不动产登记政务篇or不动产进项税额抵扣实务篇!房价降不降尽力了~~
日前,国土资源部有关负责人表示,力争今年年底前,所有市县全部接入国家级信息平台,全面实现不动产登记“四统一”。
只要是跟房子有关的消息,总会引发人们高度关注。此消息一出,一石激起千层浪,各种解读也四散开来……不动产登记全国联网,是要遏制大规模炒房?还是房价要降?
不动产登记全国联网
真的有那么大威力?
全国联网的目的是什么?
跟咱老百姓手里的房产是啥关系?
“发新停旧”全面实现,买房将发“不动产权证”。
先澄清一个概念,不动产并非专指房产,而是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。这其中,因为房产跟普通百姓关系最大,所以人们关注的焦点都聚在这里。
我国《不动产登记暂行条例》明确,国家实行不动产统一登记制度。这一制度,包括登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”。目前,“四统一”的前三项已基本完成,最后一项信息平台统一,也就是全国联网,有望在今年年底实现。
记者从国土资源部获悉,截至2016年底,不动产统一登记制度已在全国335个地市州盟、2808个县市区旗实施,各地累计颁发不动产权证书1400万本,不动产登记证明1300万份,全国全面实现了不动产统一登记证书“发新停旧”。
“发新停旧”一个最大的变化是,个人买房拿到的不再是“房产证”,而是“不动产权证”。
不动产登记全国联网,
对降房价有什么作用?
到底有啥好处?
和开征房地产税有关系吗?
不动产统一登记全国联网,目前进展到了哪一步?
国土资源部有关负责人表示,全国已有1700多个县顺利接入国家级信息平台,四个直辖市、河北、江苏、浙江、广西等地,率先实现市县接入范围全覆盖。
全国联网后,是不是所有人的房产信息都可以查到?
“这个目前还做不到。因为不动产统一登记,并不是要重复登记,原有的各类不动产权证书会继续有效。”孙宪忠说。也就是说,很多人以前买的房子,已经拿到了房产证,这些信息在国家级不动产统一登记信息平台可能查不到。如果房主现在拿着房产证,去申请不动产权证,或者过户、转卖,那么这些不动产经过重新登记,相关信息就“激活”补齐了。
全国联网后,房价会不会降?
专家认为,不动产登记与房价没有必然联系。就房价本身来说,最终决定因素还是供求关系。
从全国的情况看,不动产登记“四统一”,已经推进两三年了,但各地房价却有升有降,一二线城市大涨,三四线城市还在为库存发愁。特别是四个直辖市、江苏、浙江等地,虽已率先接入不动产统一登记国家级信息平台,但这些地方的房价,几乎都是上涨的。所以,就算全国联网,对房价也不会有太大影响。
不动产登记信息随时随地都可以查询吗?
事实上,不动产登记信息,也不是谁想查就能查。为了保护公民的个人隐私,《不动产登记暂行条例》严格限定了查询范围和查询申请人。只有权利人、利害关系人、有关国家机关有权依法查询、复制不动产登记资料。
不动产统一登记全国联网,到底有啥好处?
一是确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享;二是不动产登记有关信息,与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等实时互通共享。未来会不会跟银行贷款信息联网,让限购政策更精准地打击炒房?应该说从技术上是可行的,但目前还没有确切的说法。
不动产登记全国联网,是不是在为房地产税开征作准备?
您要是这么理解,也有一定道理。因为不动产登记是一项基础制度,实现全国联网有利于“大数据”的汇集,提供更详细的房地产基础信息,为房地产税收改革作好技术准备。专家指出,房地产税何时出台,还需经过立法程序。房地产税法仍在起草阶段,今年并没有提请人大常委会审议的安排。
一番政务先深入
一波实务再探讨
不动产进项税额分期抵扣
适用范围、主要内容
往下看~~
经国务院批准,自2016年5月1日起,增值税一般纳税人取得的不动产和不动产在建工程,其进项税额分2年从销项税额中抵扣。为便于征纳双方执行,国家税务总局发布了《不动产进项税额分期抵扣管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第15号),对不动产和不动产在建工程的进项税额分期抵扣问题进行了明确。本期,我们就对不动产进项税额分期抵扣的主要内容进行简单的介绍。
一、适用范围
本公告明确的不动产分期抵扣办法,适用于增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目,融资租入的不动产,在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额抵扣不适用本公告的规定。
取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产,属于不动产在建工程。
二、主要内容
(一)纳税人取得不动产和不动产在建工程的进项税额,需分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣进项税额的60%,第2年抵扣进项税额的40%。
(二)纳税人新建不动产,或者改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的,其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。
上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物,是指构成不动产实体的材料和设备,包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
(三)如何分期(按照自然月):
前提: 纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
上述进项税额中,60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额,于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
(四)已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,公告明确了如何计算不得抵扣的进项税额。
不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率
不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%
(五)按规定不得抵扣进项税额的不动产,发生用途改变,用于允许抵扣进项税额项目的,公告明确了其进项税额抵扣的具体方法。
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
依照本条规定计算的可抵扣进项税额,应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
来源:北京国税综合自人民日报中央厨房、麻辣财经工作室