商品房买卖合同签订注意事项
商品房买卖合同签订中的注意事项
如若已与房地产开发商事先签订诸如认购书、意向书之类协议,须辨别是否属于法律上
“商品房预售(购)合同”。于此,则购房者须要求查看开发商商品房预售许可证原件,或可登录当地房地产交易管理所官网查询;预售人有义务按法定程序在规定期限内进行登记备案。
在正式签订商品房买卖合同之前,若双方在预购合同中约定预交部分款项,则务必注意
该笔款项之性质及作用。在法律上,只承认“定金罚则”,其他诸如“订金”、“预购金”、“预付款”等均不适用合同法中有关定金的强制性规定,也即意味着一旦此类预购合同解除,除双方另有约定外,该笔价款可完全退还消费者。而适用定金罚则,则意味着若开发商违约,消费者可依法向其要求双倍定金返还,作为补偿。反之,若系消费者违约,则定金不予退还。
在选购房屋时,应特别注意开发商是否具备相应资质,取得相关许可证书,包括建设用
地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,国有土地使用权证以及商品房预售许可证。这五证分别由市规划局,市建设局还有国土资源局以及房屋管理局这个部门来核发。其中,若此时房屋已经建成,则预售许可证替换为房屋所有权证。须特别注意的是,上述五证极其重要,必须查验原件。
正式的商品房买卖合同中,应留意房屋的交付、产权的过户、房屋面积的确定、价款的
支付以及违约处理五大方面的具体约定事项。
就交付问题而言,需注意事项颇多,主要包括:第一,开发商在商品住宅交付使用时,
应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,一般附在合同书后。第二,新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用,无《住宅交付使用许可证》的,公安部门不予办理入户手续,亦影响过户手续的审查与办理。第三,交付的时间与方式必须在合同中明确约定,十分具体,谨防开发商利用所谓“合理顺延”条款或是模棱两可语句一再拖延。第四,交付必须是以确保房屋质量,满足日常生活条件为前提。
就产权过户而言,五证齐全的开发商在这一方面是不存在问题的。如若属于“小产权房”,
则区别对待。明确过户时间,产权登记时尤其注意权属人的确立。购销双方应互相协助,积极配合,完成过户。2015年3月1日起,《不动产登记暂行条例》施行,部分省市实现土地证与房产证的“两证合一”,甚至是“多证合一”,具体情况需参见当地房管局相关规定。
就面积的确定来说,可查验技术报告及其测绘资质。拒绝由开发商单方面提出的另行约
定,完全遵循法律规定一般有利于保护购房者。(面积误差问题上,法律上以3%为分水岭,3%以下由买受人即购房者自己补足,多退少补,超过3%的则系开发商责任,即多算自补、少算双倍返还。)(最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题解释》)
价款支付事关购房者切身利益,须慎之又慎。第一,付款切勿心急,须得十拿九稳。第
二,注意计价项目与方式以及价款总额,支付方式等。第三,保留支付凭证留作证据,以备不时之需。
双方可对违约责任方式承担的具体内容加以约定,明确各自违约责任,事关重大,务必
字字斟酌。
除此之外,还需留意的五点如下:第一,确保所有证件、合同、凭证上的房屋标的一致
且正确。第二,格外留意所谓的补充协议。第三,拒绝合同空白处增补约定有效的约定,可在空白处划线。第四,签订合同时最好与工作人员在办事处签订,留意对方公章内容。第五,关于物业管理的相关约定,也应当慎行。
Jasper整理
2015年8月10日