目冠名。冠名需体现小户型的精致和舒适的意境。

图纸详细说明

1．总图施工图内容：

总平面布置图

1) 城市坐标网、场地建筑坐标网、坐标值；

2) 场地四界的城市坐标和场地建筑坐标（或注尺寸）；

3) 建筑物、构筑物（隐蔽工程以虚线表示）定位的场地建筑坐标（或相互关系尺寸）、名称（或编号）、室内标高及层数；

4) 拆除旧建筑的范围边界、相邻单位的有关建筑物、构筑物的使用性质、耐火等级及层数；

5) 道路、铁路和明沟等的控制点（起点、转折点、终点等）的场地建筑坐标（或相互关系尺寸）和标高、坡向箭头、平曲线要素等；

6) 指北针、风玫瑰；

7) 建筑物、构筑物使用编号时，列“建筑物、构筑物名称编号表；

8) 说明栏内：尺寸单位、比例、城市坐标系统和高程系统的名称、城市坐标网与场地建筑坐标网的相互关系、补充图例、施工图的设计依据等。

管道综合图

1) 绘出总平面布置图；

2) 场地四界的场地建筑坐标（或注尺寸）；

3) 各管线的平面布置、注明各管线与建筑物、构筑物的距离尺寸和管线的间距尺寸；

4) 场外管线接入点的位置及其城市和场地建筑坐标；

5) 指北针；

6) 说明栏内：尺寸单位、比例、补充图例。

绿化布置图

1) 绘出总干面布置图；

2) 场地四界的场地建筑坐标（或注尺寸）；

3) 植物种类及名称、行距和株距尺寸、群栽位置范围、与建筑物、构筑物、道路或地上管线的距离尺寸、各类植物数量（列表或旁注）；

4) 建筑小品和美化构筑物的位置、场地建筑坐标（或与建筑物、构筑物的距离尺寸）、设计标高；

5) 建筑小品等详图；

6) 指北针；

7) 说明栏内：尺寸单位、比例、图例、施工要求等。

施工图

本任务书第四部分二项中各设计子项的施工图图纸（建筑、结构、电气、给排水、空调各专业）及工程预算书、结构计算书等。

七、经济指标

总体规划指标：容积率/绿化率/住宅面积/建筑覆盖率/商铺及转换层配套设施面积/地下室停车场面积及车位标准/总户数/每层平均面积/户均平均面积

八、户型面积及比例

户型面积及配比如下：

1、户型面积及比例

开发总面积：60,000平方米

其中：住宅面积47,500平方米

商业面积1,2000平方米左右

规划总户数：约860户

户型配比：

房型 单身公寓 一房一厅 二房二厅 三房二厅 复式 总计

面积（㎡） 28—35 42—50 60--80 135-145 160－220 户型配比 25.5% 45% 28.5% 1%

户数 220 387 245 8 860

2、户型设计要求：

小户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化是住宅发展的重要趋势。另外，使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前，绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据，即，建筑面积和套内建筑面积，前者为销售时的计价面积，而后者为户型所占用的面积。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比，一般标准户型在塔楼为77-82%，在板楼为80-85％，而小户型集中的楼层，因公摊加大，实际上要降低3-5个百分点。在进行项目之间价格比较时，应用某一户型的总价除以套内建筑面积，得出的单价才是该户型的有效面积的价格，这一点，对于在面积上斤斤计较的小户型来说，显得尤为重要。另一方面更重要地依据市场信息的反馈作恰如其分的调整，同时通过市场调查户型设计上考虑以下几点：

1）层高3米；

2）应设置封闭的生活阳台，并考虑洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功用途。

3）居室内应考虑设计储物间，主卧室内考虑步入式更衣室的布置；

4）户型要考虑一定的舒适度，适当的创新，提高使用率，避免标房式直套房，三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型；

5）楼层平面不要采用酒店的长走廊式排列，影响私密性与增加改动成本，充分利用原有的

平面空间；

6）入门处可以考虑设计玄关（大户型），对整套房的私密性有很好的保证，创造外部环境与室内环境转换时的调整空间；

7）各房门宜错开布置，避免卧室门朝向户门

8）由于广东属于二类地区，日照比较充沛，一年中3/2的时间位于南回归线之下，考虑到惠州本土客户及珠三角客户的生活习惯，要求卫生间适当的放大。并设计有明窗通风和采光；

9）各户的窗与窗之间应考虑角度，避免对望，影响房间的私密性；

10）起居室和卧室应取最好的朝向；

11）卫生进行管井布置，从而达到卫生间内墙面整洁的效果

九、居住建筑标准与档次

1、外立面：构筑架、阳台、窗的结合设计，使外立面在整体造型的基础上保持简洁明快的线条感，外立面的色彩要与项目定位保持一致基础上，适当增加一些装饰性色彩组合。（走高端路线）

2、室内：三表出户，管线安装就位。