房地产经营与估价--毕业论文
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∙ 标题: 浅谈管理对房地产市场营销的作用 状态: 普通 内容: 浅谈管理对房地产市场营销的作用
作者:耿忠应 班级:05级房地产经营与估价 学号:43号
摘要:房地产公司的战略管理对房地产市场营销是很重要的,就目前我们发展中国家而言,现在的房地产市场是不完善的,所以我们做好管理对我们的房地产经济效益有很大的作用,也会不断的规范好我们的大市场。但是在现实生活中,我们的战略管理根本就不完善,这样将给我们房地产市场造成非常之大的损失,现在我将战略与房地产市场营销中出现的一些问题作一下浅谈。 关键词:管理 营销
管理对企业而言是极其重要的,乔丹.罗斯和迈克.卡米曾形象地说:"没有战略的企业就象一艘没有舵的船一样只会在原地转圈,又象流浪汉一样无家可归。”我国古代思想家孔子也曾指出:“人无远虑比有近忧。”这都说明了战略对企业的重要性。
1.公司战略:是指实现长期目标的谋略和方法,房地产公司战略是指房地产公司为了生存和发展, 面对不断变化的经营环境而进行的总体谋划,是指导公司经营活动的基本指导思想。它包括房地产公司战略目标及实现目标的主要方针,产品和市场范围、增长方式、竞争优势,协同作用等内容,是体现公司资源配置与环境相互作用的基本模式,是由公司层次的总体战略,业务单位和公司职能部门战略组成的分层次的战略体系。公司总体战略是公司最高层次的战略,是公司发展的灵魂,是制定各业务单位和公司职能部门战略的纲领,其中典型的战略主要有;增长战略和竞争战略。
(1)公司的增长战略是为了实现公司的目标,依据自身能力和不断变化的市场营销环境而对未来经营业务的发展方向所作的战略规划。公司战略增长可以根据经营需要采用一体化或防御性战略,也可以对公司先有的业务进行评价的基础上(通常采用波士顿咨询集团法)按现有产品、新产品与现有市场、新市场的对应关系采用加强型战略和多元化战略。
(2)公司的竞争战略:是指公司面对竞争对手竞争者为了获得竞争优势而作出的战略规划。按迈克尔、波特的一般性战略理论,公司在竞争中获得优势的基点是成本领先,差异化和聚焦任务,在竞争中房地产公司有成本领先战略、差异战略聚焦战略三种、一般性竞争战略可供选择。
(3)成本领先战略;是我们在成本与费用,使自己的产品价格低于竞争者的同类产品价格而获得利益,在市场竞争中,如果我们的产品价格在开发过程中出现过高的投入,造成费用偏高那么会给我们营销带来了困难的,但是同时我们的提高技术水平降低成本。
(4)差异战略管理;就是我们在开发的过程中,根据本地区的特点,我们要大力开发别具一格的项目,使环境、户型或服务等、都要具有别具一格的特色,从而去得了差异的优势,使顾客愿意接受高价。但是与此同时我们要加强市场调查,了解当地的消费水平,和消费者的兴趣爱好,从而开发相关的房地产。这些都是需要我们公司从最高层次来加以控制与策划。例如万科的“城市花园”就不是在当时设计与众不同的差异产品。
2.公司战略规划与战略管理
(1)战略规划是指公司为了实现目标以求得自身发展而设计的行动纲领与方案,是以保证公司自身发展为目的,通过确定公司发展目标和范围,使公司经营目标与环境相致,接以来避开环境威胁,充分利用市场的战略决策过程。
(2)我们要注重社会问题是房地产公司制定战略需要重点考虑的问题,高层次管理者不仅考虑企业本身,还要考虑对用户、环境、民族、社区和其他利益团体的责任。
(3)外部环境分析;房地产公司的外部环境可分为宏观环境两个方面,宏观环境是指涉及到政治、经济、文化法律、技术和竞争等方面可以使公司未来受益或受损的趋势和事件。微观环境是指与公司营销活动直接相关的,相互影响的、相互作用的主要参加者和力量,包括承包商、中间商、经营服务、广告商、竞争者及其公众等。它们均受宏观环境的影响与制约,通过宏观与微观的 分析可以揭示出公司的市场的机会和威胁。
(4)内部条件的分析;每个房地产公司都有赖以生存的核心能力,这是它的优势;也都是薄弱环节与不足,这是它的不足之处。没有一个公司在所以业务领域均有优势,如天津顺驰集团以营销而著称,万科以出色的设计而著名,这都是他们的优势,。内部分析就是找出公司的优劣势,并使各职能相互协调。
3.市场营销要有组织地有规律地进行
(1)营销渠道是由参与市场营销活动的机构与人员组成的系统,如商品生产者、代理者、消费者等。在生产过程中我们要有策划地进行生产,公司要从最高者的角色来管理好我们的生产,包括施工技术,进度计划,质量等都是我们必须要注重的问题。并且我们要根据国家的宏观调控来生产房地产,如果我们在市产上大量生产出很多的商品,那么也有可能造成供大于求,造成房地产价格降低,贬值,这些都是很有可能的。当然我们需要的是生产者更要有较高的知识文化素质,提高他们的生产能力,用技术来控制成本,降低投入。这些都是很重要的,需要我们特别注重的。再说代理商也是同样的如此,是需要他们有高素质的、有文化的人来参与,不仅我们要把产品销售出去,的同时我们更需要怎样建立起名牌。它包括我们销售人员的服务,怎样建立我们产品的形象那才是更需要的。要他们有组织,有计划地去进行。那么消费者呢!消费者是我们的“上帝”我们要他们来把我们生产出来的产品消费,我们怎样来抓住他的心,那是最重要的,因为他是我们的最终需要者。比如我们在市场调查中,在生产中怎样来选择消费者都是和重要的问题。所以我们得要注意他们之间的关系。生产商,代理商,最终的消费注重他们的关系。
(2)营销渠道是具有明确的目标的,具有明确的起点和终点。渠道的目标还将明确无误地以各种形式分解到每个渠道成员身上。也就是说我们不能盲目地去营销,比如让你去销售一幢房屋,时间是在一个月内完成,那么当你拿到这个任务时你就得明确好每个营销步骤,要有目的,有计划地去完成,把之合理地分给每个成员,让他们去合理地处理。当然作为这个潜在的大市场,在现代发达中国家还没有完善的体制,所以我们在营销的过程中需要一个完整,良好的管理系统来完善这个大市场。比如信息管理。这在我们房地产大市场上是个很大的概念,你首先要做好营销,那么你得要在市场上了解到一些可靠的确凿的信息,资料,了解到消费者的心理,还有当地的风土习惯等,当然这些满,在房地产开发前你就得做了前期准备,但是我们在市场信息这块弄不好的话,那么就会给我们在营销中带来很重的损失,那么对我们的营销就很困难了。也有可能你生产出来的产品就根本无法销售。所以我们个人在销售的过程中,要
注意了解信息那是最重要的,特别是现在现在网络营销方面,更要注意广告宣传,比如,A网上认购。由于网上广告的信息量大,人们轻而易举就能查询到不同楼盘的资料,足不出户就可以比较鉴别,从而形成初步的购买意向,最终进行网上认购。B网上竞拍。不论住宅还是商用物业、新盘、尾盘或是二楼等,都可以上网竞拍,为广大消费者提供一个自由竞价、公平竞争的机会;也为发展商提供该物业最接近的市场价格定位,从而及时调整销售策略。
4.计划管理:指的是我们在市场营销过程中,我们公司要有组织,有目的有计划地去完成工作,有目标地地在房地产市场上开展我们的工作。
( 1)我们在市场营销的过程中,我们也的要遵循市场规律发展要求,在市场上要有目的有计划,有组织地去开展工作,虽然房地产是有限的资源,但是如果在某段时间或期限内生产商过量开发那么有可能造成供需失调,相反.所以我们要根据市场的前期计划进行有目的有计划地开发,这样不仅给营销带来了好处,同时也巩固了国家宏观经济。
5.在市场上怎样能出现品牌产品呢。
(1)用品牌来区分不同的商品已有了很长的时间了,的事实上,"品牌"来源于古斯堪的纳维亚语,布兰多,意思是"燃烧".它曾经是,现在依然是所以者用来标识他们的动物的工具。但是现在是用来识别一个销售商群体的商品服务。那么作为一个企业也公司要要有优秀的群体服务那是真的不容易的,他是需要策划者的精心策划管理而得。是需要一定的管理手段才能完成的,也是我们集体的积极配合才能更好的体现。
(2)首先我们在生产过程中必须要有良好的管理理念,有良好的服务态度,在人们的心目中先树立起我们公司企业的形象,那么产品与品牌又有什么区别呢。首先从产品的质量上来说,品牌质量,公司可以给予保证,在消费群了能得到消费者的信任,能消费者消费得放心。如菲利普一个著名的观点,产品就是能引起人没的注意、获取使用或能满足人们的某种需要与欲望的任何东西,所以产品可以是实物也可以是服务、人、组织、地名或思想等。这些我们都要有一个完善的管理来完成。
6.我们要管理好职工,让职工敬岗爱业要培养好他们的团队精神。
(1)A公司是个房地产开发公司,在管理上存在不足,他们有很多的员工在受楼部,玩耍,玩扑克,如果有顾客去,他们也得先争吵一会才向顾客服务,他们精神涣散。经过了这些反复的“表现”最终公司在竞争中倒闭。相反B公司员工是个有纪律,有团队精神的一支队伍,并且公司管理完善,他们对工作积极认真负责,热心招待顾客,给顾客的满意度是很高的,相当于树立了品牌,让顾客满意。结果他们在竞争中处于领先地位。企业给加的火红。可见一个企业的良好发展与他的管理有着很严密的关系。合理利用好有限的资源,进行资源的优化配置对我们来说也是非常重要的,如公司怎样安排好人力,物力怎样分配都会严重影响到我们的大市场。
所以管理对我们的公司企业都是很重要的,我们必须在此下点工夫,虽然在公司管理过程中难免会出现了些不良理念,与政策的不足,给企业造成了很大的损失,但是我相信在以后的制度不断的完善过程中,会即将纠正这些不足,将给企业带来良好的发展兆头,但是本文只是针对某些问题做了点探讨。 参考文献:[1]李宝山 管理经济学 北京企业管理出版社
1997
[2]周三多 管理学.原理方法 第三版 上海复旦大学出版社1998
致 谢
1.我在尹老师的指导下我写下了这篇论文,在此我向他表示深深的感谢,感谢他对我的指导。
2.在写论文的过程中,有很多的同学也给我提了不少的意见,让我顺利地写完了这篇论文,在此也向他们表示感谢。
时间: 2007-05-14 12:47:34