物业管理的节能降耗

物业管理的节能耗

降一个业能在企市竞场争获胜说中这个明企与其他企业相业有超长之处比。这超个之长处是就一个企业组织在管理、、决策、指挥等面竞方争优势的集合，形企业核心成争竞。物业力理企业管核的心竞争力什是？么业物管理企业核心的竞争力是科学就合理的成本设置严，有效谨的成本算核程。物业序理行业的管产生其与行它业形产品的有产生不，有同形产的生品产需产要品计，设需要购原材买，料需要很多道加工的程序，需复杂的要销售环节一，产个品生产到从售销需要经很过部门多渠道。和所以有形，产品生的产降，低成本效不果明显、直不，往往观要等年终经到复杂的经营过算才核能反出来应。物业管而理业行不，同物业理管是形产品生无产不，需要杂复产的设计品，需要购买原材不，料需要多道加不工工，不序需要复的销售杂环，当月生产（节服）当务月见效节省一。份人工费（工资，）增加就一份毛利节省；一万的管元理支费，就出增加一万元毛的，利果十分效明显、直观。

笔者为，认业物管理企业降成本、低实行本费成用理管，要主应从下四以方个入面：手

一固定、本费用管成理。

业物理企业管性的决质定了物管业理企成本业费用要是人主资源成力本用费出。支在固成定费用本成中，组头大是司公管人理的员工资特，是中层别以部门领导的上资，工千万可小视它的比重：不个管一理管理人员的层资，是工基层务层服工的几倍；员减一少个理管员人岗的位就可以，加几个增服务员工的费用支出层因地制。、合理宜效有设置公地司能部职门是，低物降业理企管业固成本定切实效有的方和法段。手物业理企管业职部门的职能能是就制控、策决、调协服务、四大功能。从劳生动率产的度来角量衡物，服业管理务的全程过90％，工作的是量管理在完成处的因此。物，管理企业业能职部的设置，门应以精干、高效为，部宜门越、人少越员越精好。机构大、人庞冗员是极大的杂资源费浪不，但加了成本增还增，了内加耗降，低管了效理。

如益科何、合理学、效地有设公司置职部门能和员人岗位笔？者为认，管以“幅度”理确立来构和机和编员比制较学科合、、理有。效理面管积在60万0方米平内以的物管理企业业总，经的管理幅度为4～6理人含副（经理和总要职主部门能理经）副总；经理管的理度为8～1幅人0含（能职部门经和理管理处任主；职）部门经理的管理幅度能为0～115（本人能部门职相关事业和部门。）

二管、费用理。主要指

是招待费的车和使辆用费招待费。在许公多司有占当相的比大例。大总是

家说物管理业行是业利行微，赚业钱易不，随着行运业的进作步一范，规钱更加不易赚如。一果个业仅公企每年的司招费在30万元左待，右车使辆用费3在万0元左右，这一对中等规模个物业管的理业来说企，该是应一笔不的小成本费支用出对招。待费支出的有要放的，该花矢钱一的定花到位，不要花该钱坚的决不花车辆。使用面鼓励方人个车，买公司予给当适补贴工作时，外出办间事个用的人车以达，降到公司低管理成的本目的。三

、变动本。成在物

管理企业业本核算成，变中动本占成的比最例，主大是基要服务人层员工的。物资管业理行业属劳动集密型服务业行科，、学理合地用使力人本资物业是理管业降企成本低上的攻向。方如何制控人力资好的本本费用？可以成从个方面入两：手（

）一学科合、理制地定层单基的位用人制。根据编司管公理的小区（厦）的大实际况和本公司的管理情平水岗定编定例。：如管面积理比大较的封闭式层多区，小按可均管人理积3面50～40000方米平核定来小管区理处人编员。技防制施措又是好封式闭高小区层可按人，均管理积面300平方0米核来管定处人理员制编。防措施技又不是差闭式封高层小区的，可人均管理按面积2000方米平核定来理管人员处编。制面较小积封的闭多式小层，区可按均人管面理2积50平0方来米核管理处人定编制员。开放式小的管区理度难较比大可根据实际、，具体的况在定情编数人基础上的以1乘～200的％数系。定编

只一是参考个较比，值们可我把编定看作值小是区成本算的核边值际，大于际值边就会减利润甚少亏损至少于；际值边就能本保或者多盈利例。：某如区管小理面20万平方积，多层、封闭式米有两、人个车员出入口。按人辆均003平方0定编小区米理管需要人6员人，各0项务服人员部在全内但。，由于小是区理处主管任用把人关比较，严严按工格量定作，岗别是特管理处内部理人管员，l身兼人职数结，果个整区小管服务用理了25，比人编人定数了少人，一年8加收增近14入4.万，效元十益可分。观见可严地控格制变动成本，物业是管企理业低降本成提效益高主的要途。径

（二）科向学理要效益管。

管向要效理益物在管业理业行涉及的面广：很1

、合理地用资源使。

例如：在物管理服业中用务人第一大户安服保和务用第二大人清户洁化绿服方务，如面何过通科学有的管效来理降人力资低投入，本是就一值个认真研得究课题的目前，。深圳业物管理保对、清洁安绿、化务采用两服种模式一种：把保安是清、、洁化承绿包社给会业公司来完专成另；种一是由己自公内部司专业公的

司来成完。承是给包会专社业公做好司？还是呢自己让的业专公司化好做这？要具作体分析，的个论自己的专是业司做公，是还包给社会专公业做司，体上总说成本差是不多。笔者的曾以们我司管理的一个比公较典有意型的义区小为，用社例专业公司的会价为基准报对，小区的清、绿洁化做过成分本和析较比：同等在条下，社会件专业司能公做的成本底线到我，自们己的业专司公能做也。到实证践，明有条的单位，件洁、清化绿交自己的专给公司干，业以可大最度地降限低物业理的管本成费用和出支主要表现。以在几下个面方

：1（自）己可以干得一获定利的润间空。个2一0平万方的住宅小区米清洁一年，少可至以获7.5得万元的利润益。收

（2）小的“消区”可杀以由洁工来完成，不用再清另外支出消“”的杀工人本成（一至少可以年节3省元）。万如将果洁承包给清会社专业公来司，“做消”杀得就外请另业公司专来做，还另外要支出笔费一，用加大成了本支，减出少了润利益。收（3

）小区高楼层的宇水池清洗”可以由清“洁来工成，不完用再另外付“支水清洗”池人的成工（本栋一高住层）宅如。将果洁清包给社会专承业司公来，做水“清池洗”得另就请社会外专公业来司做，还得另支付外笔费用（一一至少年多支要出3.万5元）。（4）

低专降技业人力术资本的入。专业技术投部门养一个专业工师程，可以足满0个左1右理处的专管技术业需，要管理而养处一专业个工师程待遇低，了留住，待遇不了养不起。高至于给包社会业公专司管好理，给自己交的业公专做不司管好的说理是法不准确观的客。不好好理，管键是关看公司部内管理机能否制按市场化制来运机作。成本核算上能在把否自的专己公司业，当作社化专会公业一司样来待对来要、求并给，予相的应主自营权。经笔

认为者，内部业专化务（服由司公己的专业公自司成完项服专），应侧务专重技术服业务；部专外业服务（化公自司的专业己务公服司对外开拓的业服务项专），目侧应重专经业服营。内部专业务化服务要主的指：专业化技术服务是、专技术管业和专理业技术训培例。：如安、绿化、清洁保等专业化务服作工如果每个，管处都养一两理这个样专的业技人员术，工量作既不满饱又会加大，理成管，本不得失。实行偿公内部司业专化理，管专业技人员可术以分充发资源优势挥，一个专技业术员人以兼顾很多个可理管的处业专术培技训、专技业指术导专业、技服术等工务作，到达半事功倍的作用。就是这部专内化管理业优的。势公司内部

专业管理化就，要把是“一

体化”管理的优与“专业化”势管的优理势结起合—来—区小常专业化管理交日管理由处完成来，它其的由司内部公业化公司专成完例如：。区小清工作洁如何安排，需多要清少洁工哪，应该里点打扫，重什地方还需么加派人手，要清对工作洁的核处罚，考清洁工的作工表现及能以留用等否权力等，由交管理处行。执员人聘、技招术训、培工施材、施工料业专术技质、量标、准内考部核等等由专业部门执行绿。、保安化是如此。也清

洁绿化、、保等安业专务工服情作如况？质量好何？坏公只司考各核个管处。至于理何如标？如达何证保服务质？由管理处量来求和要束专约部门业充。分发公司挥能部门、职理处管、业专部门等多方面积极作用的，大最度限地提成本高益效。率

2、合理发开源。

对资区小专项各业专服，实务日常工作行管由处“理合综”管理的大好处就最可以是最大度地限开利用发资。源综合“管”理的基点是不管一项哪专服务出了问业，题常日理责管都任在管理，处应都管理由来负处协责调解。决通激过手段励高提工员的作效工率降低成本来例如。小区的日：常保安逻工作巡由管，理统筹处安排适当增（清洁工加的遇），交给待保洁来兼工顾成；完保工在洁洁保过程中要停地在不自己负责的区内域巡，完全可视兼顾保安以的巡员逻职；责洁工清日积月累对任责内区各种的况十情分了，由解清工洁兼保安顾巡逻作工果会更效好。旦出了一题由问责治负安防范的事助理负责务由事务，助理责查找负因原提出，进改施措监督并执行这。就样可以少白减保天安逻巡的岗人（增设数少的量安巡保机动逻）岗一个15万平方。米开的放小区，式少全可以减4个少保安巡员逻岗位，年一就以可加7增2.元的万收。

3入、合配理资源置。对

业服务公司来讲，合理地专配资源置以最可限度大降地低成增加效本益。例：负责如洁清的专部门，在保证业与管各理处订签的专业服务合同书各项条款和务服量质的前下提合，地配理人力置源资将：清洁工分为清作和保洁洁部分，两集六分中三之人的负清责，下午6：0洁07：00进行小区公共一所的场清工作；晚洁9：00后，进行楼道内以清洁的和垃圾清（晚运间人已休们对息洁好清环的境会不有多大破坏，工作完）回就家息，第二休白天天不班上。将六之分的二用人于洁保，洁保工的作工区大域于清洁的工作工域。区作时工间上早：00—中81午10：，0午2下：035—：00人（上们班时）。间抽两出人个负清运责垃圾顶班凋休。这样和既保证了服务作质量工又，解决了洁清工休的息问题，同时减少，六了之一人分

力资的投入本达，到了员增减目效。的4、通过

技手科段来降低工人本成

在道口增。设脑自电动收费系统在小；区增设安内防监控系统既安，全可靠，又增加收能费同时，达减到少安员岗位保降低，力资本的人出支，两内就可年收投回资成。本

、节能四耗。降节能降耗物业在管理业主要行体现两个方面在：

、公1共用。电笔者曾做过细详测的算：层高宇楼每1万个人米共用电公，电费出支约万1左元（右电合用梯电内在）公共用电是，高层宇楼管成理费用本支出大项。的公共用的电能重点节应放地在下车停、场电梯间24小等用时照明电的方地，要方主法用采能节具降灯能低。耗们我用曾表电节能灯对具普和灯通做过具际比较实测，量40的节W灯能具比通普具灯天节约每电0能25度，年.约电费支出节66，元减节去灯能具于普高通灯具成本的支，出每年盏每可以增灯效益收加6入2元效果十，分显。明

2电、用电。梯电是公共梯用的电耗电户大，部一站停02层楼电的梯每小时综合，耗电量2约K5左右。W笔者现在要说是的种反一向能，我耗们在很多高现层了为约节清洁用费支出成的本，楼在内层设垃圾个。由于箱层内楼设垃圾不箱给户带来住生不便活不，说带来了也能耗增加的。如一层果有楼8户户住每，平天倒垃圾均低次最为数.5次1，高楼3层0电平均梯运行次一（一上一）为下0秒6，钟耗电以量小每2时KW5的梯电计，运算一秒行耗电钟0.007度量，电6秒0耗电0.钟3元。一2栋住2户04户的高层住楼，宅每按户同一时2丢间垃圾电，梯每要天住户为丢圾垃多运耗电行：402 ÷5户.2×15次0.×32×元30天1×月=22073元6这，是最守的保计算而。每在层设楼圾垃箱成本是：每层的2楼个封垃密圾，箱个垃圾箱投每资100元垃，圾清车运辆，一次性1资1投000元，人圾垃每个0.袋22，元每天更换一次第一年费，支出用：为2个3×0×层010元（0.2＋元×2×23层×300×天12）月1＋00元0117=25，这元第一是费年支出用垃，箱圾垃圾车、次性投入一，少至以可用使年3以，上以，所二第的年用费出支仅有457元。2一第可年节约用费出：支07326－117元5元2=884元；第二9节年约用支出费20：736－元4752元1=9584，元谁？优劣？一目了谁然。

外楼层内设垃圾另还箱以可节约洁清的人力资工支出。如本只在单果元门外设大个垃一箱圾（层内楼设），清不工洁平每天均1～2小时就要运一清次垃，圾星期六星期天、峰时平高均每5分钟就要1运一清垃次，圾同，楼时内设不圾箱垃，季有些夏户住垃怕放圾在里有味，就家将圾丢垃走廊内，也增在加了内的工楼作。

量业企管的一个理本根务任，就如何研究不是降低断成。本我们在

物业服工务中作有许可以多降成本低地的，只方我要们认真找去，遍地是“金”黄

。