呼市金宇新天地城市综合体项目商业建筑策划初步建议书

呼市金宇新天地城市综合体项目商业建筑策划初步建议书

前言

2009年内蒙上市公司金宇公司前往深圳考察数家商业管理公司，看过很多外表华丽的公司，宽敞的办公室，气派的会议室，到了深圳新摩尔公司场地狭小，领导们略感失望，杨宝民先生见状说山沟里有马列，真正的商业地产一流高手的应该在现场上去伯乐赛马，金宇公司的领导看过深圳新摩尔商业管理公司的案例和杨宝民先生专著后，说其他公司的图书大部分是拼凑的，一大堆人组成编委会编辑，杨总的商业地产专著是自己和江总花费八年心血完成的，我们欢迎有真才实学的专家到内蒙服务商业地产项目.2009年杨宝民先生如期来到美丽的呼和浩特指导项目，五天指导后，金宇集团比较满意，杨宝民先生走后支付了相关专家费用，形成一个双赢的合作.

通过初步考察与消化市场调研资料，呼和浩特烟厂项目适合定位为城市商业综合体，而不是简单地定位为大体量购物中心单一物业，通过商业和酒店带动烟厂和其他两个地块的整体物业价值提升。从战略上配合金宇集团下属置业公司从住宅开发商业转型为商业地产开发与运营商。从完全以来物业销售到形成租赁与经营物业为主的赢利模式转型。

在烟厂地块与金宇广场以及碱滩地块价值最大化方面，我们重视系统论在综合体价值最大化方面的应用，通过总结六本木以及国内数个综合体项目策划与招商经营实践,我们通过五种方法提升价值和优化功能.

1.不同产品物业组合方法,寻找酒店、购物中心、商业街区、写字楼和酒店公寓物业最佳位置与比例。

2.在物业比例确定后,寻找最佳业态比例,使商业价值得到最佳发挥。

3.通过良好的经营管理策划吸引一流品牌的酒店,尔后引进一流的主力百货商场，最后引进大卖场;招商顺序是让对项目收益贡献最大的业态优先选择位置,提升整个城市商业综合体物业价值。

4.通过主题文化的创新,提升整个物业的品味和价值。

5通过规划城市综合体的视觉形象，做好视觉形象与装修设计的衔接工作，提升整个项目的商业价值。

以上五个方法由深圳新摩尔商业管理公司在国内多个城市综合体项目中得到推广应用，取得了良好经济效益。

一、 呼和浩特市场分析

1.市场专题分析-酒店市场分析

呼和浩特市五星级酒店规模情况表

序号

前期调研中，南区缺乏五星酒店。同时认为写字楼可以容纳6万平方米左右的体量。

单单以烟厂地块设立五星酒店，提升物业价值是有限的。如果能够从三块地全局思考，对整个物业价值带动是较大的。其次，五星酒店对于名品招商有较大带动作用，对于形成综合体的复合功能具有较大价值。

2.商业专题分析

中山路无疑是呼市最大的商业中心，这里商铺云集，大批的商家在这里驻扎，是呼市名副其实的商业街，但是呼市的商业圈不只这一处，火车站，鼓楼等地也正在崛起。

据了解，今年上半年首府商业营业用房现房销售面积4.15万平方米，同比增长了47.69%;销售金额32406万元，同比增长了97.81%;商业营业用房期房预销售面积0.79万平方米，同比增长了3.94%;商业营业用房空置一年以上的面积为32.01万平方米，同比下降了17.84%。而同期，商品房住宅现房销售面积是48.58万平方米，同比下降了17.41%;期房住宅预销售面积25.97万平方米，同比下降了30.41%;商品住宅空置一年以上面积178.19万平方米，同比增长了71.14%。透过这些数据分析，我们可以得出这样的结论：呼和浩特市商业中心的品位将会得到不断提高，商业地产潜在需求巨大，发展空间及前景良好。

目前在首府呼和浩特，已经或即将投入运营的大型购物中心包括维多利国际购物中心、海亮广场等，在建的有城东的大商汇、城南的保全庄，以及不久前以大手笔入驻呼和浩特的万达广场等。

雄踞在中山西路的维多利国际购物中心一直以来是中山路商圈的地段标志，成为一名副其实的“商业霸主”，但是随着海亮广场的横空出世，不仅为呼和浩特古老商圈注入了新的活力，还大大提升了中山路的商业竞争氛围，为日后商业格局的有序快速发展奠定了坚实的基础。可以说，以后的中山商圈即将进入两强争霸的时代。当然这只是商圈内部的局部竞争，与呼和浩特其他商圈相比，中山路商圈虽然有巨大的人流优势，但是拥挤的交通难题在一定程度上制约着它的长足发展，这也是维多利国际购物中心和海亮广场必须共同面对的难题。因此在未来的中山路商圈，我们不仅可以看到二者之间的内部竞争，同时还能看到二者会携手为解决交通拥堵问题齐心协力，毕竟只有把蛋糕做大了才能为争取更多的份额奠定基础。

与海亮广场走的路径不同的是进驻呼和浩特不久的万达广场，呼和浩特万达广场没有把眼光停驻在呼市传统的商业发展的格局上，而是在规划设计上紧紧扣住了呼和浩特未来城市东移的发展前景。做出这样的投资选择，不仅彰显了万达广场锐利的商业目光，更折射出万达集团对呼和浩特未来商业发展前景充满信心。

呼和浩特万达广场总投资65亿元，总建筑面积近130万平方米，是呼和浩特市委市政府重点的招商引资项目，包括商业、住宅、精装修公寓、室内外步行街等，集合了国内外一流的品牌，并有多种业态相互补充。自万达集团决定在呼和浩特投资以来，万达集团各个部门就开始积极推进，从前期入驻时的拆迁到后期的高调亮相，万达都堪称神速，到目前为止，呼和浩特万达广场的辉煌蓝图正在逐步展开。可以想像的到，一年之后，万达广场将会利用自己特有的优势，为呼和浩特营造出一派现代大都市的氛围，为青城市民建立一个城中之城。

万达项目对我们有两个重要的启发，第一在策划和设计方面需要一流团队，需要加大前期投入力度。第二形成了以五星酒店和商业带动的成熟赢利模式。

在火车站商圈一场巨大变化也在酝酿之中，据了解，内蒙古盛业房地产开发有限责任公司将在未来的几年里投资15亿倾力打造盛业商品交易总部基地，充分整合商家资源，呈现出新的LOFT公寓、酒店式公寓、住宅、写字楼等产品形态。届时，火车站商圈的批发市场商品档次普偏较低，建筑规划存在诸多安全隐患，缺乏停车场、卸货区等配套设施的盲区将完全被清扫。

一大批商业中心入住呼和浩特并不是一种偶然而是拥有其潜在的生命力。首先在于商业地产自身的投资魅力，商业地产的利润有可能比住宅多一倍至数倍，堪称丰厚。其次是首府呼和浩特居民的消费力强劲，许多有实力及经验较强的开发商在呼和浩特较容易获得丰厚回报。再者就是呼和浩特市政府通过制定现代文化旅游城市发展规划，加大了文化活动推广和基础设施建设投资力度，提高了呼和浩特的城市知名度，增加了开发商及商家来呼和浩特投资的信心。

目前最高档商场为维多利国际广场，一楼引进了众多名品。

二、物业组合方案

1.原呼市卷烟厂位于呼和浩特市玉泉区锡林南路和鄂尔多斯大街十字路口西南侧，规划用地面积123.76亩，换算为97665平方米，用地性质为商业、居住，容积率为不大于4.1。烟厂地上总建筑面积33.83 万平方米。 地下停车为两层16万平方米 商业和附属设施2万平方米。

烟厂地块比例设想 (现场修订)

我们只是给出一个假设的比例，根据市场反馈，调整具体物业体量。

能否将学校配套用地放在碱滩地块? 这样更有利于提升总体价值。

金宇广场地块105.4 容积率 按照4.1考虑 ，建筑面积为28.7万平方米

建议首先考虑比较方正的70亩左右，概念设计中需要考虑南侧高层对本项目的遮挡。

第二 商业规划方案构思

1.交通策划与设想

地下交通初步设想示意图

建议城市南侧汽车从锡林郭勒南路进入的车辆，通过地下通道-2层能够方便到达西侧的购物中心。

建议在适当时机对呼市南区进行整体城市设计和区域功能研究，更好为烟厂城市综合体项目聚集高消费人流。

2.购物中心和商业街区的商业规划

烟厂地块业态初步设想

金宇广场 2万平方米商业 建议为专业主题商场，例如高档家居和餐饮洗浴等，出租或出售。

3.总体布局示意图 附图

第三 项目赢利模式设计

利用华联现有商业，增加互补的业态，建立新的商业街区与中高档购物中心，通过购物中心和酒店提升整个物业的销售价格，特别是通过公寓和写字楼以及高尚住宅销售收回项目投资，保留优质商业物业长期收租。拥有可销售的商业街区，提升企业变现能力。

烟厂地块综合体造价

住宅不含税金和营业费用为每平方米2614元

总造价地上15.28亿元+地下造价3.25亿元+3.65亿元=22.18亿元

关于销售价格 周边高尚住宅销售为4700元，万达写字楼销售为8500元。

项目资金回笼预测

沉淀资金4. 6亿元 如果争取地下-1层1万平方米给予产权证书，可以销售1.5亿元左右，沉淀资金只需要3.1亿元。

售价说明：高尚住宅有酒店和购物中心带动因素，与对面4700米住宅相比，定价为6000元是合理的，前提是需要一流的设计，公寓定价为7000元 。与我们类似的长沙运达广场项目在五星酒店带动上原计划销售价格为6000平方米的公寓，最后实际销售上升到1.6万元。如果公寓最终能够销售到0.9万元/平方米，那么就可以基本收回总投资。

项目保留的优质资产为4万平方米五星级酒店 价值每平方米1.5万元计算， 价值6亿元

保留地上购物中心6万平方米 价值6亿元 总计价值12亿元。

如果五星酒店改成SOHO公寓建设，那么公寓成本部分计算为4000元，为1.6亿元 ，总造价可以降低到23.1-2.4=20.7亿元

销售价格预计如下

项目资金回笼预测

20.7-18.8=1.9亿元 沉淀1.9亿元资金得到 价值8亿元以上的购物中心。通过以上分析我们更加明白，我们两个策略提升住宅价格，一个是控制合理的开发周期，第二是通过酒店和购物中心提升住宅售价的必要性。

通过财务初步估算，我们给出降低资金沉淀的操作模式，可以将五星酒店和购物中心以及写字楼等部分(预计投资规模为10亿元)物业划分为成为独立项目与外部合作，我方投入土地和前期策划与设计等，外来投资方投入主要资金。

通过外部合作化解了资金压力，同时对于我们三个地块的住宅价值提升起到带动作用，一样赢得战略胜利。

第四 项目进度表初步建议

以上根据政府要求和企业实际情况调整。

运达国际广场案例

以五星酒店喜来登带动整个写字楼的档次，与名品购物中心配合，开业后酒店经营指标良好，开房率在90%以上，写字楼出租较好，少量公司全部出售，二手价格达到1.8万元。该案例对呼市有借鉴意义。

项目简介： 项目东临城市主干道芙蓉路，北临展览馆路，用地呈方形,地势平坦，入口前设有1500平方米的主题广场。

广场造型独特,多项设计创湖南第一，特别是商铺内运河的设计营造堪称全国之最。醒目的双塔建筑，其主塔楼138.7m、副塔楼127.8m。

基本情况：

项目总投资：5亿人民币

占总地面积：11308.17㎡(合16.964亩) 总建筑面积：17870.7㎡(合26.809亩)

总建筑面积：100791.1㎡

建筑高度：99.7m(加顶层构架高度达到137.8m)

层 高：3.3m

容 积 率：7.5

绿 化 率：31.2%

物业级别：甲级

物业类型：写字楼、公寓楼、住宅

价 格：写字楼：26880平方米

公寓楼：27600平方米 价格从开盘的5000元/平米提升到1.8万元以上

住宅均价: 10000元/平方米

办公楼均价: 8000元/平方米(不含装修)

商业营业用房均价： 30000元/平方米

定 位：中型高档自助式专业精品写字楼和五星酒店以及名品

配套设施：

停 车 位：502个，其中地上49个，地下453个

公共设施：

公 交 车：150、115、2、109、9、112、402、303路

公 园：烈士公园南大门

学 校：长沙市一中

周边商场：百盛商场、家乐福超市

医 院：长沙市第一人民医院、湘雅医院

银 行：农业银行、工商银行、建设银行、上海浦发银行、中国银行

项目的突出特点及优势：

1、建筑造型：采用双塔建筑，两栋塔楼因对角布置而自然形成钻石平面。

2、独创水景运用：大厦前设计1600多平方米大面积水系，水上为近1500平方米的桥面广场，通过活水循环装置，将水引入室内，形成室内运河，贯穿酒店大堂、裙楼商场。并设计有水景文化墙、玻璃水幕、喷泉小品。项目总水景面积高达近2000平方米，是目前国内CBD地区水景面积最大的项目。

3、架空花园会所：第六层全架空，使用功能为花园会所，设有湖南唯一室内外贯通的恒温泳池、时尚的膜结构装饰、网球场及其他休闲设施。

4、空中会所：顶层专设挑高37.8m的空中会所，采用全钢架及玻璃构造。

“运达国际广场”四大国际商务业态：

1、白金五星级酒店

2、国际五星级写字楼

国际五星级写字楼高28层，约26880m2 ，单层面积约960m2

3、五星级国际公寓

五星级国际公寓高30层，约27600m2, 单层面积约920m2

4、国际名品走廊 美美面积7000平方米左右