杭州市房地产市场发展概况

杭州市房地产市场发展概况

----2010年第3季度

市场部·数据组

申明

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主要内容

1. 综述 ............................................................................................................................................................. 2 2行业发展概况 ............................................................................................................................................... 2

2.1 行业政策盘点 ............................................................................................................................................. 2 3. 市场表现 ...................................................................................................................................................... 3 3.1一级市场 ...................................................................................................................................................... 4 3.2二级市场 ...................................................................................................................................................... 7 3.3三级市场 .....................................................................................................................................................11 4. 后市展望 .................................................................................................................................................... 13

1. 综述

10的第三季度，广大消费者结束长期的观望态度，重新投入房地产市场，杭州市场逐步回暖。“金九”时节，杭州楼市达到10年第三季度最高峰。

另外，“限购令”在部分城市已经悄然展开，杭州虽未出台，但已不远。届时杭州将掀起怎样的“风暴”还是要看具体细则。

2行业发展概况

2.1行业政策盘点

2.1.1土地政策

【政策名称】：《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 【发布时间】：2010年9月27日

【制定单位】：国土资源部、住房和城乡建设部

【主要内容】：通知明确，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展，将严格住房建设用地出让管理，强化住房用地和住房建设的年度计划管理，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。在要求相关主管部门应规范编制拟供地块出让方案的同时，通知特别强调严格制定土地出让的规划和建设条件，明确土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。此次严格住房建设用地出让管理的措施还包括严格土地竞买人资格审查，对发现并核实竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地等的违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

2.1.2金融信贷政策

【政策名称】：《下半年延续适度宽松货币政策》 【发布时间】：2010年7月9日 【制定单位】：央行

【主要内容】：中国人民银行货币政策委员会第二季度例会提出，下半年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。 【政策名称】：《关于调整杭州市2010年度住房公积金可贷额度及月缴存额标准的通知》 【发布时间】：2010年9月30日 【制定单位】：杭州住房公积金管理中心

【主要内容】：《通知》称，市公积金可贷款额度划分由原来的两档变为三档：“职工实际月缴存额（连续6个月正常缴存）高于最低缴存额标准（含110元）的，最高可贷额度为15万元；高于336元（含）的，最高可贷额度为30万元，高于879元（含）的，最高可贷额度为50万元。”而在此前的旧标准中，申请人每月缴交的住房公积金≥192元（个人合计缴交）同时＜438元(个人合计缴交)的，贷款的最高额度为30万元；申请人每月缴纳的住房公积金≥438元(个人合计缴交)的，贷款最高额度为50万元。通知同时规定，职工及其配偶均缴

存市住房公积金的，具体可贷额度依据职工月缴存额、房价、首付款比例及个人信用状况等因素综合确定，合计最高贷款额度为80万元。

2.1.3行政法规

【政策名称】：《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》 【发布时间】：2010年8月27日

【制定单位】：浙江省建设厅、中国人民银行杭州支行、中国银行监督委员会

【主要内容】：《通知》称文件中明确规定，自2010年10月1日起，批准预售的商品房建设项目的预售款将全部纳入资金监管账户，各级房地产行政主管部门、人民银行和银监部门对预售资金地使用实行封闭式管理。监理银行需要通过开发商提交的申请、各项目施工的完成证明或其他有效的资金支付证明等，向开发商提供相应额度的资金。

【政策名称】：《公租房税收优惠政策将免土地使用税》 【发布时间】：2010年9月29日 【制定单位】：财政部

【主要内容】：一、对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。二、对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税;对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。六、对经营公租房所取得的租金收入,免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算,未单独核算的,不得享受免征营业税、房产税优惠政策。七、享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,以及按照建保[2010]87号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。八、上述政策自发文之日起执行,执行期限暂定三年,政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。 【政策名称】：《楼市二次调控政策出台个税减免取消》 【发布时间】：2010年9月30日

【制定单位】：国务院办公厅、财政部、国家税务总局、国土资源部、住房和城乡建设部、银监会等多部委 【主要内容】：多部委出台多条措施，以遏制近期楼市房价过快上涨。这些举措主要有：第一，要求各地立即研究制定符合“新国十条”的本地房产政策；第二，要求各家商业银行完善差别化的住房信贷政策；第三，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；第四，加强对土地增值税征管情况的监督和检查；第五，加快推进房产税改革试点工作；第六，加大住房交易市场检查力度；第七，对有违法违规行为的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，甚至停止对其发放开发贷款。

3. 市场表现

10年第三季度，杭州一手房市场总体成交状况比上一季度有所回暖，杭州主城区（不包含萧山、余杭）一手房共成交113.51万平米，环比上升111.4%，同比下降31.6%。在成交均价方面，10年第三季度，杭州主城区（不包含萧山、余杭）一手房成交均价为22109元/平米，环比下降10.3%，同比上升46.8%。

3.1一级市场

3.1.1土地供给

10年第三季度杭州市新增土地供应23宗，总供给面积112.7万平米。

从土地性质来看，10年第三季度的土地供应中住宅用地面积达29.4万平米，占总供地面积的27%；工业用地面积达49.6万平米，占总供地面积的47%；商业金融用地面积达28.1万平米，占总供地面积的26%。从供应的地块性质来看，10年第三季度杭州土地市场供给结构比较均衡，工业用地的比重较大，住宅和商业金融性质

的用地比重均衡。

从各区域的土地供给来看，10年三季度杭州下沙区的土地市场相对较为活跃，以42.9万平米供地成为全市第一，占全市土地供应的47%；西湖区本季度新增土地供给22.5万平米，占全市土地供应的21.1%；江干区新增土地供给7.6万平米，占全市土地供应的7.1%；下城区本季度新增土地供给6万平米，占全市土地供应的5.1%；拱墅区本季度新增土地供给3.8万平米，占全市土地供应的3.6%；之江区本季度新增土地供给3万平米，占全市土地供应的2.0%；滨江区本季度新增土地供给1.5万平米，占全市土地供应的1.1%；。总体来看，10年三季度杭州市土地市场的供给量较大，环比幅度上升。 10年第三季度杭州土地市场供应详细信息见下表：

地块编号 杭政储出[2010]31号 杭政储出[2010]32号 杭政储出[2010]33号 杭政工出[2010]25号 杭政工出[2010]26号 杭政工出[2010]27号 杭政储出[2010]34号 [2010]35号 杭政储出[2010]36号 杭政工出[2010]28号 杭政工出[2010]29号 杭政工出[2010]30号 杭政工出[2010]31号 [2010]32号 杭政工出[2010]33号 杭政储出[2010]37号 杭政储出[2010]38号

地块坐落

出让面积（M2） 35087

用途 住宅用地、商业金融业用地 商业金融业用地文化旅游商业用

地 工业 工业 工业 住宅 居住 商业金融业 工业 工业 工业 工业 工业 工业 商业金融业用地

住宅

容积率 2.4/3/2.5/2.5

8

竞拍日期

下城区 2010.8.3

江干区 35894 2010.8.3

西湖区 杭州经济技术开

发区 之江度假区 经济技术开发区

江干区 滨江区 经济技术开发区 之江度假区 之江度假区 之江度假区 杭州经济技术开

发区 经济技术开发区 经济技术开发区 经济技术开发区 经济技术开发区

192015 2 2010.8.3

75071 36680 246831 39745 15449 7073 13351 6758 9997 12594 76980 18119 13551 51228

0.9-1.6 1.1-1.8 1.2 2.7 2.7 4 1.2 1.2 1.5-1.8 0.9-1.2 1.2 1.2 3.5 2.5

2010.8.9 2010.9.13 2010.9.13 2010.9.21 2010.9.21 2010.9.21 2010.9.20 2010.9.20 2010.9.20 2010.9.20 2010.9.20 2010.9.20 2010.10.12 2010.10.12

杭政储出[2010]39号 杭政储出[2010]40号 杭政储出[2010]41号 杭政储出[2010]42号 杭政储出[2010]43号 杭政储出[2010]44号

西湖区 下城区 拱墅区 经济技术开发区 经济技术开发区 经济技术开发区

32545 25157 38746 46063 50340 47813

商业金融 住宅用地 住宅用地 住宅用地 住宅用地 住宅用地

1.8 2.3 2.8 3 2 2.5

2010.10.12 2010.10.21 2010.10.21 2010.10.28 2010.10.28 2010.10.28

3.1.2土地成交

10年第三季度杭州土地市场共成交地块17宗；

10年第三季度，杭州全市成交土地总占地面积90.1万平米；总成交金额为78.1亿元。 10年第三季度杭州土地市场详细成交信息见下表： 宗地 名称

杭政工出[2010]16号 杭政工出[2010]24号 杭政储出[2010]31号 杭政储出[2010]32号 杭政工出[2010]25号 杭政储出[2010]33号 杭政工出[2010]26号 杭政工出[2010]27号 杭政储出[2010]34号

宗地 位置

经济技术开发区 拱墅区

出让面积 （M2）

53346 27373

土地 用途

工业 工业 住宅用地、商

容积率

1.2 1.7 2.4/3/2.5/2.5 8 0.9～1.6

2 1.1～1.81.2

楼面地价

（元/平米）

400.22 282.59

总成交价 （万元）

2562 1315

竞得人

杭州味全食品有限公

司

杭州华威砼构件有限

公司

中粮地产(集团)股份

有限公司 中国人寿保险股份有限公司浙江省分公司杭州默沙东制药有限

公司

杭州中融控股集团有

限公司 杭州飞欧液压有限公

司

杭州顶益食品有限公

司

杭州滨江房产集团股

份有限公司

下城区 35087 业金融业用

地 商业金融业用地 工业) 文化旅游商业用地 工业 工业 住宅兼容商

10358 97888

江干区 经济技术开发区 西湖区 之江度假区 经济技术开发区 江干区

35894 75071 192015 36680 246831

9046 300.1～533.6 1942 266.9～436.7 400.04

259772 3605 74587 1762 11849

39745 业金融业用

地

2.7 23902 256500

杭政储出[2010]35号 杭政储出[2010]36号 杭政工出[2010]28号 杭政工出[2010]29号 杭政工出[2010]30号 杭政工出[2010]31号 杭政工出[2010]32号 杭政工出[2010]33号

滨江区 经济技术开发区 之江度假区 之江度假区 之江度假区 经济技术开发区 经济技术开发区 经济技术开发区)

15449 7073

居住及商业办公用地 商业金融业

2.7 4

9589 8483

40000 24000

浙江龙祥房地产有限

公司

杭州华鸿怡美房地产开发有限公司 杭州汽车部件有限公

司

杭州西湖被服有限公

司

杭州西力电能表制造

有限公司 杭州中肽生化有限公

司

杭州九阳欧南多小家

电有限公司 浙江曙光科技有限公

司

13351 工业) 1.2 500.65 802.1

6758 工业 1.2 501.38 267.3～320.8 419～558.7

406.6

9997 工业 1.5～1.8481

12594 工业 0.9～1.2633.3

76980 工业 1.2 400.21 3697

18119 工业 1.2 400.59 871

3.2二级市场

3.2.1新增批售面积

10年三季度，杭州主城区（不包含萧山、余杭）总批售面积为136.5万平米，环比上升12.2%，同比上升14.1%；总成交面积为113.51万平米，环比上升111.4%，同比下降31.6%。从数据的走势来看，杭州房地产市场的批售面积自09年第三季度以来整体呈现出“先升后降再升”的发展态势，批售面积在09年第四季度达到顶峰，随后一个季度大幅回落；本期，杭州一手房市场新增商品房批售数量在10年第二季度的基础上持续上升。

从类别来看，10年第三季度杭州新增批售面积住宅为主，共计121.30万平米，占各类新增批售面积的88.9%；接下来依次是新增办公楼批售、新增商业用房批售以及其他用途批售。 10年第三季度新增各类批售面积走势图：

3.2.2成交概况

10年第三季度，杭州一手房市场总体成交状况比上一季度有所回暖，杭州主城区（不包含萧山、余杭）一手房共成交113.51万平米，环比上升111.4%，同比下降31.6%。从走势来看，杭州楼市自09年第三季度以来成交面积整体呈“先升后降再升”的发展态势，并于09年第四季度创下新高。本期由于第二季度政策调控，消费者结束长期观望的影响，市场成交环比出现了较大幅度的上升。

在成交均价方面，10年第三季度，杭州主城区（不包含萧山、余杭）一手房成交均价为22109元/平米，环比下降10.3%，同比上升46.8%。从成交均价的走势来看，自09年第三季度以来，杭州一手房的成交均价整体呈

上升的态势，本期略微有所下降，基本稳定。

从各区域一手房的成交状况来看，10年第三度杭州各区中江干区成交面积成交占优，共成交31.43万平米，占杭州总成交面积的27.69%；在成交均价上，上城区最高为41613元/米，下沙区最低，13651元/平米。

从杭州各区成交量的走势图来看，10年第三季度杭州各区成交量呈“全线上升”的发展态势，成交均价呈现稳定态势。

3.2.3各区域成交状况

3.2.3.1市区成交状况

10年第三季杭州市区内成交面积最大的为江干区，共计成交31.43万平米，环比上升204.6%，同比上升1.4%。从成交面积的走势来看，从09年第三季度开始呈“先升后降再升”的态势，基本符合杭州整体市场态势。江干区成交均价为25105，环比上升17.4%，同比上升

82.1%。从成交均价的走势来看，呈现了稳定上升的态势。

10年第三季杭州市区内成交面积较多的有西湖区和下城区。西湖区共计成交25.52万平米，环比上升301.9%，同比上升26.3%。成交均价为25857元/平米，环比上升5.3%，同比上升35.5%。下城区共计成交14.94万平米，环比上升794.6%，同比上升92.8%。成交均价为19191元/平米，环比上升18.0%，同比上升12.9%。从成交面积的走势来看，两个区都呈“先升后降再升”的态势，基本符合杭州整体市场态势。从成交均价的走势来看，西湖区呈现稳定上涨的态势，下城区则略有浮动。

10年第三季杭州市区内成交面积排在最后的是拱墅区和上城区。拱墅区共计成交面积7.7万平米，环比上升37.5%，同比上升16.1%。成交均价为33020元/平米，环比下降6.0%，同比上升114.5%。上城区共计成交面积1.94万平米，环比下降24.2%，同比下降76.3%。成交均价为41613元/平米，环比下降15.5%，同比上升124.6%。从成交面积的走势来看，拱墅区呈“先升后降再升”的态势，而上城区则持续下降。从成交均价的走

势来看，拱墅区和上城区均为持续上升后略有下降。

3.2.3.2市区外成交状况

10年第三季杭州市市区外地区（包括滨江区、之江区和下沙区）中，下沙区成交面积上独占鳌头，成交均价也为三个地区最低。共计成交26.27万平米，环比上升45.1%，同比上升34.1%。成交均价为13651元/平米，环比下降3401%，同比下降16.1%。从成交走势来看，面积呈现“先升后降再升”的态势，由于政策调控的影响，在10年第一季度达到最低谷。成交均价方面，在13000元/平米-20000

元/平米的范围内浮动。

10年第三季杭州市市区外地区中，滨江区和之江区成交量相近。之江区共计成交3万平米，环比下降29.2%，同比下降68.8%。成交均价为18572元/平米，环比下降34.6%，同比上升38.2%。滨江区共计成交2.59万平

米，环比下降44.2%，同比下降89.7%。成交均价为17125元/平米，环比下降33.7%，同比上升15.7%。从成交面积走势来看，之江区为“先降后升再将”的态势，受政策调控影响，在10年第一季度达到最低谷。滨江区则为“先升后降”的态势。从成交均价来看，之江区、滨江区均呈“先升后降”的态势，并都在10年第二季度

达到最高峰。

3.3三级市场

3.3.1总体成交状况

10年第三季度，杭州二手房市场总体成交状况较上一季度有所下降，杭州五城区共成交39.49万平米，环比下降19.2%，同比下降55.4%。从走势来看，杭州楼市自09年第三季度以来成交面积整体呈“先升后降”的发展态势，并于09年第四季度创下新高，10年第二季度略有回升但升幅较小。

在成交均价方面，10年第三季度，杭州五城区二手房成交均价为20100.13元/平米，环比上升1.5%，同比上升30.7%。从成交均价的走势来看，自09

年第三季度以来，杭州二手房的成交均价整体呈稳定上涨的态势。

从各区域二手房的成交状况来看，10年第三度杭州各区中西湖区成交面积成交占优，共成交13.03万平米，占杭州总成交面积的33.0%；在成交均价上，上城区最高为22097.33元/米，拱墅区最低，18717.00元/平米。

从杭州各区成交的走势图来看，10年第三季度杭州二手房各区成交面积、成交均价均的下降的态势。

3.3.2各区成交分析

10年第三季杭州市五城区内二手房成交面积最大的为西湖区，共计成交13.03万平米，环比下降0.7%，同比下降56.5%。从成交面积的走势来看，从09年第三季度开始呈“先升后降再升”的态势，基本符合杭州整体市场态势。西湖区成交均价为20517.00元/平米，环比上升1.3%，同比上升34.1%。从成交均价的走势来看，呈

现了稳定上升的态势。

10年第三季杭州市五城区中上城区、下城区、江干区和拱墅区的成交情况分别如下：

上城区，共计成交6.36万平米，环比下降26.6%，同比下降49.8%。成交均价为22097.33元/平米，环比上升

6.5%，同比上升25.3%。

下城区，共计成交7.75万平米，环比下降17.2%，同比下降52.8%。成交均价为20490.67元/平米，环比下降0.9%，同比上升29.8%。

江干区，共计成交5.42万平米，环比下降39.3%，同比下降69.3%。成交均价为18933.00元/平米，环比下降

6.7%，同比上升25.1%。

拱墅区，共计成交6.93万平米，环比下降24.1%，同比下降41.5%。成交均价为18717.00元/平米，环比上升

3.7%，同比上升43.3%。

从成交面积的走势来看，四个区域从09年第三季度开始均呈“先升后降”的态势。从成交均价的走势来看，四个区域也都呈现了稳定上升的态势。

4. 后市展望

展望后市，三季度的宏调政策将会成为左右楼市走向的最主要因素。而在政策层面，目前的政策面依然偏紧，整体维持在一个相对高压的态势。而且随着二季度“国十条”效力的延续，以及三季度政策的继续，未来二次调控势在必行。就近期来看，全国范围内上海、深圳、北京等一些大城市都在酝酿更为严格的调控政策，内容涉及到房产税、限购、以及土地管理和廉租房建设等方面。由于二季度初严苛的“国十条”，确实较大程度上抑制了外地炒房者的疯狂行为，房价也有小幅回落，为刚需客户提供了有利机会，因此三季度末成交量有所回升。 就未来的政策走向而言，接下来的政策力度和频率都将更为严苛和频繁。如果房价仍然居高不下，政策的力度应会更大，而且全国一线城市首当其冲成为打击目标，如果未来房价保持稳中略降的格局，则对市场各方来讲无疑是一个多赢的局面。从目前的市场环境来看，未来政策力度仍然依据房价表现，但目前情况，延续“国十条”的二次调控潮可能性较大，各大一线城市仍需要做好相关的应对准备。