2005宏观调控政策

1.上调基准利率和房贷利率，采取金融手段进行调控

中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。

如果说第一次基准利率的调整增加了房地产投资回报的不确定性，可能会影响到部分投资客户的心理预期，使部分有投资意向的客户改为持币观望。此次房贷政策的调整则表明了政府已经将利率调整作为房地产调控的手段之一。希望通过取消房贷利率的优惠政策，达到引导资金进入其他投资领域的目的。

2.“国八条”、“新八条”及七部委《意见》联手平抑房价

2005年3月26日，国务院办公厅下发了一份关于切实稳定住房价格的通知，共有八条意见，被称为“国八条”。

《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。

在此之后，温家宝在国务院常务会议上提出八项措施引导和调控房地产市场，被称为“新八条”。相比“国八条”，“新八条”提高了科学性和可操作性，主要内容包括：改善商品房结构；严格土地管理；保证中低价位住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度；运用税收等经济手段调控房地产市场；加强金融监管；整顿和规范市场秩序；加强市场监测，完善市场信息披露制度。

随后，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七个

部门联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

调整房地产供应结构被放在《意见》的第一条，这足以说明，以后一段时间内调整房地产市场的产品结构将被放在十分重要的位置。《意见》要求各级政府通过制定土地供应计划来控制产品的供应，“以保证中低价位、中小套型住房的有效供应”，同时还要加大中、低档住宅建设量占住房建设总量的比例，并且加强经济适用住房的建设，完善廉租住房制度。在需求方面，“在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持”。

《意见》秉承中央一贯精神，继续要求严格土地和金融信贷管理。在土地管理方面，要依照土地利用计划和市场变化情况，适时调整土地供应量和供应结构，并严禁炒卖、闲置土地。在金融方面，要求对房地产贷款风险较大的地区，加强风险提示，调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

在交易管理环节，《意见》要求严肃查处违法违规销售行为。商品房预销售合同网上即时备案，增强市场透明度，稳定市场心理预期。

与以往政策相比，《意见》在抑止房屋投机方面更进一步。首先，《意见》明确规定，严禁转让期房。以后市场上预售的商品房将不能办理转让手续。只有在预售商品房竣工交付，并取得房屋所有权证之后，房地产主管部门才可以为其办理转让手续。

对于允许转让的商品房，住房转让环节的营业税政策被重新调整。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

这一系列政策从房地产市场的供应、需求着手，重点抑止投机炒房，严格金融、销售各方面管理，通过商品房预销售合同网上即时备案，增强市场透明度，达到稳定房价的目的。

从供应看，政府通过严格土地管理，控制房地产市场的供应规模。通过加大经济适用住宅的建设和鼓励建设中低价位住宅，调整房地产市场的供应结构。

在需求方面，交易税的实施对投机购房者造成很大的影响。信贷管理的加强也提高了二次以上置业和购房投资者的门槛。

从“国八条”到“新八条”再到七部委的《意见》，内容越来越详细具体，可操作性也越来越强。政府对房地产市场的调控手段也从土地、金融等方面转变成了从政府、金融、土地、开发商、用户等多个层面入手的“组合拳”，表明了政府稳定房价，防止房价暴涨暴跌的决心。

3.北京市房地产一级市场的土地供应逐步规范

2005年5月1日，《北京市国有建设用地供应办法(试行) 》开始执行。该《办法》将从3个方面调整国有建设用地的供应现状：用“年度供应计划”来调控土地市场，解决土地供应的机制问题；规定今后将统一由北京市政府组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构；今后北京市将分不同用途，采取不同的土地供应方式。这是北京房地产发展史上首个国有建设用地的供应管理办法，标志着北京市房地产一级市场的土地供应将逐步规范。

该《办法》中所提及的“年度供应计划”也在2005年7月8日下发，这就是今年备受关注的《北京市2005年度土地供应计划》。《计划》规定，二环路以内不新增住宅商品房项目建设用地供应；东、西、北四环路以内、南三环路及其东西延长线与四环交界以内不新增经济适用住房项目建设用地供应；中央商务区、中关村高科技园区内的规划产业用地区，不新增酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施、物流中心项目的建设用地供应；重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设用地供应。该《计划》显示，2005年北京市土地供应总量为6500公顷，其中基础设施用地2150公顷，工矿仓储用地1250公顷，科教文卫体和行政办公用地600公顷，经济适用房200公顷，住宅商品房1750公顷，商服550公顷。

2005年10月13日，《北京市2005年度土地供应计划指标安排使用方案》公布，对《计划》中公布的部分用地指标作出调整。从市级指标中调整567公顷土地进入区县级指标，主要是增加了商品住宅和经济适用房用地。这样，经过综合平衡，北京市今年工矿仓储用地安排了1190公顷，经济适用房用地安排了296公顷，住宅商品房安排了1851公顷，商服用地安排了369公顷。经过调整后，住宅用地所占的比例由原来的26.9%调整为28.5%，经济适用房用地由3%调整为4.6%。可见，虽然《计划》没有明确说明住宅商品房用地中又有多少属于中低档住宅，但可以明确的是，对于北京房地产土地供应和产品结构的调整已经拉开帷幕。

4. 房地产营业税重点抑止炒房

2005年5月30日，国家税务总局、财政部、建设部联合发布了《关于加强房地产税收管理的通知》。

《通知》要求，6月1日后，个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。进行审核后，凡符合规定条件的，可以免征营业税。

非普通住房超过2年对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。如果普通住房超过2年(含2年)，但业主不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

《通知》规定，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间或地方税务部门开具发票的时间。

2005年5月30日，北京市建委公布了北京市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下，同时明确了住房平均交易价格的计算办法。

营业税政策调整的指向性非常明确，直接指向短期投机行为。征收营业税可以挤走短期投机的炒家，挤压楼市泡沫，从长远来说有利于市场稳定及促使投资行为理性化。

5.人民币升值

2005年7月21日，中国人民银行在其网站上发布了《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》，公告称：2005年7月21日19∶00时，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。同时宣布，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。

短期看，人民币2%的升值不会对房地产市场有太大的影响，但是，对人民币继续升值

的预期可能会使大量的国际热钱进入房地产市场，而先前七部委出台的稳定住房价格工作的意见似乎为人民币升值做好了准备。

6.卖二手房必须缴纳20%的个人所得税

2005年10月7日，国家税务总局发布“关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知”，又称为156号文件。通知中明确规定今后卖二手房必须缴纳20%的个人所得税。业内一直存在出售二手房是否要缴个人所得税的争议，156号文件终于给出了明确说法，即必须依法缴纳个税。为防止二手房个税流失，该文件要求，要对存量房交易环节所涉及的税收实行“一窗式”征收。契税归财政和地税征收的，要在房地产交易所的征收窗口联合办公。文件要求，各地在契税征收场所或房地产权属登记场所，代开销售不动产发票。并在代开销售不动产发票时，及时征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收。

文件的第三条规定：“严格坚持依法治税。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。”这一点从源头上把控住了二手房转让过程中的税收征收问题。