论资产评估中的市场价值

论资产评估中的市场价值

王诚军

一、问题的引出

笔者认为我国资产评估理论的研究状况较为滞后，市场价值则是目前我国资产评估理论中急需阐明的概念，这一结论基于以下几点认识：

1、各国语言中均有一些词语本身就是多义词，在日常生活中为人们十分熟悉，但内涵和外延并不明确。当这些词汇成为某些专业领域的术语，并且其在该专业领域中具有特定内涵时，往往引起理解和使用上的错误。这种现象在资产评估行业中尤为突出，如资产评估中的价值、无形资产、折旧等，而市场价值更是容易被误解的典型。

2、目前各国评估界以及国际评估准则都是以市场价值为主要的价值类型或基础（value type or value basis），虽然各国、各评估专业团体对市场价值的具体定义有不同的措词，但基本内容相同或相似，对市场价值在评估中的重要性也有相同的认知。

3、市场价值是国际评估界普遍接受的概念，在市场价值基础上形成的评估惯例是：在多数评估业务中根据评估目的和期望用途应当评估或首先应当考虑评估市场价值；在评估报告中对市场价值予以说明并给出定义；如果所评估的价值类型不是市场价值，在评估报告中需做出足够明确的披露，以避免报告使用人将其误为市场价值。上述做法已成为公认评估原则而为各国评估界和国际评估准则所接受，在许多国家这不仅是技术性要求，也是职业道德的要求。

4、我国资产评估理论和实务中对价值类型一直未给予应有的重视，市场价值的重要性也就无从谈起，虽然在某些评估报告中参照境外的报告格式也引述了市场价值的内容。

5、我国可能是目前仅有的在评估报告中不涉及价值类型，不给出价值定义的国家。翻开各国评估准则或教材书，包括国际评估准则，或者翻开各国的评估报告书，在评估报告开始部分的显著位置就对所评估价值进行说明和定义，如果没有这部分内容，评估结果仅仅是没有经济意义的数字。我国评估报告无此要求和做法，因此评估结果是一串数字（某企业的资产为＊＊元），至于这些数字具有什么样经济意义似乎并不重要。

6、我国评估工作者和评估结果使用者对市场价值概念等基本评估理论认识的缺乏，已成为制约我国评估业进一步发展的障碍，使得我国的评估业水平循环往复地在低水平重复。

基于以上几点认识，本文拟对市场价值有关问题进行论述，文中观点均建立在以下前提之上：

1、本文认定评估师所评估的是资产的价值而非价格。

由于长期受政治经济学中的价值与价格相关理论的影响，我国评估理论界和实务工作者困惑于我们所评估的到底是价值还是价格这一问题，许多教材、规范中都明确提出评估的是价格。由于篇幅原因，本文不对此问题进行深入讨论，文中的有关观点均建立在价值评估的基础上。

2、价值类型是评估中的重要概念，本文认定价值类型由市场价值和非市场价值构成，市场价值定义在本文中予以讨论，符合其定义的即为市场价值；非市场价值是指不满足市场价值定义的其他价值类型，因此非市场价值是一系列价值类型的总称。本文在此认识的基础上重点讨论对市场价值的认识，非市场价值将另行撰文讨论。

3、评估结果使用者是本文中多次出现的重要概念，指所有能够被合理地认为是评估报告使用方的有关当事人，目前在我国评估实践中根据不同业务性质主要包括委托方、占有方、有关政府部门和当事人。

二、市场价值定义

如前所述，市场价值是资产评估术语中极易引起误解的概念之一，不仅易被评估结果使用者（会计师、律师、业主、政府部门等）误解，在评估师之间也容易误解。因此，几乎所有国家均把对市场价值的定义做为评估理论、评估准则的重要出发点。

市场价值在各国有不同的称谓，有的称公开市场价值（英国等），有的称公开竞争市场价值，内涵的定义更是表述不同。但这种差异主要仍是表面上的，正如国际评估准则委员会副主席约翰先生所指出的：”国际评估准则（IVS）、英国皇家特许测量师学会评估指南（RICS红皮书）、欧洲评估准则（EVS）、美国专业评估执业统一准则（USPAP）中的市场价值定义只是在表述方式上有一些细微区别”。尽管各国市场价值定义表述不同，但基本上都具备以下几个要件：

自愿买方

自愿卖方

买方、卖方具有相应的知识

以货币单位表示

交易条件正常

确定的评估基准日

买方、卖方均具有能力进行交易（分别拥有所有权和资金）

在市场上有足够的展示时间

上世纪八十年代国际评估准则委员会成立以来，所完成的重大工作成绩之一就是在各国市场价值定义的基础上，总结、归纳了一个较为科学的市场价值定义，并以此作为国际评估准则中的主要内容。目前，国际评估准则中市场价值定义已成为最权威的定义，美国评估学会、澳大利亚、马来西亚、新西兰等国评估专业团体已将此定义作为本国（会）准则中的定义，俄罗斯则在《联邦评估法》中也明确规定采用此定义，英国皇家特许测量师学会、美国评估

促进会等也表示正在考虑将国际评估准则中的市场价值定义引用到评估指南（红皮书）和USPAP中去。国际评估准则委员会也积极与国际会计准则委员会、巴塞尔委员会等国际组织协调，推荐其市场价值定义。

国际评估准则中关于市场价值的定义如下：

市场价值是自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

基于篇幅的限制，市场价值的内涵将另行论述，本文不展开讨论。

三、对市场价值的几点认识

为更好地理解市场价值，特别是考虑到市场价值在我国未得到重视和研究，笔者认为有必要从以下几个方面认识市场价值。

1、市场价值是一种经过严格定义的价值。

市场价值在资产评估业务中有严格的定义，不能想当然去理解市场价值。人们市场价值的内涵在定义中已明确，只有同时满足该定义中条件才能构成市场价值，满足不了其中一个条件或多个条件的就归为非市场价值，

2、市场价值是一种理想状态下的价值，也是一种现实生活中往往实现不了的价值。

市场价值定义中的各项前提条件均是一种理想状态下的市场条件，不考虑任何非理性因素。而现实生活中的市场条件具有各种各样的非理性因素或特殊因素，即使市场化程度再发达的国家也无法满足这些条件。从资产属性角度分析，除了少数通用品市场由于有足够多的供给方和需求方，可能满足或接近这些条件外，多数资产可能满足不了这样的市场条件。

3、市场价值是评估师在评估业务中评估最多的价值类型。

经典评估教材以及各国评估准则中均指出市场价值是评估师评估最多的价值类型，也是多数评估业务所要求的价值类型，各国评估师的执业经验也证明了这一点。

4、市场价值是交易假设条件下与资产最佳用途对应的价值

从市场价值定义中对自愿买方与自愿卖方的强调我们可以看出，市场价值是以资产交易为假设前提的，但并不要求交易必须实现。最佳用途（higest and best use）是指对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的、财务上可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。国外评估理论认为，持续经营状态下资产的现行用途与最佳用途可能不一致（不排除有一致的可能性），因此持续经营价值不是市场价值，而是非市场价值类型中的一个重要概念。在我国评估理论中，往往将持续经营做为评估的第一假设，而广大评估师所做的评估业务也大多是持续经营的企业资产评估，在这类业务中被评估资产服务于现行用途，因此

评估中不考虑最佳用途，这也许就是市场价值、最佳用途等国外评估理论中最基本的概念在我国未得到重视的另一个原因。由此我们应当怀疑持续经营是否象我国理论界过去强调的那样是资产评估的主要或基本假设？笔者认为交易假设更应当有理由成为资产评估的基本假设。

5、市场价值是市场化的价值，而不是个性化的价值。

某资产的效用对某个企业或个人而言可能会有很大不同，因此不同的市场参与者对同一资产价值的认知也有很大区别。市场价值是资产对市场的价值（value to the market），而不是资产对特定市场主体的价值（value to particular user or group）；它反映了市场对资产效用的认知，即反映了作为一个整体的市场对被评估资产价值的认同，而不是某个市场参与者或某些市场参与者对资产价值的认同。

市场价值概念建立了一个”标准”价值，使得对于资产价值的计量具有意义。同一资产对不同人、在不同条件下具有不同的价值，这是不争的事实，但评估行业需要解决这样一个问题：评估师在大多数情况下评估的是哪一种价值？资产价值认知的不一致是因为不同的市场参与者对该资产的效用认知不同，但对于资产的效用市场整体还是有一个共同的认知的。因此，尽管资产对不同人而言有着不一样的价值，但对于整个市场而言应当有一个共同的价值标准，这就是我们所定义的市场价值。市场价值反映了市场每个参与者的意见，但不是简单地直接反映每个参与者的意见，而是集中反映了包括每个市场参与者在内的市场主体的集中意见。因此市场价值定义中所设定了严格的条件，确保其严密性，避免不必要的混淆或概论误用，不能因为市场价值与具体价值或成交价格不一致而否定市场价值。

四、市场价值在资产评估中的重要意义

由于市场价值的抽象性，对于它的理解具有许多困惑：既然市场价值是一种严格定义的、理性的、往往实现不了的价值，而且与实际交易价格往往有很不大同，它又有什么用？又怎么可能成为评估师最常评估的价值类型？

1、 虽然市场价值所要求的市场条件在现实生活中很难实现，但其理论是最成熟的，也是研究最透彻的。

理解这一点我们不妨参照一下经济学中的完全竞争市场理论。完全竞争市场也是有严格假设条件的，如大量买者和卖者、每个厂商提供的商品同质、资源完全流动、信息完全等，因此在现实世界中也几乎是不可能存在的，但在经济学理论中是最成熟的厂商市场理论，也是经济学家研究最透彻的理论，并成为分析、研究垄断、垄断竞争、寡头等不完全竞争市场的基础。其原因就在于完全竞争市场假设条件下，经济学家可以对理性的因素和各方的行为进行分析从而得出理性的供求曲线等，得出关于市场机制及其配置资源的一些基本原理，进而为其他类型市场的经济效率分析提供参照对比。同理，市场价值虽然是往往实现不了的价值类型，但由于其具有理性化的特点，因而是评估中价值类型理论的重要组成部分，并成为分析其他价值类型的基础。

2、市场价值能够为资产评估提供一个基准，并做为评估其他非市场价值的基础和出发点。同一个资产对不同的个体、不同目的而言具有不同的价值，但对包括足够量个体的整个市场

而言，其价值是客观的，这就是市场价值。市场价值做为基准，起到类似于坐标系中原点的作用，可以通过这个基准去确定相关个体价值的位置。这里的个体价值应当有明确内涵，指经过定义的非市场价值中的某一个或某一些，当然确定每个个体价值既无必要，也不可能。实际上很多评估理论都要求在评估某些非市场价值时，应当先评估市场价值，在此基础上根据相关条件的差异进行相应的调整和修正，去评定经明确定义的非市场价值。换言之，非市场价值的评估往往是在市场价值评估的基础上，根据所评估对象市场条件与市场价值定义中条件的差异不断进行修正的过程。

3、从评估师的能力角度来说，市场价值是相对容易评估的价值类型，这也是评估师所擅长的领域。由于在市场价值定义的假设条件下，市场中各方因素均是理性的，评估师在专业知识和经验的支持之下，能够从对这些理性因素的分析中得出价值结论。评估师不是万能的，对市场中的多数非理性因素是无法预见的，不排除评估师可能根据收集、分析资料对某些非理性因素进行判断，但评估师在评估中应当考虑的主要是理性因素，而非理性因素大多只有通过市场价格发现机制实现，其作用往往是在交易实现后才能体现出来。因此市场价值是评估师易于和能够分析、评估的价值类型。

4、市场价值也是多数评估客户、评估结果使用人所需要的价值类型，市场价值的评估在大多数情况下也能够满足客户、评估结果使用人的需要。这正是市场价值在资产评估中具有重要意义的根本性原因，即基于客户需要。

虽然资产的交易价格千变万化，在很多情况下与市场价值大相径庭，但市场价值仍是成熟市场中大多数评估客户的需要。（在我国目前并不成熟的评估市场中，由于多数评估仍属于强制性评估，客户对这方面的认知度很低）传统的资产评估结果使用者大都需要评估师为其提供市场价值评估，如不动产纳税评估业务中，为避免不动产交易双方或占有者出于避税目的，提供不实交易价格或申报价值，多数国家的税法要求按市场价值纳税，美国税法中就有市场价值定义，要求根据不动产的市场价值课税。在抵押贷款评估业务中，金融机构为降低风险也要求了解抵押物的市场价值（而不是该抵押物相对于申请贷款人的价值），并在此基础上按一定的折扣发放贷款，以降低风险。在实行非严格历史成本会计或价值基础会计（value based accounting）的国家中，允许企业在一定情况下可以选择以固定资产的市场价值作为负债表中的列示值，在这类为财务报告进行的评估业务（valuation for financial report）中，也需要评估市场价值。

另一方面，对大多数以交易为目的的传统评估业务来说，市场价值的评估能够满足客户、评估结果使用者的需要。资产的市场价值反映了市场整体对其效用的认知，因而是客观存在的。但是资产在交易时存在各种非理性因素，如交易时间的长短、双方信息占有的不平等、双方交易地位和谈判技巧的差异等，因而资产的交易价格会与市场价值出现不一致。在成熟的市场条件下，大多数评估客户、评估结果使用者也是理性的，同时对相关问题有着应有的专业认知能力，他们有能力在了解了资产的市场价值之后，根据交易当时的具体条件对交易价格进行必要的调整和修正。因此对于多数情况而言，评出市场价值基本上就能够满足需要，不必再花费成本和时间进一步根据具体交易条件进行修正以评出具体定义的价值（非市场价值）。

5、将市场价值作为一种”标准”价值，能够避免评估师和客户对一些价值概念的误用和误解，能够提高客户对评估行业的信任度，也能为衡量评估师的多数工作建立一个共同的基础。

以上从不同方面论述了市场价值在资产评估中的作用，其实在社会科学和自然科学中，所有概念都有严格的定义，许多概念与资产评估中的市场价值概念有着很多相似之处，很多定义也都设有严格的假设条件，而这些条件往往与现实生活不一致。笔者试图借用气温预报的例子进行形象的解释。

人们日常生活中每天接触到天气预报所报的气温就是一个严格定义的概念，特指百叶箱中离地约1.5米处的温度，只有在满足其定义中条件的情况下才成立。很多人在自身感受的温度不同于预报值时，抱怨气温预报不准，而实际上是人们过于熟悉这个概念，以致于忽略了这些定义中的假设条件。进行这种定义是有必要的，因为人体所能感受到的气温随着地点、高度、周围情况的不同有着千差万别，北京机场、郊区、市区同一时点的温度就会有很大差别。为便于计量，不得不定义一个标准气温，并使其为社会公众接受，这样才使得对气温计量和天气预报成为可能。定义标准气温后就可以公布气温预报，如北京市区30度，但此时北京郊区可能只有28度，而机场地区可能达到40度。但这种差异并不能否定气温预报的作用和意义。第一，气温是有严格定义的，由于定义条件的不满足，出现这种差异是正常的，不能因此而否定预报的意义和正确性；第二，虽然各具体地方气温不同，但对于多数人而言，了解市区的综合气温就足以满足需要。因为理性的人（根据经济学一般原理我们有理由假设参与者是理性的）根据应有的知识和经验能够大致估算出郊区和机场的温度，旅游者去郊区游玩或战士去机场值勤会根据北京市区30度这个结论做出相应的判断，对着装和保护措施做相应调整，因此气温预报仍是有意义的。第三，我们也可以派出气象人员测定北京某效区、机场的温度并预报，但对于旅游者和值勤战士来说这样做并不是必要的（需要花费额外成本），当然对于其他群体如在郊区投资对温度较敏感的饲养业的人来说，花费一定成本做出具体地区的气温预报是有必要的。

根据气温的形象例子，我们可以类推得出下列结论：

1、市场价值的严格定义是很必要的；

2、不能仅仅因为具体价值（非市场价值）或成交价格与市场价值不同，而否认市场价值的意义和作用；

3、对于多数业务而言，评出市场价值就能满足客户或使用者的需要；

4、根据具体需要，也可以评估具体价值（非市场价值），这也是非市场价值评估的理由。

五、我国市场价值理论研究现状

市场价值在我国一直没有得到应有的重视，主要原因如下：

1、在上世纪八十年代末、九十年代初引进国外评估理论和经验的过程中，出于实用的需要，我国评估界对实用性较强的评估方法等内容引进、学习较多，而对作为这些具体方法基础的评估理论并未系统学习、引进，这是造成我国评估理论研究落后，包括价值类型、市场价值概念认识落后的根本原因。

2、资产评估业在我国的发展起源于国有资产管理的需要，政府的引导在评估业的发展中发挥了至关重要的作用。由于长期以来，政府主管部门忙于具体评估项目的管理，对市场价值等评估理论问题重视不够，在相关法规、规范性文件中均不涉及此类问题，这也是市场价值理论长期得不到重视的原因之一。

3、市场价值理论得不到重视与我国评估业的现状特别是评估结果使用者对评估结果认识水平低密不可分。资产评估服务是一个系统过程，既需要专业化的评估师，也需要具有一定专业认知水平的评估结果使用者的参与。我国的资产评估业务多数仍属于强制性评估，企业和相关部门聘请评估师进行评估并不是出于优化决策、优化管理等目的，而是迫于法规的要求，至于评估结果到底能起到什么作用也就不作研究。在这种情况下，我国的评估委托方（包括企业、政府部门等）不可能象国外所谓的评估结果使用者那样对评估服务提出专业化水准的要求。既然客户没有这方面的需要，评估师也就没有必要去讨论这些价值类型，如果讨论也得不到客户的认可。这是目前我国评估实务中市场价值得不到重视的重要外在原因。

六、结论

尽管我国对市场价值理论研究、重视不够，但市场价值在资产评估中的重要性是无法否认和回避的，应当引起有关政府部门、广大资产评估实务和理论工作者的重视。在我国资产评估理论研究普遍薄弱的情况下，应当下大力气加强研究和宣传，提高资产评估全行业的理论水平。同时也应当结合资产评估管理体制的改革，对作为评估结果使用者的广大企业、政府部门等进行宣传、沟通，共同提高评估行业及其服务对象的水平，促使我国的资产评估事业迈向成熟发展的新台阶。

参考文献：

《国际评估准则》中文版，中国财经出版社

《西方经济学》，中国人民大学出版社

International Valuation Standards 2001

The Appraisal of Real Estate