也论住宅小区停车位的权利归属

也论住宅小区停车位的权利归属

——以修订物权法和完善配套制度为视角

【论文提要】住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图从物权法理论出发，以修订物权法和完善配套制度为视角提出粗浅意见。论文分为四部分：第一部分关于小区停车位的法律性质分析。确定住宅小区停车位的含义和性质是讨论其归属的前提。第二部分论述我国目前住宅小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷。第三部分就修订物权法和完善配套制度，界定住宅小区停车位的权利归属提出自己的见解，以期能对以后的司法解释和相关规定的完善有所裨益。第四部分结语。

【关键词】停车位；集合形式；权属争议；物权诉讼；“私法自治”原则；“法定停车位”概念

一、 住宅小区停车位的法律性质分析

（一）住宅小区停车位的含义

住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然支线(如河流)划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民生活需要的基层专业服务设施和管理机构，如供电房、绿地、健身设施、物业管理用房、数字监控系统以及停车位等。

停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。和停车位相关的概念还有停车库、停车场。停车场是指在露天或者地下设置的，供各种机动车和非机动车停放的场所。停车库，一般是指设置于建筑物内部的具有封闭特征的设施。停车库与停车位不同的是:一方面，车库具有四至的封闭空间，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特点;另一方面，停车位是基于一定的土地使用权而设置于路边、空地或地下，而停车库不是利用土地使用权的地表兴建的。因此，本文所讨论的停车位的归属，仅仅限于建筑物区分所有权制度中的车位。

停车位是服务全体建筑区分所有权人的重要设施，建筑物的专有部分离开了它功能就会大打折扣。在现代房产买卖中，小区是否有停车位和拥有停车位的多少已经成为衡量房地产价值的重要因素，小区的停车位配套越齐全、越合理，房产的市场吸引力就越大，价格就越高。小区停车位与建筑物区分所有权是密不可分的，车位是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因而讨论其权属非常必要。

讨论停车位，必然要涉及停车场问题。停车位与停车场存在这样一种关系:停车位是组成停车场之最基本元素，各种形态各异的停车场所是由数量或多或少的停车位组成。也就是说，“停车位是各种停车场所的基本单元，而各种停车场所则是停车位的集合形式”[1]。现实生活中，存在很多类型的停车场所，而随着社会的发展，还会出现更多类型的停车场所。如果我们单纯地讨论某一种停车场所的法律问题，都可能存在偏颇。然而，只要把停车位的性质搞清楚，各种停车场所的法律问题也就迎刃而解，这就是本文从停车位角度而没有从各种具体的停车场所的角度作为研究出发点的原因。

（二）各国对停车位性质的不同认定

日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车厂, 认为屋外停车场属于共有基地上为特定区分所有权人或第三者设定的利用权, 此利用权属于共用部分的专有使用权;但是对于屋内停车场, 最初法院判决有认定专有部分, 有认定为共用部分, 但最高法院判决最终维持了专有部分意见, 其理由为: 停车场满足专有部分的两个要件, 即构造上的独立性与利用上的独立性。而日本学界认为, 由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的, 最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的, 故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

美国的区分所有物业产权法规定, 小区内的任何设施, 只要不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦然。小区内决不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在, 除了小区房屋单元的业主以外, 不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。所以美国小区内的停车位都为共用部分, 业主或居住者享有停车权利, 不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权, 也不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。

在大陆法系传统国家德国, 其民法典对停车位问题并没作出规定, 而是于 1973 年修订 《住宅所有权法》 时得到了明确, 该法的第 3 条第 2 项规定 “以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之房间” 。也就是说地上、 地下的停车场都可设 “专有所有权” 并能够独自让与、 设定负担。同样, 在另一个传统大陆法国家法国, 在其 1950 年的《都市计划法》 当中也规定了 “居住区域与停车区域得为分别的不动产” , 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分开, 开发商有义务为每个住户设计一停车空间,但停车场为独立不动产, 业主可以购买, 也可以不购买; 在有空闲时出售公司可以卖于外人。而在我国的台湾地区, 1991 年 4 月台湾 ‘内政部’ 营建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间, 应视为 ‘公共设施’ , 不准登记为个人私有, 也不准分割零售”。该规定将停车位视作公共设施, 并依附于专有部分。

由此可见, 世界各国和地区对停车位问题看法不一,总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务, 至于业主以何种方式取得这种停车位则有不同的安排。

（三）我国台湾地区停车位性质

在我国台湾地区，停车位数量根据建筑物楼层总面积按比例配置。台湾地区《建筑法》第102条规定，建筑物须有法定停车空间，具体由“辖市”、“县(市)”、“政府”拟定，再报请“内政部”核定。根据规定，建筑物停车位分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设

停车位三种。其中，法定停车位是满足区分所有权人公共需要之必需设施，性质为区分所有建筑物的共用部分，依附于专有部分一体处分；第二种是自行增设停车位，指开发商超出法定义务额外增建的停车位，这类车位可设定为专有部分，由开发商出售或转让；第三种奖励停车位指因法定事由得到政府奖励容积而增建的停车位，此类停车位因单独计算容积而独立于建筑物，由开发商自行处分及收益，但在使用上必须为公众服务。

（四）我国住宅小区停车位的性质

我国讨论停车位的权属问题，首先要确定的是，停车位是否是“物”、能否成为所有权的客体?传统民法理论中，物是指客观存在于人身之外，能满足权利主体的利益需要，并能为权利主体所能支配和利用的物质实体。小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施是客观存在的;其设置目的就是为了方便业主泊车使用，即能为权利主体所能支配和利用;每一个停车位均有固定的界限和标明的范围，能够从一般观念将彼此以及他物区别开来，可以被人支配与控制。因此，停车位显然具备“物”的各项基本特征，具备了法律上“物”的基本属性。 停车位属于小区的组成部分，与小区的主体一区分所有建筑物的关系密不可分，然而这种关系究竟属于何种性质?是独立的物与物关系还是从属关系?这是研究停车位权属问题必然要讨论的。在停车位与区分所有建筑物之间的关系上，梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物。陈华彬教授认为车位为附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系[2]，也得出了停车位与区分所有建筑物为主物从物关系的结论。据此结论，根据主物转移，从物随之转移的原则，作为从物的小区停车位的法律权利就依附于作为主物的区分所有建筑物。

依法处分小区停车位要考虑到它与所依附的区分所有建筑物的关系，但并不能因此就推导出二者属于主从物关系。根据传统民法理论，主物和从物都是独立之物，需要结合起来才能发挥物之效用，而作用有主要和次要之分时，才被区分为主物和从物。主物是指与其他物结合使用时发挥主要效用的物，从物则是在结合使用时发挥配合、辅助、保护主物作用的物。据此理论，住宅小区停车位作为方便业主生活的辅助物，其脱离区分所有建筑物并不会影响它效用之发挥，还能照样发挥其泊车的功能。因此，住宅小区停车位和建筑物并非主从关系。停车位是具有相对独立的物，应当可以进行独立交易。然而，停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的，是为建筑物区分所有权人服务的。无论是理论还是实务上，停车位的权利行使在区分所有权制度中还要受到众多相关权利的影响和制约，使其不能像一个纯粹的民法上的“物”那样受到自由处分，在对停车位做出处分时还必须要考虑到它与其依附的建筑物之间的关系。

二、住在小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷

（一）《物权法》颁布实施之后就我国目前小区停车位权属争议的现状

《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有，但占用城镇公共道路或规划用于停车的地面车位属于例外。但是《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，事实上，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出具体规定，导致一些新争议还在产生。

1、房地产开发商通过改变处置车位的方式来赚取高额利润

眼下私家车数量不断膨胀，在不少小区里，停车位捉襟见肘，正所谓“物以稀为贵”，停车位的单位面积售价甚至比房子还高好几倍。在高额利润的驱使下，许多开发商在物权法实施之后仍在销售在物权法实施之前就己经在销售的楼盘的停车位，并在销售合同里增加一条内容，即约定停车位的产权归开发商所有，如果业主需要可以另外购买。[3]在被称为“上海物权法第一案”的小区停车位、车库权属纠纷中，上海法院首次运用了《物权法》进行判决，该案件的核心就是开发商是否有权出售地下自行车库和地面停车位。法院针对原告业主要求返还地面汽车停车位购买款的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，房地产公司将小区汽车停车位出售给业主，与法有悖，开发商应当将收取的款项退还业主，并承担相应利息损失。[4]在该案中，开发商的作法无疑违反了《物权法》第74条的规定，损害了广大业主的利益。因为《物权法》第74条明确赋予开发商与业主进行约定的权利，而且也强调小区停车位必须首先满足业主的需要，如果开发商在销售合同中作出以上约定，过后就肆意提高停车位价格，使得本来就已经承担高额房款的业主可能最终会放弃购买停车位。

2、高额停车费的征收使得“停车难”问题进一步加剧

《物权法》颁布实施以来，在全国发生的物权诉讼最引人关注的都与停车位和车库有关。业主已经购买了停车位，但是物业公司继续向其收取停车管理费，比如北京北广家园的业主与物业之间就因为征收高额停车费而引发冲突。[5]对于这种冲突，在《物权法》实施之前，业主只能同物业公司交涉，但现在业主们可以用《物权法》作为维权工具。因为既然业主购买了停车位，根据《物权法》第74条的规定，业主就取得了该停车位的所有权，而所有权的权能就在于在法律规定的范围内，所有人对其财产自由占有、使用、收益以及处分的终极支配权，[6]这是所有权的积极权能，同时所有权也具有其消极权能的一面，即排除他们干涉的消极权能。[7]物业公司将业主的停车位作为自己的收费停车场，侵犯了业主的所有权，业主有权请求相关机关排除物业公司的干涉。但业主维权之路却并非一帆风顺，因为《物权法》的模糊规定使得各方对同一法律文件却作出不同的理解，对此，法院也很为难。因此，不论是学界还是实务界，都强烈要求相关部门尽快出台《物权法》的相关司法解释。

（二）小区停车位权属争议仍未得到有效解决的原因分析

《物权法》第74条在一定程度上平息了现实生活中停车位的权属纠纷，解决了开发商以及物业管理公司和业主在小区车位上存在的矛盾，然而仍存在以下几个问题:

1、“规划”的范畴不明。本款并没有明确“规划”的范畴，是仅指开发商按强制性要求设计的配建车位、车库，还是包括那些强制性要求以外的，开发商为了盈利所建的车位部分，即此“规划”的是以强制性规定为标准还是以开发商标准?因为此项规定关乎哪些车位是开发商可以自由处分的，哪些是必须配置给小区业主的。而物权法并未对“规划”与“首先满足业主的需要”间的关系作明确的规定，也没有规定如何保障业主“首先权”的实现。

2、“首先满足业主的需要”模棱两可。《物权法》第74条第1款体现了停车位是为小区业主服务的思想。规定停车位先满足业主的需要自不待言，但是如何满足需要，满足哪些需要，应当有一个明确和约束。该规定到底赋予了业主什么样的权利，该权利性质如何?是规

定了一定的期限，还是通过优先购买权来实现?“首先满足业主的需要”体现了法律对停车位转让的一定程度的限制，但是这种限制是一种原则性的表述还是具有某种法律效力的规则?法律并没有明确。在司法实践中，这无疑给当事人判断以及法官裁判带来一定的困惑。另外，满足的是业主何种程度的需要，是基本的一辆车的停车需要，还是很多辆车的需要，或者是对外经营租赁的需要等等，都需要法律予以明确。如果开发商违反了该条款，其法律后果如何，业主应当如何寻求救济?对于这些问题，物权法都没有解决。

3、《物权法》第74条第2款规定业主可以通过出售或附赠方式取得的车库、车位问题是业主取得的是车库、车位的所有权还是使用权?如果是所有权的话，是否需要进行不动产所有权登记?如果该业主想转让车位能否转让，应当履行什么样的手续?即由于物权法相关规定的不完善，不能通过登记方式明确物的权利归属和发挥物的效能。

4、物权法规定通过双方协商订立合同的方式，可以导致车库、车位的权利归属的变动，但其回避了车库、车位原始产权的界定，况且物权的原始产权不能通过合同约定的方式来界定和确定，合法有效的约定必须是以权利归属明确为前提的，如果开发商并不享有车库、车位的所有权，即使其与业主约定将该车库或车位通过出售、附赠或者出租方式给交付使用，该约定也因无权处分而存在效力瑕疵。通过《物权法》第74条第1款和第2款的规定，是否能推导出车位的权属应当属于开发商所有，通过这种暗含的权属推定是否符合我国现行法律框架的规定呢?

5、《物权法》第74条第2款规定车库、车位的归属可以通过合同关系来约定。该款很显然遵循了“私法自治”原则，尽量避免公权力过多的干涉私法领域，也符合现实生活中人们的习惯。然而意思自治、平等协商的基础性条件应当是当事人之间地位平等，这种平等更多应体现为事实上的平等，即有平等对话和协商的能力。小业主之于开发商，两者的经济地位、信息掌握、能力显然是不对等的。房地产开发商背后的公司都是专业的、处于强势地位的经济组织，他们订立《商品房买卖合同》的条款都是聘请了专业性极强的律师进行了仔细研究的。在实践中经常出现开发商通过房屋买卖合同，以格式条款约定建筑屋外墙面、屋顶、物业管理用房在内的公共建筑和公共设施的所有权保留为开发商所有。对于此类情况，业主都只能被迫接受，很少有被允许改动的。另外一般购房人通常不具备相关的专业知识，不具有专业知识的自然经济个体如何能与专业的房产开发公司去分庭抗礼呢?忽略开发商和业主之间的地位不平等的事实状态，一味追求所谓的意思自治，恰恰剥夺了处于弱势地位的广大业主的表达真实意思的权利，意思自治原则成为一方利用其优势地位侵害另一方权利的工具和手段也就不足为奇了。

三、修订物权法和完善配套制度界定住宅小区停车位的权利归属

我国物权法已经出台，关于小区停车位的法律权属及其相关问题的规定亦已起步。笔者提出以下的几点建议，以期对物权法的完善提供一些有益的借鉴和帮助。

（一）在立法上明确各类业主共有停车位的法律权属，并完善与之相配套的登记制度

物权法关于车位权属的规定对于业主共有的，并未按照不同类型的车位进行，在执行和操作过程中会存在一定的问题，所以我们非常有必要在法律上给予明确的规定

1、小区地面停车位和小区地下停车位，其使用权归小区全体业主共有。在登记制度上，笔者认为，小区地面停车位应当在业主所取得的土地使用证上面加以注明，小区地下停车位在登记制度上，也可以采取在土地使用证上加以注明的方式予以公示。地面停车位和地下停车位之所以采取在土地使用权证上加以注明的方法，是因为其权利的来源是土地使用权。这样注明，可以表明地面和地下停车位与土地使用权之间的关系，使得其权属问题更加清晰化。

2、楼房首层架空层停车位，其权利归本单元所有建筑物区分所有权人共同所有。在登记制度上，可以在房产证明上附上首层架空位的产权证明的方式。楼房首层架空车位采取在房产证明上附上产权证明的做法，是因为首层架空车位其本身是没有产权的，其权利依附于业主的房产权而存在。这样注明，亦可以表明车位与房屋产权的主物与从物的关系，使得其权利的产生有所依据。

3、楼顶停车位，其所有权归本单元建筑区分所有权人所共有。在登记制度上，可以采取在业主的房屋产权证上加以注明的方式。楼顶车位采取在业主的产权证上加以注明，是因为楼顶是建筑物区分所有权的共有部分。在建筑物区分所有权证明上加以标注，很好地解释了单元所有业主拥有楼顶车位所有权的原因。

以上权利性质均为按份共有，既业主按照各自的区分所有建筑物面积之分额进行共有。此外，在《物权法》中未明确涉及的一些住宅小区停车位权利归属中具有边缘性和争议性的问题，笔者以为主要囊括以下几点，应该在今后的物权立法中加以完善。

（二）借鉴台湾模式，引入相关概念

诚如前文所述，我国台湾地区针对区分建筑物所有权，以及停车位权利归属问题的相关立法规定是比较有特点，可操作性也是比较强的。因此，笔者以为，完全可以在完善我国的物权立法过程中对其相应予以借鉴和扬弃，并引入有关的停车位概念。

1、法定停车位

我国小区停车位的增长跟不上车辆保有量的增长，小区车位基本上处于供不应求的状态。要解决这个供求矛盾，光靠市场自己调节是不行的，它需要国家强制力的介入，需要国家用立法的手段来督促开发商在建造小区的时候，建造一定数量的停车位。这就是“法定停车位”概念。法定停车位可以保证小区内相当数量的业主拥有停车位，使得小区的停车位在较长时间内可以满足业主的需要。

法定停车位必须由小区内的业主使用，不允许开发商将其使用权擅自转让给小区业主以外的第三人。当业主想将其车位转让时，也必须在小区内的业主之间进行。当确实有剩余空位时，物管可以在征得业主同意的情况将其对外出租，但租赁合同应为不定期，一旦小区内业主需要使用时，租赁合同自动终止，以小区内业主使用为优先。此外，租赁取得之收益，应归小区全体业主所有。

2、增设停车位

这里所指的增设停车位，笔者认为基本上相当于台湾的自由增设停车位。即开发商在满

足了法定停车位的前提下，可以继续建设的停车位。

由于增设停车位是在法定停车位己经基本满足小区内的业主需要时再建造的，所以我们应当视小区业主己经授权开发商代为处理。所以开发商既可以将增设停车位交由小区业主使用，也可以将其交由小区业主以外的第三人使用，所得之收入，亦应归小区业主所有。 允许建设增设停车位的意义在于：其一，它使得小区的土地得到充分的利用，增加了资源的合理分配，避免了土地的闲置；其二，增设停车位在将其出租给小区业主之外的第三人使用时所得的收益，可以用来分摊开发商建造车库的成本，既可以使得开发商较容易地收回成本，也使得业主分摊的费用降低，可谓一举两得。

3、公共事业停车位

台湾的奖励停车位的一个功能，就是给一些诸如撒水车、邮政车、消防车、救护车等公共用车预留车位，以便这些车在开进小区时有固定的停放位置。笔者认为在我国，特别是在诸如北京、上海、重庆都特大型且人口稠密的城市，设定这样的车位也是非常有必要的。 正如上文所说，我国的小区停车位呈现供不应求的特点。而这些公共用车一般驶入住宅小区时都是执行公务，如果还需要为寻找一个合适的或者是可以停车的位置而耽搁时间，其消极影响是显而易见的。所以我们需要在小区为这些特殊的车辆寻找一个固定的停车位置，以便它们方便快捷地停放。这就决定了公共事业停车位只供专门的车辆停放，即便平时闲置时，也不应允许任何车辆占用和使用。

（三）小区业主共有的停车位的费用分摊及利益归属法律地位也应做出规定

地面停车位，一般开发商都将购买土地使用权的费用分摊在业主的购房费用中，因此应当明确规定采取由全体业主按照其各自购买房屋的面积予以分摊的形式；地下停车位，前文己经分析过了，仍然应当采取全体业主根据各自房屋面积予以分摊的办法。并且法律应当做出强制性的规定，不允许采取其他的办法，以免开发商重复收取费用；首层架空停车位，有需要车位的住户进行分担；楼顶停车位，由本单元的业主根据各自住房面积予以分摊。此外，在小区车位取得的利益这一问题上，应当明确归属小区业主共同所有。至于分摊到具体业主的份额，那是业主之间的问题，绝对不允许开发商将利益归为己有，或以所谓“代为管理”以及其他的非法名目划至自己名下。

（四）关于约定的问题，应当做出更加详尽的规定

物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

笔者认为，应当将其根据停车位的不同类型加以细化，即对于地面和地下停车位，有关车位的使用权，不允许开发商与业主约定，应一律归业主所有；但对于对外出租所获得的收益，应当允许开发商与业主约定，可以先由开发商代为收取，作为开发商回收建造停车位的成本之用；对于首层架空停车位，其所有权一律归单元所有业主所有，但可以允许开发商与业主约定，由开发商享有占有、使用、收益的权利。这样使得开发商可以在首层架空位过多闲置时，对外将其出租。获得的收益，亦可以作为其回收成本之用；对于楼顶停车位，约定

应当只存在于建筑物区分所有权人之间，即对专有权的约定，而不能由开发商的介入。

（五）应对小区停车位转让给区分所有人以外的第三人进行限制

有一些学者认为，如果允许开发商将停车位卖给小区业主以外的人，则在现代社会的情况下，必然出现停车位的买主剥削小区业主，向其收取高额租金的情况。因此，即便在小区的停车位不可避免地归属开发商所有的情况下，也要规定开发商不可将其卖给小区业主以外的人，或将专有使用权出租给小区业主以外的人。关于停车位是否可以转让给小区业主外的第三人的问题，根据我国台湾地区“民法”的规定，法定停车位属于法定停车空间以及紧急避难的空间，属于建筑物的共同所有部分，附属于建筑物，不得单独转让，任何转让协议都是无效的。但如果已经转让给业主，可以认为该转让并不妨碍这种停车位的附属性质，所以转让又是有效的。

但《物权法》没有规定法定停车位的问题，现实中已经出现了开发商将停车位转让给业主之外的第三人现象，这样做产生了一系列问题。首先，因为转让给第三人，造成小区物业管理的困难，也给全体业主的生活带来不便，尤其给治安带来消极影响；其次，由于将车位转让给第三人，造成小区业主使用车位紧张，最终影响到小区的生活质量；此外，如果允许小区车位转让给第三人，这样就会使小区车位进入市场机制，势必造成车位的价格上涨，甚至有人认为，自然转让将会使小区以外的其他人控制车位的资源，进而向业主收取高额垄断资金，这样也会对小区生活质量造成严重影响。

笔者认为，小区的停车位本质是小区的整体环境内容，是附属于小区居住的便利而建造的，其应服从于小区的购买专有部分的利用，其也是整个小区成员权的组成内容[8]。对于车位的自由转让也应该在法律上做出严格的限制，即车位可以在小区业主之间自由转让，但是不能随意向小区以外的其他人进行转让。不过，在我国没有设定法定停车位的情况下，一方面可以引入法定的优先购买权机制，在提供同样价格的情况下，业主优先于业主之外的第三人享有优先购买的权利。因此，开发商在出售停车位的时候，约定通知业主购买，没有通知而将车位卖给业主以外的第三人，将导致买卖合同无效。另一方面，对非小区业主购买停车位进行一定的限制，原则上在尽可能不影响小区物业管理的前提下出租，毕竟车位也是个人财产，停车位所有人享有收益的权利。

四、结语

现实中业主和开发商纠纷不断，都是因为权属不明而产生的。科斯定律[9]认为，产权清晰是交易的前提，能减少交易成本，促进社会整体利益的增长。在产权清晰的基础上，产权归甲或乙并不会造成利益的不平衡，因为当事人的协商会调整责任的分摊，从而自发形成利益平衡[10]。只要法律确定了车位的权利归属原则，业主和开发商便会形成稳定的预期，并切实地采取相应的对策。

小区停车位法律纠纷的产生，是人类社会向前发展，人民生活水平不断提高，私家车拥有量增多的必然结果。要实解决其法律纠纷，必须先搞清楚不同类型停车位的产权归属。小区停车位的法律归属问题之所以显得复杂，关键原因在于各种观点在讨论此问题时，总是片面地从某个角度出发，企图得出唯一的结论，这种思路是值得商讨的。

《物权法》一定程度上代表了立法的进步，但仍有其不足。要想真正解决城市住宅小区的停车位问题，需要相关制度的配合，需要相关的法律法规加以完善。希望本文提出的法律对策能够为解决因小区停车位而引发的纠纷提供帮助，相信随着立法的不断完善，公民素质的不断提高，住宅小区停车位的法律纠纷问题会得到切实的解决。