2011年成都写字楼报告

2011年成都写字楼 市场分析报告

四川中原物业顾问有限公司

市场研究中心

目 录

一．宏观经济环境分析 . .................................................................................................................... 4 二．商业用地市场分析 . .................................................................................................................... 6 1. 商业用地供需两旺 ........................................................................................................................ 6 2. 重点区域成交分析 ........................................................................................................................ 7 三．销售市场：销售平稳，未来挑战严峻 . ........................................................................................ 9 1．整体特征 . ..................................................................................................................................... 9 2．供应特征 . ................................................................................................................................... 10 2.1供应波动明显 下半年持续发力 ............................................................................................. 10 2.2 商务公寓占比上升 ................................................................................................................ 10 2.3供应外移加重 一路向外 ........................................................................................................ 11 2.4城南再度冲高 遥遥领先 ........................................................................................................ 11 3．需求特征 . ................................................................................................................................... 12 3.1成交平稳 年末下滑 ............................................................................................................... 12 3.2 乙级写字楼领跑 商务公寓热度不减 ..................................................................................... 12 3.3价格继续上扬 涨幅放缓 ........................................................................................................ 13 3.4甲级写字楼价格持续领先 ...................................................................................................... 13 三．租赁市场：成交活跃，租金持续上涨 . ...................................................................................... 14 1．供应特征 . ................................................................................................................................... 14 2.1交付项目有限 ........................................................................................................................ 14 2.2 非核心商务区写字楼崛起 ..................................................................................................... 14 2．需求特征 . ................................................................................................................................... 15 2.1租金持续走高 ........................................................................................................................ 15 2.2空臵率下降 ............................................................................................................................ 15 2.3四川中原工商铺2011年租赁成交案例 ................................................................................. 16 四．主要商务板块：天府新城强势崛起 .......................................................................................... 16 1．市中心CBD . .............................................................................................................................. 17 2．人民南路SBD ............................................................................................................................ 18 3．天府新城 . ................................................................................................................................... 19 4．东大街 ....................................................................................................................................... 21 五． 总结 ...................................................................................................................................... 22 1．2011年市场总结 ....................................................................................................................... 22 2．未来趋势预测............................................................................................................................. 23

图表目录

图 1：成都市GDP 及第三产业增长情况 . ..................................................................................... 4 图 2：成都市固定资产投资情况 ................................................................................................... 5 图 3：成都市写字楼开发情况 ....................................................................................................... 5 图 4：2011年成都市主城区商业用地供需概况 . ........................................................................... 6 图 5：2011年成都市各方位供需概况 .......................................................................................... 6 图 6：成都市写字楼供需情况（2005-2011年） . ......................................................................... 9 图 7：成都市写字楼新增供应（2011年1-12月） .................................................................... 10 图 8：成都市写字楼供应类型分析 . ............................................................................................. 10 图 9：成都市写字楼供应环线分布（单位：万平方米） ............................................................. 11 图 10：成都市写字楼市场各方位供应分布（单位：万平方米） ................................................ 11 图 11：成都市写字楼月度销售走势（2011年1-12月） ........................................................... 12 图 12：成都市写字楼销售类型分析 . ........................................................................................... 12 图 13：成都市写字楼销售价格（2006年-2011年） ................................................................. 13 图 14：成都市各类型写字楼价格走势（2011年1-12月） ....................................................... 13 图 15：成都市新交付写字楼情况（2011年1-12月） . .............................................................. 14 图 16：成都市新交付写字楼分布情况（2011年1-12月） ....................................................... 15 图 17：成都市优质写字楼租金及空臵率（2009年1月-2011年12月） . ................................. 15 图 18：成都市中心CBD 板块写字楼供需情况（2009-2011年） . ............................................. 17 图 19：成都市人民南路SBD 写字楼供需情况（2009-2011年） . .............................................. 19 图 20：成都市天府新城板块写字楼供需情况（2009-2011年） . ............................................... 20 图 21：成都市东大街写字楼供需情况（2009-2011年） . .......................................................... 21

表 1：城东区域主要商业金融用地出让一览表 ............................................................................. 7 表 2：城南区域主要商业金融用地出让一览表 ............................................................................. 7 表 3：城西区域主要商业金融用地出让一览表 ............................................................................. 8 表 4：四川中原工商铺2011年租赁成交信息表 . ........................................................................ 16 表 5：成都市写字楼板块划分标准 . ............................................................................................. 17 表 6：市中心CBD 典型项目分析 ............................................................................................... 18 表 7：人民南路典型项目分析 ..................................................................................................... 19 表 8：天府新城典型项目分析 ..................................................................................................... 20 表 9：天府新城未来新增项目情况 . ............................................................................................. 21 表 10：东大街典型项目分析 . ...................................................................................................... 22 说明：

本报告数据截止日期为2011年12月31日；

本报告中的“新增供应”是按照取得预售许可证统计的供应；

本报告中销售市场“存量”主要指待售项目数量，租赁市场“存量”指竣工交付使用的项目数量； 本报告中的“空臵率”是对建成后投入使用的写字楼进行统计； 除特别注明外，本报告中的数据均来自于四川中原数据库。

一．宏观经济环境分析

1．GDP 及第三产业平稳增长

近年来，成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP ）稳步增长。2011年1-10月累计GDP 突破5000亿，达到5009.4亿，同比增长约为15.1%。第三产业生产总值在2011年前三季度累计完成2449.2亿，占到GDP 比例为48.9%。宏观经济的强势增长及第三产业的快速发展对写字楼发展起到积极的推动作用。

图 1：成都市GDP 及第三产业增长情况

2．固定资产投资额保持较快增长

2011年1-11月固定资产投资4471.9亿元，其中房地产开发投资1411.6亿元，占固定资产投资比例达到31.6%。天府新区全面启动，基础建设投资出现快速增长。固定资产投资保持较高的增长速度，城市基础设施建设也不断完善。

图 2：成都市固定资产投资情况

3．写字楼开发规模较大

2010年成都市写字楼的施工面积为370.29万㎡，同比增长41.4%；新开工面积为119.57万㎡，同比增长129.0%；竣工面积为26.10万㎡，同比回落8.9%。施工面积和新开工面积齐齐上扬，增长态势明显，预示着未来仍将有大量的写字楼供应，而建设周期拉长竣工面积出现一定回落。

图 3：成都市写字楼开发情况

二．商业用地市场分析

1. 商业用地供需两旺

2011年商业用地供应3381.77亩，成交3013.23亩，总体成交率为89.1%。自成都住宅市场限购后，土地市场急速转冷。政府趁机加大商业用地的供应力度，而开发商也不断增加商业地产的开发比重，商业用地供需两旺。2011年3、4季度商业用地供需量持续走高，成交率持续保持在高位。

图 4：2011年成都市主城区商业用地供需概况

从成都市主城区商业用地成交方位来看，主要集中在城东，城南和城西，总体供应量达到2950.34亩，占到总量的87.3%；成交量为2581.30亩，占到成交总量的85.7%。其中不乏热点区域的重点商业地块，比如城东的建设南支路地块等大幅商业地块的出让，区域商业发展将逐步完善。建设路，大源，高新区和光华-外光华等板块表现抢眼。

图 5：2011年成都市各方位供需概况

2. 重点区域成交分析

2.1 城东多幅重量级商业地块顺利出让

随着城东区域旧城改造的全面进行，后备土地充足，且位臵优势明显。保和街道办事处临近东客站地块被上海长峰公司收入囊中，预计打造城东区域标杆---龙之梦新城，对整个东客站区域推动作用十分明显。建设路区域的建设南支路地块规模大，传媒集团预计打造成都最大影视文化产业基地，对建设路商圈的扩容奠定了坚实的基础。

表 1：城东区域主要商业金融用地出让一览表

2.2 城南天府新区全面启动，商业用地加快出让

城南作为成都发展最快的新兴区域，商务氛围正在逐步形成，尤其是天府新城写字楼项目林立。商业用地加快推出，出让的商业地块主要集中在大源和站南板块，地块方正、规模适中、可操作性强。并且随着天府新区规划出台及启动，地块未来发展前景较好。

表 2：城南区域主要商业金融用地出让一览表

2.3 城西龙湖地产率先扛起商业地产大旗

2011年2月，重庆龙湖地产率先在高新西区斩获大幅商业地块，打造龙湖时代天街，这是继北城天街之后在成都打造的又一个超大城市综合体项目。项目辐射区域将达到整个成都西部。成都青羊城乡建设发展有限公司在外光华区域竞得三幅大宗商业用地，预计为企业总部经济发展用地，打造高新技术产业。

表 3：城西区域主要商业金融用地出让一览表

三．销售市场：销售平稳，未来挑战严峻

2011年写字楼全年销售表现平稳，整体销售情况好过住宅。一方面，实体经济的不断增长对写字楼需求与日俱增，而成都写字楼市场正处于快速发展期，市场供应持续，产品类型丰富，正常的市场消化带动成交量的不断攀高。另一方面，由于写字楼不受限购、投资回报率较高，在通货膨胀的大背景下，成为投资的重要渠道而被广泛关注，市场反应积极。但是值得注意的是，2011年4季度开始，由于受到自身供求关系、信贷紧缩及宏观经济放缓等方面的影响下，部分中小投资者退出市场，写字楼销售进度出现放缓迹象。并且随着供应的大规模持续放量，库存量急剧攀升，写字楼市场也开始面临严峻挑战。 1．整体特征

1.1 供应井喷 需求平稳

2011年写字楼市场供应达到273.14万平方米，环比增加31.87%；成交面积为143.77万平方米，环比增长28.1%，在供应大幅放量的同时，市场需求保持平稳。写字楼作为楼市主要的投资产品，投资需求较为旺盛，支撑了成交量的持续走高。

图 6：成都市写字楼供需情况（2005-2011年）

1.2供需失衡加剧 供远大于求

2011年成都写字楼的供需比再度攀升达到1.90，市场中供大于求的局面进一步恶化。尽管部分项目采取只租不售的经营策略一定程度上导致供需比失衡，但是整体来看，2009年以来市场供应大幅放量，而市场消化能力有限，众多项目去化缓慢，写字楼库存量急剧攀升，短期内过剩危机凸显。

2．供应特征

2.1供应波动明显 下半年持续发力

2011年写字楼供应波动明显，上半年供应量仅为56.75万平方米，下半年开始，市场持续发力出现大幅增长，供应量居高不下。其中年度峰值出现在9月，供应量为54.56万平方米，创造出单月供应的历史新高。成都写字楼市场正处于快速上升期，开发规模较大，供应大规模放量已经成为市场常态。

图 7：成都市写字楼新增供应（2011年1-12月）

2.2 商务公寓占比上升

2011年甲级写字楼仅有棕榈泉国际中心，希顿国际广场、时代1号及雄飞中心等项目，供应量为34.39万平方米，占比13%，较2010年出现明显下滑；乙级写字楼供应波动不大，供应量为115.01万平方米，占比42%；而商务公寓供应占比达到45%，首度超越前二者。商务公寓具有面积小、总价低、销售速度快等特征，越来越多的开发商加入到这类产品的开发中，市场供应明显上升。

图 8：成都市写字楼供应类型分析

2.3供应外移加重 一路向外

2011年写字楼三环外供应面积为194.28万平方米，占到总供应量的71.6%，写字楼向外环发展的趋势愈加明显。三环内可供开发的商业用地日益减少，写字楼供应量较为有限，而以天府新城为代表的新兴商务金融中心写字楼建设量庞大，供应外移趋势加重。

图 9：成都市写字楼供应环线分布（单位：万平方米）

2.4城南再度冲高 遥遥领先

2011年城南写字楼供应量为173.09万平方米，较2010年上涨59.5%，领先于其他方位，再度成为写字楼供应的主导区域；城中写字楼供应为17.24万平方米，土地稀缺是其发展的最大限制因素；其它方位供应城西略高，城东、城北则大体相当，新增写字楼进一步向城南集中。

图 10：成都市写字楼市场各方位供应分布（单位：万平方米）

3．需求特征

3.1成交平稳 年末下滑

2011年写字楼每月成交量基本在8万平方米以上，整体销售较为平缓。值得注意的是年末通常为写字楼销售的黄金时期，但是市场并没有出现预期的火热，10月及12月写字楼销售出现明显下滑。由于蓄客量不足，市场较多项目不断推迟开盘时间，而新开盘项目以较低价格入市以实现快速销售。住宅市场的观望情绪向写字楼市场蔓延。

图 11：成都市写字楼月度销售走势（2011年1-12月）

3.2 乙级写字楼领跑 商务公寓热度不减

2011年乙级写字楼成交面积占比达到43%，成为市场的成交主力领跑市场。甲级写字楼由于集中在年末取得预售，进入市场时间较短，成交占比出现一定下滑。商务公寓成交占比42%，销售依然强劲，商务公寓投资门槛低、不限购、投资灵活性强，受到投资者的青睐，市场销售热度不减。

图 12：成都市写字楼销售类型分析

3.3价格继续上扬 涨幅放缓

2011年写字楼销售价格为10496元/平方米，环比上升8.18%。在2010年写字楼成交价格出现较大幅度增长之后，价格趋于平稳，涨幅明显放缓。由于大规模的放量，市场竞争较为激烈，部分项目为了快速回笼资金，采取较为保守的价格策略，价格上涨步伐有所放缓。

图 13：成都市写字楼销售价格（2006年-2011年）

3.4甲级写字楼价格持续领先

2011年甲级写字楼成交价格维持在19000元/平方米上下，变动幅度收窄，整体价格居高不下。乙级写字楼成交价格整体呈现“M ”型变动，由于市场竞争较为激烈，在10月开始，成交价格出现一定松动。商务公寓中随着品牌房企的不断加入，并且精装、挑高项目增多，价格呈现波动上升的趋势。

图 14：成都市各类型写字楼价格走势（2011年1-12月）

三．租赁市场：成交活跃，租金持续上涨

2011年成都写字楼租赁市场发展情况较好，由于交付使用写字楼项目相对较少，写字楼新增项目对市场冲击不大，写字楼市场暂时保持平静。虽然全球经济面临不确定因素增多，外资在内地扩张计划暂时放缓，对写字楼租赁需求有所回落，但本土企业的不断发展壮大支撑了写字楼租赁需求的持续上升，市场成交活跃，租金上涨，空臵率则持续下降。 1．供应特征 1.1交付项目有限

2011年写字楼市场交付项目较为有限，仅有39.01万平方米写字楼交付并投入使用，与销售市场的巨大供应相比悬殊。但是，由于大量的写字楼项目仍处于建设阶段，随着这些项目陆续竣工并交付使用，租赁市场压力将逐步增大。

图 15：成都市新交付写字楼情况（2011年1-12月）

注：统计交付项目不包含商务公寓等类写字楼项目

1.2 非核心商务区写字楼崛起

2011年交付的项目中，天府新城项目开始显现，如新希望国际等项目占据较大体量。而非核心商务区域写字楼项目较多，例如中海大厦、优诺国际、中大君悦广场、财富又一城等项目均为非核心商务区项目，凭借便捷的交通，较好的软硬件配臵吸引企业进驻，不断填补区域写字楼空白，并且租金水平达到70-90元/平方米. 月，与核心商务区域写字楼租金相差不大。

图 16：成都市新交付写字楼分布情况（2011年1-12月）

2．需求特征 2.1租金持续走高

2011年成都优质写字楼整体租金为107.46元/平方米，环比上升了7.74%。随着实体经济的强势增长及第三产业的快速发展，市场对写字楼需求较为强劲，并且在通货膨胀、物价上涨的经济背景下，优质写字楼租金持续走高。

图 17：成都市优质写字楼租金及空臵率（2009年1月-2011年12月）

注：优质写字楼包括甲级写字楼及部分准甲级写字楼

2.2空臵率下降

2011年成都优质写字楼平均空臵率为21.72%，环比下降1.32%。尽管由于项目多为近期交付，优质

写字楼空臵率较高，但是空臵率下降趋势非常明显。由于2011年租赁市场新交付项目有限，入市项目招商较为顺利。

2.3四川中原工商铺2011年租赁成交案例

表 4：四川中原工商铺2011年租赁成交信息表

四．主要商务板块：天府新城强势崛起

注：板块划分标准

根据政府的相关规划结合各个板块的市场特征，将写字楼市场划分为市中心CBD 、人民南路SBD 、天府新城、东大街沿线及其它非核心区等几个板块。

表 5：成都市写字楼板块划分标准

1．市中心CBD 1.1概况

市中心CBD 在几大商务板块中依旧居于首位，顺城大街、盐市口及红照壁为传统的写字楼聚集区。该板块地处核心商圈，交通便利，各项配套完善，市场发展成熟。但是，由于环状的城市结构注定了市中心难以摆脱交通日益拥堵的困扰，并且区域可开发利用土地较少，后续发展受到较大限制。 1.2供需情况

2011年新增供应5.23万平方米，成交3.27万平方米，成交价格18246元/平方米。新增供应的项目主要来自雄飞中心，并且该项目年末开盘，市场以消化存量项目为主，区域成交量较低。市中心可持续性供应较少，项目定位偏向高端，成交价格保持在较高水平。

图 18：成都市中心CBD 板块写字楼供需情况（2009-2011年）

1.3租赁情况

由于市中心写字楼修建年代较早，整体品质不高，普遍面临硬件配臵落后、老化严重、车位不足等问题，早期修建写字楼租金水平不高。曾经辉煌一时的甲级写字楼租金也出现一定的下滑。新建项目仁恒臵地广场及航天科技大厦等项目代表成都写字楼最高水平，租金水平则领先于市场水平。

表 6：市中心CBD 典型项目分析

1.4未来市场分析

由于市中心土地稀缺，未来供应的项目较为有限。但与此同时，由于土地取得成本较高，促使新增项目定位趋向高端，新增项目与现有项目之间的物业档次将拉大。一面是使用时间相对较长的老旧项目云集于此，一面是按照较高标准打造的新项目逐渐呈现，市场将呈现两极分化的局面，租金差距也将拉大。预计未来有百扬大厦、成都国际商城、华臵广场、泰丰国际广场、茂业二期、帝豪大厦等项目入市，供应体量在30-40万平方米之间。 2．人民南路SBD 2.1概况

人民南路SBD 发展较为成熟，人民南路作为成都的中轴线成为成都的门户，顺畅的交通使其具备集中发展写字楼的绝佳条件。人民南路是成都甲级写字楼最集中的商务板块，写字楼整体档次及租金水平较高。 2.2供需情况

2011年人民南路SBD 较为沉寂，区域无新增供应项目，成交面积7.74万平方米，市场以消化存量为主，写字楼成交价格为16452元/平方米。由于可利用土地较少，同样也面临后续发展扩容受限的问题，经过数年的发展，后续供应项目有限。

图 19：成都市人民南路SBD 写字楼供需情况（2009-2011年）

2.3租赁情况

由于区域内商务氛围较为成熟，写字楼项目整体品质较高，租金坚挺并处于领先地位。由于区域内租赁需求十分旺盛，空臵率较低，较多项目基本处于满租状态。新交付项目如新希望大厦等招商也较为顺利。

表 7：人民南路典型项目分析

2.4未来市场分析

人民南路SBD 凭借优越的交通条件和完善的配套，市场发展较为迅速，形成了良好的商务氛围，引领市场的走势。预计未来将有来福士广场、人南科技广场、上善国际、万通中心、华宇蓉国府、香港汇日等写字楼项目陆续推出，写字楼部分体量40万平方米，未来市场将继续保持良好的发展势头。 3．天府新城 3.1概况

人民南路向南延伸，天府大道两侧站南及大源两大组团大量的写字楼项目崛起，逐渐发展成为写字楼的高度聚集区。按照政府规划，天府新城将建成集办公、科研、金融、商业一体的综合性片区，商务金融建筑面积达3450万平方米。随着天府新区规划获批，天府新城成为龙头区域，发展步伐将加快。

3.2供需情况

2011年，天府新城新增供应136.09万平方米，成交59.55万平方米，成交价格11951元/平方米。尽管几大商务板块均出现一定萎缩，但天府新城持续发力，主导市场供应。由于区域写字楼项目分布密集，产品定位同质化较明显，各项目之间短兵相接，竞争十分激烈。同时由于项目距离核心较远，写字楼成交价格在几大商务板块中也相对较低。

图 20：成都市天府新城板块写字楼供需情况（2009-2011年）

3.3租赁情况

2011年天府新城内仍然以政府主导的科技研发基地或市政办公为主，租金水平较低，仅40-50元/平方米. 月。随着高新国际广场、拉德方斯等项目的交付使用，区域租金水平有了较大提升。虽然区域投入使用项目不多，目前人气依然不足，但商务氛围处于快速培育之中。

表 8：天府新城典型项目分析

3.4未来市场分析

区域规划了大量写字楼项目，正处于开发建设之中。随着这些项目的建成，企业的进驻，天府新城将有可能取代市中心，成为未来的CBD 。根据统计，未来新增项目较多，写字楼部分体量约250-300万平方米。

表 9：天府新城未来新增项目情况

4．东大街 4.1概况

东大街为政府规划的西部华尔街，新兴的商务板块成为港资地产商争先进驻的区域，九龙仓、新鸿基、香港臵地、太古等在此云集，土地拍卖价格较高，每亩单价上千万。东大街向外延伸至攀成钢片区，延线尚有较多的可开发土地，未来发展前景较好。 4.2供需情况

2011年东大街市场表现较为平静，销售市场继时代8号之后，新增项目仅有时代1号，供应量8.97万平方米，全年写字楼成交量4.42万平方米，销售价格18145元/平方米。由于项目单一，品质较高，销售价格保持较高水平。

图 21：成都市东大街写字楼供需情况（2009-2011年）

4.3租赁情况

东大街作为后发区域，起步时间较晚，写字楼项目较少，但是整体品质较高，租金水平也较高。2011

年区域内摩根中心投入使用，租赁情况较为乐观。

表 10：东大街典型项目分析

4.4未来市场分析

尽管区域写字楼建设相对较为缓慢，但是凭借政府较大的政策支持力度，未来发展也后劲十足。预计未来供应项目有阳光保险大厦、九龙仓国际金融中心、铁狮门、太古广场、西部国际金融中心、明宇金融中心、环球汇、环球贸易广场、绿地中心等，写字楼部分体量在60-70万平方米。

五．总结

1．2011年市场总结 销售市场销售平稳

2011年成都写字楼市场在供应井喷的同时，销售整体表现平稳，价格继续保持了平稳上涨之势，但增速有所放缓。写字楼供需进一步向城南及三环外集中，中心城区项目稀缺。商务公寓则发展成为市场的主力产品，市场占比明显上升。 租赁市场成交活跃

写字楼租赁市场保持了良好的发展态势。由于新交付项目有限，供需基本平衡，市场波动较小，租赁成交活跃。新交付项目招商较为顺利，租金保持了较为理想的水平。优质写字楼的租金持续上涨，而空臵率则在波动中不断下降。 主要商务板块继续分化

天府新城持续发力，再度成为2011年写字楼发展最快的区域，供应成交量远远超过其他板块。其余几个商务板块新增项目较少，供需均出现了一定的萎缩。市中心在各大商务板块中依旧处于领导地位，但是由于土地储备不足，后续增长乏力；人民南路发展日趋成熟，引领市场走势；东大街众多的高端项目仍处于建设中，未来发展潜力较大，几大商务板块继续分化。

2．未来趋势预测 销售市场面临挑战

由于住宅限购，开发商纷纷加大商业地产的开发比重，商业用地成交火热，写字楼开发热潮持续，未来数年内仍将有大规模的写字楼项目进入市场。由于近年来供需失衡，市场存量处于高位，市场消化能力有限，年末市场销售迟缓的迹象开始显现，未来写字楼市场仍然面临较大挑战。 租赁市场压力增大

尽管目前租赁市场较为平静，但是销售市场的集中供应会逐步反应到租赁市场中。预计多个项目集中交付的情形将对租赁市场形成较大的压力。租赁市场的平静有可能被打破，租金上涨的空间减小，而空臵率将会出现较大的攀升。