自住房项目弃选人群流回二手房市场调查分析
导读：最关键的还是银行信贷政策的变化,如果首套房利率不再上涨,甚至能回归基准利率,就会极大地刺激买房信心。预计7月下旬二手房成交量将会有所上涨,成交价格保持平稳。
6月以来,全国70个城市中,二手住宅价格环比下调的城市达到52个,较前一月大幅增加17个,二手房全国性降价已经成立,甚至在自住型商品房项目周边,出现了不少低于自住房限价水平的房源,与自住房形成价格“倒挂”现象。
截至目前,已经完成摇号的三个自住房项目均出现了较高的弃选率。而随着北京部分新盘项目和二手房价格的下探,自住房价格优势不再明显突出,部分客源回流至新房和二手房市场,从年初开始产生的自住房效应逐渐开始减弱了。
自住房价格优势逐渐模糊
在房地产市场整体下行的大背景下,2014年上半年北京市二手住宅价格平均降幅已达到7.3%,个别区域降幅更深。
值得一提的事,部分自住型商品房项目周边的二手房中介,不少让利幅度大的房源价格与自住型商品房的价格差距已经缩小到了10%以内,其中个别房源的价格甚至已低于自住房的限价水平,出现了明显的价格“倒挂”现象。
除了自住房项目周边小区出现不少低价二手房房源之外,部分与自住房项目的环线位置相当、此前为刚需购房热点的成熟商圈中的小区降价也非常明显。从一定程度上也形成了对自住房的冲击。
在距两个已摇号的金隅项目5公里左右的管庄商圈中,京通苑、尚东阁等小区均有不少价格在1.8万-2.2万元/平方米的房源出售,与自住房项目相比,这些小区周边配套更加完善,轨道和公路交通便利,而价格的优势使得其看房率明显升高。
3个自住房项目
弃选比例高
按照自住型商品房价格设置的初衷,自住房的销售均价应低于周边同地段、同品质商品住宅价格30%,这一优势使自住房一经推出便备受购房者关注。近期入市的自住房项目申请均十分火爆,个别项目的申购户数甚至超过了20万。虽然推算下来中签率极低,但依然牢牢锁定了一部分购房需求人群,加重了购房者的观望程度，2014年中国迷你喷泉行业现状调研及发展趋势预测报告。
然而,连日来,自住房中签人群的弃选现象也同样引起了业内的极大关注。金隅·汇星苑中签家庭弃选比例约为20%,首创·悦都汇这一比例则高达42%。
中签者的弃选虽与自身经济承受能力有一定关系,但自住房本身地段较偏,周边配套不足,项目建设品质不确定等也是导致弃选的重要原因。而今年以来新房和二手房价格的下滑,或许将成为购房者弃选自住房的新的因素。
部分新盘价格“狙击”自住房
新房市场上,在配建有自住房项目的区域,房价近几年已经被越炒越高,例如门头沟区域,区域最高单价已经突破4万,而同区域的自住房项目价格却在2万元,自住房入市对购房者的分流是造成北京楼市普通商品住宅销售下滑、助长市场观望情绪的重要因素。
而随着市场淡市不可避免地到来,北京更多房地产开发企业已经开始谋求降低入市价格,部分位于自住房周边区域的新房采取低价跑量策略,价格直触自住房“底线”。上周末,在温榆河板块就发生刚需商品房逆袭的一幕。
·影响·
客源回流
二手房市场回暖
自7月初起,北京市二手住宅客源量出现较为明显的回升,据中智林了解，截至目前全市7月日均新增客源量与6月相比已上升18.4%。7月上半月二手住宅成交量与6月同期相比也有30.7%的增长。
首个自住商品房摇号结束后,附近商圈客源量增长尤其明显,对于成交也产生了一定拉动作用。二手房可以随时入住,也不用摇号,周边什么都有,看上自住房是因为它便宜,现在周边二手房价格既然差不多,就不非得等着自住房了，一位购房者说。
由于自住型商品房项目销售价格在土地出让时就已固定,在市场形势发生变化时,与普通二手住宅市场相比,其价格弹性极小,而这些降价房源正是这样顺利突围的。
自住房预期下降明显
虽然二手房客源增加主要是受近期市场形势影响,但自住型商品房弃选对于促进二手房客源回升也产生了一定积极的影响。一方面,自住型商品房极低的中签率使得部分申购失败者回归普通二手住宅市场,而其较高的弃选率也降低了购房者对于自住商品房的预期。另一方面,近期北京市房价明显下滑,间接削弱了自住型商品房的价格优势,使得认同自住房价格的部分购房者观望情绪有所减弱，中国建筑防冻剂行业现状调查研究及市场前景分析预测报告（2014版）。
随着自住房项目陆续入市,其神秘面纱逐渐被揭开,购房者对于自住型商品房的了解也日益加深。在当前的市场形势下,与自住型商品房相比,普通二手住宅优势凸显,这有助于降低购房者观望情绪,促进部分购房者回流到普通二手住宅市场。
7月下旬二手房或量升价稳
有分析人士认为，积压了半年的购房需求,下半年将会有所释放。
有些城市取消限购,对消费者的预期会产生一定影响,担心继续观望可能会付出额外成本。北京市场上自住房批量上市,也会打压新房价格。这也将传导到二手房市场,业主将不得不继续下调价格,放宽议价空间,从而带动成交增长。
最关键的还是银行信贷政策的变化,如果首套房利率不再上涨,甚至能回归基准利率,就会极大地刺激买房信心。预计7月下旬二手房成交量将会有所上涨,成交价格保持平稳。