土地财政问题分析

土地财政问题分析

近年来，国家相继采取了一系列土地宏观调控措施，成效巨大，对整个国家的宏观调控及深远意义具有深远影响，是一项高屋建瓴为子孙后代谋福利，为整个中华民族崛起而做的基础性工作。但在整个工作中，还有许多政策落实不到位，特别是存在现实考核体系、评价体系、政绩观、长远观、以人为本观中有许多需要改进的地方。其中，土地成本价居高不下，就是房价成本居高不下之一。以奎文区为例，估计房价依然保持攀升态势，其很大原因在于土地成本的居高不下及土地财政及其带来的政府各项隐形收入。

一、土地财政的诱因

（一）事权与财权搭配不合理的财政体制问题

中央实行分税制改革是必要的，但矫枉过正，中央的财政集中度一下子从不到10%跃升到50%，省市级财政占30%，而占全国财政供养人员67%的县乡级财政只占20%。财政分配格局变了，事权却没有变，相反面临中央的一系列举措，如加快城镇化步伐、东部率先现代化、西部大开发、振兴东北、中部崛起，形成你追我赶的态势。钱从哪里来？产业税、工业税这些主要税种都归中央，留给地方的主要是建筑税、房地产税。所以现行的财政体制逼迫地方政府靠土地生财。

（二）火中取栗

近年来的地方投资热与银行有很大关系，地方政府的建设资金主要来自银行贷款，而银行放贷的依据是政府信用和土地抵押，政府不会倒闭，土地跑不了，自然是优良贷款。金融和土地相结合，就会催生地方政府以土地换贷款。

（三）“GDP论英雄”的干部晋升标准逼人转嫁土地成本、不得不与民争利问题

现行供地结构，大体是“四三三”或“五三二”，即政府大楼、广场、道路等基础性用地在供地量中占40%或50%，工业性用地占30%，经营性用地占30%或20%。基础性用地要贴钱，工业用地赚不了太多钱。什么原因？招商引资必须竞相压低地价的需要。这样的供地结构，只能靠30%或20%的经营性用地来赚钱。经营性招拍挂，价高者得地，土地卖高价，政府收益可以用来补财政窟窿和城市建设投入。地方政府5年一任期，谁上任都想出政绩，自然要走征地卖大钱大量增加财政收入这条路。

二、土地财政的危害

一旦地方政府陷入靠土地生财吃饭的怪圈，就会带来种种危害。一是耕地无法保护，失地农民增加。从各地方政府储备土地的构成来看，存量土地只占20%，80%是新征的土地。臵国家最严格保护耕地政策于不顾，大量违规违法征地，导致基本农田减少，只有靠提高农田单位产量来稳定收成，长此以往必将带来国家的粮食安全隐患。再者，政府征地屡屡侵犯农民的合法利益，导致失地农民大大增加，而政府的低标准土地补偿和拖欠征地补偿费现象又普遍存在，使得失地农民生活无着落，引发大量的盗、抢犯罪活动，矛盾激化，社会极端不稳定。二是不利于国家的持续健康协调发展。土地是有限的不可再生资源，如果每一任地方政府上任，只顾眼前利益，卖掉大批土地，势必寅吃卯粮，掐断后续政府和子孙后代的生路，不利于国家的长治久安。三是致使房价上涨。政府不断提高地价，等于变相持续驱动房价。再者给投机炒房者带来机会，也引起房价上涨。高昂的

房价使得广大中下层人民群众想购房而不能，沦为只能望房兴叹，心生悲愤的境地。

三、遏制土地财政之弊

食、住是人的最基本需求，居者有其屋也是最基本的权利，更是我们国体与执政党基本宗旨的最基本体现。但是，当前买房、上学、看病却成为我国人民背负的“三座大山”，买房首当其冲。要想抑制房价上涨，要做的工作很多，但关键是要根除地方政府将土地出让作为重要甚至主要的地方财政收入的病根。具体举措有：一是将土地问题研究与财税体制联系起来，改变地方政府事权与财权搭配不合理的现状，适当扩大地方政府的税源，让地方政府降低地价有积极性。二是切实执行土地规划政策，严格控制新征耕地，大力查处土地违法事件。三是着力进行金融体制改革。当前的房地产热与金融的催生有很大关系，房地产商的自有资金占20%，其余80%靠贷款，在20%的自有资金中，还包括购房者的预付款，而个人购房资金的70%也是贷款。近5年来，国有商业银行房地产贷款增长40倍，个人贷款年均增长200%，房贷增长远远超出人均收入增长。房价飞涨也与银行不顾房贷风险抬起来密切关联，所以金融体制改革势在必行。四是采取根本措施，尽快研究实行改革，变出售土地使用权一次性收取出让金制度为长期收取“物业税”制度，也即用于房地产开发的土地成本由房地产商一次性向政府缴纳，改为业主按商品房面积的大小和使用年限以税收形式长期单独向政府缴纳。这样做，其一，可以抑制与根除房地产商自行将土地成本加码，炒土地与哄抬房价，获取暴利；其二，防止现任政府竭泽而渔借地生财，降低政府疯狂征地卖地的热情，为后任政府留下长期稳定的财政收入空间。同时，利于现任政府理性、科学地规划城市和建设城市，促进城市持续发展；其三，可以保护我国耕地面积，稳定农业生产，减少失地农民，避免社会矛盾；其四，有助于调控房价成本，使高昂的房价理性回归。五是严厉打击公开或隐蔽炒地者，对投机炒家课以重税并授之以刑，让其不但无利可图甚至倾家荡产。同时，对贷款自购一套住房者，在生活举步维艰确实无力支付房贷的情况下，实行破产保护，以政府信用从中介臵换房产，然后以廉租房的形式租给破产业主，保证他们有房可住。

严格执行党中央、国务院关于土地、房产问题的各项决策，以人为本、科学调度，根据区情，坚决破解以土地收入为财政主况的弊端，大力发展三产服务业，提高居民的就业状况，严格执行党中央关于调控的一系列措施，提高就业率，严格保障性，做到加大政府投入，实现就业、医疗、就学、低保、城乡一体、环保及低碳经济的新一轮发展。