小产权房买卖存在的法律问题
小产权房买卖存在的法律问题
发表时间:2010年09月29日 关键词:小产权房 买卖
河北-石家庄
董立伟
473416838
摘要
小产权房的类型、面临的问题等
小产权房又称乡产权房、村证房。是指在城市规划区周围村庄集体土地所有的土地上,由村民委员会决定建造或由村民委员会与房地产开发商联合建造的房屋。目前,小产权房在全国可以说是一个比较普遍的现象,小产权房的产生和存在有着深刻的原因,特别是涉及土地制度的原因,即涉及我国的农民集体土地所有制的原因,虽然部分省市正在进行集体所有建设用地使用权流转的试点并出台一些办法,但是从有关法律、政策的规定来看,比如《河北省集体所有建设用地使用权流转管理办法》规定,农村集体建设用地是在所有权不变的前提下,可以通过出让、出租等方式取得土地使用权进行工业、商业、教育建设,但是不能进行商品房开发建设。所以城镇居民购买小产权房的合同是无效的,购买的小产权房无法上市流通,不受法律保护。
一、小产权房的类型
1、在农村集体建设用地包括宅基地、公共建设用地和乡镇企业建设用地上建造的房屋。
2、在耕地或者基本农田上所建的房屋。
对于第1种情况大多是在宅基地上建造的房屋,向外出售的话不受法律保护,这涉及到宅基地使用权应否流转及从属性、无偿性、无固定期限性以及一定的社会保障等属性,国家对其流转是要限制的,对向外流转肯定是禁止的。
对于第2种情况,基于坚守我国耕地红线的原则,应严格查处和收回。
二、小产权房存在的几大问题
有关部门多次强调,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者所谓的小产权房,虽然现在小产权房价格便宜,但由于不受法律保护,购买小产权房往往面临巨大的风险。
1、没有房产证,流通受限
住房建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保障,拿不到产权证,对外流通受限。
2、拆迁补偿难
小产权房大多属于违章建筑,很有可能被拆除,而且不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证,房屋质量监管往往不到位,存在偷工减料现象,有安全隐患。
4、位置偏远、交通不便、配套不完善、物业管理滞后甚至没有物业。
5、继承、遗赠产生麻烦。
三、城镇居民购买小产权房纠纷的类型大致有以下几种
1、城镇居民与农村居民签订购买宅基地或以买卖房屋为名实为购买宅基地的合同,农村居民不交付宅基地或者房屋,城镇居民向法院起诉要求农村居民履行合同。
2、城镇居民购买宅基地或房屋
后,农村居民反悔向法院起诉,主张合同无效返还原物的。
3、城镇居民以农村居民名义购买宅基地及房屋后,造成权属确认纠纷的及拆迁补偿安置纠纷的。
4、城镇居民购买多层或高层小产权房后,在房屋质量、交付等合同履行过程中产生的纠纷。
5、城镇居民购买小产权房后,几经倒手产生的连环纠纷。
四、目前法律、法规、政策对小产权房问题的规定(部分)
1、《土地管理法》第63条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
2、1999年5月6日《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农林集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑建造和购买的住宅发放土地使用权和房产证”。
3、2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的通知》规定:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
4、2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出:农村住宅用地职能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民只能拥有一处宅基地。
5、2008年7月8日《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定:“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住在申请宅基地使用权登记的,不予受理”。
6、2008年2月15日《建设部房屋登记办法》第87条规定:申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。
7、《河北省土地管理条例》规定:农村村民由于买卖住房转让集体土地使用权的,买方必须符合申请宅基地的条件,并依照规定办理宅基地审批手续。
8、《石家庄城市房屋权属登记管理条例》规定:“集体土地上的房屋权属转移登记,只限于在集体组织成员之间进行”。
9、2008年11月1日起施行的《河北省集体所有建设用地使用权流转管理办法》第三条 本办法所称集体建设用地,是指乡镇企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地,以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。