小区停车位(库)的产权归属争议与法律界定
小区停车位（库）的产权争议与法律界定
温文治
随着城市房屋商品化发展以及小汽车的日益普及，小区停车日益成为一个难题。以我国广州市为例，目前广州的汽车保有量已达200万辆之巨，但登记在册的车位却只有30多万个，汽车存量与车位之间数量的巨大差距导致车位资源紧缺，因小区停车难而导致业主、开发商、物业公司之间纠纷也愈演愈烈。虽然2007年10月开始实施的《物权法》74条对小区车位（库）产权归属有了法律层面上的规定，但由于各方对《物权法》的理解以及所处的立场不同，加上该条款规定过于简单，相关争议仍时有发生，给开发商、物业公司及业主带来困扰。
一、小区车位（库）的产权性质
目前我国小区停车位（库）大致有：地面车位、立体车位、楼房架空层车位、楼房屋顶平台车位和地下车位五种 。
根据建筑物区分所有权原理，小区内物业有专有权和共有权之分，对于小区内的绿地、道路、物业服务用房、维修基金、以及小区内的其他公共场所和公共设施，均为业主共有，已无争议。但就小区停车位（库）产权归属则争议不断。
根据《物权法》第30条规定，开发商取得建设用地的使用权后，对其合法建造房屋及其附属设施享有所有权，开发商先办理初始登记之后，然后将房屋分割转让。除了《物权法》明确规定属于业主专有、业主共有的之外，理论上没有转让给业主的部分均由开发商保留所有权，其中包括包括车库的所有权。但该所有权不能侵犯业主专有权和共有权以及法律规定的其他权利（如业主优先使用权）。
二、小区车位（库）产权归属的争议
对于小区车位（库）产权归属，长期以来司法实践中主要有四种争议主张：
1、依车位(库)的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判定
业主分摊车位（库）建筑面积的前提是其依法应计算建筑面积，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第9条的规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分；作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，也不分摊面积。同时依据建设部规定，如果车库层高小于2.20米则不应当计算建筑面积，建筑面积分摊规则也就不可适用。因此依车位(库)的建筑面积是否计入商品房的公摊面积来判断车位（库）的产权归属具有很大局限性。
2、依车位（库）的建造成本是否摊入住宅开发成本判定
该观点虽然体现了一定的公平性，但毕竟房屋的销售价格不是完全由成本决定的，而是由市场需求决定的。这种方法也与物权取得方式相悖，无法律依据。2003年11月南京市鼓楼区人民法院以开发商未能提供证据证明车库的建设成本未纳入商品房成本为由，判决星汉城市花园小区车库归业主共有，虽然开了车位归属纠纷全国判决之先例，但实无法律依据，也与《物权法》相矛盾。
3、依是否分摊建设用地使用权判定
业主房屋“建设用地使用权”应仅指房屋“占用”范围的土地，房前屋后及楼宇之间的土地均不包括在内，这些土地的使用权仍属于开发商，除非车位所占用场地分摊到业主房屋面积内。车位（库）面积是否计入小区总建筑面积，只是一个建筑测量问题。而车位（库）所有权是物权确认法律问题，二者没有关系。
4、依开发商与业主之间的约定来确定
纵观前述三种观点，都存在着不合理的因素，不仅没有相关的法律法规做支撑，也没有现实的可操作性。我国《物权法》则是采纳了第四种观点。
三、小区停车位（库）的产权归属的法律界定
《物权法》规定了车位（库）产权归属整体框架，《物权法》第74条规定为：①建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库应当首先满足业主的需要；②建筑区划内规划用于停放汽车的车库停车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；③占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。
我们认为：从《物权法》的立法规定及精神看，对车位（库）产权归属及利用具体包含了三个层次：
1、首先确立了“谁投资、谁受益”原则
既然小区是开发商开发的成果，先推定车位（库）归开发商所有。在此前提下，开发商与小区业主约定出售、附赠或者出租等使用小区车位的具体方式。这一规定遵循私法自治原则，符合市场经济的内在要求，有利于对车位（库）有效利用和管理，有利于鼓励开发商修建车位（库）。
2、开发商行使车位所有权时不得侵犯业主专有权和共有权
即不得占用业主共有的道路或者其他场地，否则车位归业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年10月1日起施行）第三条第二款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权（属于业主专有的整栋建筑物的规划占地除外）”。
第六条更明确规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定业主共有。
3、开发商行使车位所有权须优先考虑业主利益
即必须首先满足业主的需要，否则会认定开发商行使车位（库）所有权时存在违法行为。