探索高效的中国保障性住房分配管理制度
曹军建：探索高效的中国保障性住房分配管理制度
2014-7-30 来源：现代物业杂志社（咨询电话：010-58403432；网站：xdwy2001.com）
文章作者：成忻 点击数：1253
记者/成忻
原载于《现代物业•新业主》2014年第7期/总第295期
保障性住房的推出被认为是改善城市中低收入人群居住条件的重要举措。根据“十二五规划”的要求，中国将建成3,600万套保障房，全国保障性住房覆盖面将达20%左右。然而，在中国城镇保障性住房规模快速扩大的同时，保障性住房供应和管理问题引起了人们的关注。
对于目前中国保障性住房存在的问题，英国牛津布鲁克斯大学房地产与建筑系高级讲师曹军建博士在皇家特许测量师学会（RICS）的资助下开展了中国保障房效率研究，其研究报告《多多益善？——论中国保障性住房的效率》阐述了国内保障性住房分配和管理效率有待提高的原因并提出了建议。在接受《现代物业》专访时，曹军建又与记者共同探讨了如何为国有保障性住房供应机构引入竞争机制，探索政府以外的第二套保障房提供机制，为租户提供更多选择。
曹军建
《现代物业》：您的报告《多多益善？——论中国保障性住房的效率》，当中是否有关于保障性住房物业管理的一些具体内容？请跟我们简单介绍一下？
曹军建：有。主要就是谈到小区的管理，我觉得目前管理整体挺好，但在权利责任方面可能还没有很明确的界定。这可能会产生物业管理的问题，有人不遵守规则，比如不交物业管理费等。商品房小区情况可能会稍好一些，但是廉租房（政策性住房）现在可能还存在一些问题，暂时还没有一些比较有效的办法，可能需要更多的时间。
《现代物业》：中国现在的保障性住房主要处在建设阶段，而居住阶段也是非常关键的。建成的保障性小区可能有几万户居民，可能就需要专业化的公司或者是机构提供资产运营管理服务。从建设保障阶段转向居住保障阶段，您认为应该制订怎样的物业管理政策，才能保证保障性住房的可持续发展？
曹军建：这涉及到很多问题，很重要的一条就是国情，也就是政府能够提供多少财政上的支持。比如说保障性住房的物业管理费是按市场（标准）收取还是按政策性（标准）收取。就好像国内对保障性住房进行租金补贴，但是对物业管理费不补贴，这就可能出现“物业维护得不好”等问题。现在多数保障性住房都是新的，所以整个物业维修的问题还不严重；又或者虽然物业管理问题确实影响到了住户感受，但是（对住户来说）能住进去已经是很大的福利了。因此，对国内保障性住房进行专业化物业管理，应该首先考虑能不能把物管费也包含到政策性补助的范围内。
《现代物业》：物业公司作为市场经营主体，需要考虑收益，如果把物业管理费纳入政策性补贴，对物业公司的利益是否会有影响？
曹军建：可能会，但我说的“政策性”就好比现在的住房租金补贴——租户拿到租金补贴在市场上租房子。最好租金补贴中也考虑物业管理费，政府补贴后物业管理费能够达到市场标准，这样市场化的物业管理公司就可以管理。在国外，物业管理费是包含在政府保障性住房的补贴当中的。当然，租金补贴加物管费补贴都包括进政府补贴还需考虑一个问题，就是不同地区物管费水平有高有低，不好“一刀切”。