房地产营销渠道与渠道细分
《经济师》2010年第10期
●房地产业
房地产营销渠道与渠道细分
●潘
摘
要：国家新一轮房地产调控政策的实施，使得房地产市场环境
彤
发生了重大的变化。房地产企业只有不断地研究市场，提高自身的管理
营销资源、客户等实际情况建立水平，改革和完善营销渠道，根据产品、
恰当的营销渠道策略，才能获得企业生存和发展的空间。
关键词：房地产营销渠道细分中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1004-4914(2010)10-287-02今年以来，我国房地产市场宏观调控力度不断加强，面对一系列房地产调控政策的出台，房地产市场面临的销售压力增大，市场处于观望气氛。在这种情况下，拓宽营销渠道，通过全方位、多样化的营销渠道细分，突破销售瓶颈，快速实现产品销售和资金回笼已成为房地产企业最重要的决策之一。
一、房地产营销渠道现状
营销渠道是房地产物化产品转换为资金的关键环节，渠道的效果直
营销渠道研究就是要求房地产产接影响到开发项目的销售进度和效益。
最佳的经济效益、最低的费用支出流通转移到顾客手品以最快的速度、
中，是企业对房地产营销渠道的选择和控制力的反映。我国目前房地产营销渠道主要有以下基本形态。
1.直接营销渠道：房地产开发商自己承担全部流通职能，直接将房
直接营销渠道地产商品销售给顾客。在现行的我国房地产营销渠道中，
其一房地产发展商控制了开发经营仍是主导的营销渠道。其优点在于：
的全过程，可以避免一些代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。其二产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求、购买特点及变化趋势，由
同时直接营销渠道也有无法回避的此可以较快地调整楼盘的各种功能。
弱点：如房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营体化，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性比较小，但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此，业主方在施工阶段对工程造价的管
工程结算管理外，重点理除了加强合同管理、
应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训，充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更，有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工
控制工程造价的变化情况。现场，随时掌握、
三是严格现场签证管理。严格现场签证管理，工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合，做到“随做随签”。同时，在确保签证内容与实际相符，且不超过应签证范围的前提下，做到签证的具体量化，工程签证单上的每一个每一个字母都必须清晰。字、
4.竣工结算阶段的成本控制。该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费
竣工资料、国家或地方的有关法规，认用定额、
真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，
销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样营销渠道策划在相当程度上影响营销业绩的提升。房地产发展商直接销
物力、财力，分散企业决策层精力。目前我国绝大部售，会分散企业人力、
分房地产开发商都采用了以直接销售为主的营销渠道模式。最常见的形式是依靠报纸广告的传播聚集人流，派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。
2.间接营销渠道：即房地产开发商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售。间接营销渠道优点在于：其一有利于发挥营销专业特长。房地产代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。其二有利于开发商集中精力，缓解人力、物力、财力的不
工程方面的工作。然而间接营销渠道弱点也比较突足，重点进行开发、
出，如目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大，这是开发商最为担心的问题。另外如果代理商销售业绩和开发商自己销售预计的业绩基本持平情况下，开发商支付的销售费用会使利润分流。
3.“第三”营销渠道：由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以业内人士探索第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。
4.网络营销渠道：网络的出现，在改变人们生活、工作方式的同时，
服务模式和理念。随着客户对解决也在深刻改变着房地产产品的销售、
方案需求的不断加大，传统的房地产营销渠道构架正在受到冲击。市场
平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目
中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，
房地产项实现投资的良性循环。也只有这样，
目投资才能真正可控，管理才会出效益。●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●
参考文献：
使审核后的结算真正体现工程实际造价。要
建立奖惩机制，对审查出问题的人员给予一定的奖励，同时杜绝由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和造价控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察
要做好建设项目后评估工的巨大损失。另外，
作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。
三、结束语
长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和
项目造价、工期、质量等是一个相进度。因此，
辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合
1.钟文.房地产开发项目成本控制浅析.广
2007（3）东建材，
2.朱亚兵,兰峰.房地产开发经营与管理.上海：立信会计出版社，2007,1
3.王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制.开发与建设，2006(2)
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（作者单位：山西省阳泉市房地产交易中心山西阳泉045000）
（责编：贾伟）
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的这种变化要求房地产商的经营管理模式必须由原来的以产品为中心转向以客户为中心，并且也迫使渠道必须提供新的服务形式来适应这种
新需求的出现。
网络中介代理市场开放自由，信息传播广泛迅速，供需双方可以选择多种方式交流，节省了场地和大量的人力物力。
二、房地产营销渠道细分动因与趋向
营销渠道的设置，目的是明确最终消费者、寻找产品市场与消费者
的最佳的、
最经济的接触点。在房地产市场完成了从买方市场向卖方市场的过渡，急速发展的时期，开发商对营销活动的研究日趋减弱，使得开发商普遍选择所谓的零阶渠道策略，以期最大限度地降低营销渠道成本，获取高额回报。然而，当市场环境发生了较大的变化，导致市场观望态度蔓延、地根银根紧缩、开发商资金压力和营销压力增大的时候，房地
产营销一直以来沿袭的广告轰炸、
聚集客户、现场看房、看楼书，然后签订合同的单一的直接渠道模式，就很难达到渠道设置的目标，越来越不
能适应激烈的市场竞争。房地产营销渠道必须完成由“纵深狭窄型”
向扁平宽广型”组织架构转型，即由直接渠道向选择实力雄厚，有特质的营销商和个人渠道的过渡，从而形成渠道的重心由高向低，由窄向宽的
多渠道的转型、
建立专业化运作为主的渠道整合优势。房地产营销渠道的细分，既是现实环境的需要，也是渠道理论的要求，渠道的选择是依照不同的产品、不同的消费群体和不同的资源控制
度而确定的。(1)营销渠道实际指的是产品的流通路径，
因为企业为消费者提供的核心利益无非是产品或者服务。但是，不同的产品流通属性是
不一样的，所以不同的产品，需要选择不同的渠道。不同房地产产品，
所选择的渠道也有所不同，例如北京的公园大道是一个豪宅项目，在销售时就完全摆脱了传统的销售渠道，整个项目宣传过程只打过两个报纸广
告，更多的是采用各种通路活动，如冷餐会、
PARTY、年会、高档CLUB活动等，通过企业掌握的客户资源，做复合营销，使得项目取得了非常好的销售成绩。(2)在房地产项目营销中，成功的销售方式最重要的是识别与梳理目标客户，准确建立针对目标客户的渠道，有效管理客户资源，对客户服务到位。只有这样才能拥有自己忠实的客户群和追随者。例如对专为年轻人建造的小资项目和豪宅、酒店式公寓等项目，目标客户非常明确，那么在选择营销渠道的时候就要改变以往传统的销售模式而去寻找不同的细分渠道，应该将渠道锁定为年轻人爱看的书、杂志等作为主要推广渠道，就像瑞丽和时尚等杂志。(3)企业对资源的掌握和控制程度不
同，对渠道的选择也有所不同。
例如广州万科四季花城项目，是万科首次进军广州的开发项目，利用“万科”品牌和代理商“合富辉煌”的客户资源，开盘首日销售业绩打破了万科集团历年纪录。同时促成了他们与万科集团更紧密、多方面的协作。
随着房地产行业的逐渐成熟，产品在细分，客户也在细分，所以营销渠道也必然随之细分。房地产营销渠道的转型是消费者需求变化的产物，在市场逐渐走向理性和成熟的过程中，销售渠道应该是不断创新，根据企业的需求来寻找渠道，不断挖掘销售渠道，更要针对自己的项目去选择最适合自己的销售渠道，而并不是哪一种渠道都适应自己的项目。
房地产的营销渠道将转向四个方向发展：（1）渠道推广中更侧重于
增值服务。
现在，很多房地产开发企业都已经意识到了这一点，并在做增值服务。如万科的《万客会》，它通过对目标客户群的一种文化理念的传播，达到有效开拓特定营销渠道的目的。（2）注重口碑传播。现在一些房地产开发商开始做品牌渠道战略，通过有效数据库的建立、一对一的定
制DM单等多种营销渠道的开拓，
建立企业形象传播通道。（3）通过分众媒体建立分众渠道。分众就是要发现最有价值的客户，通过细化的营销渠道将产品信息精确传达给目标受众。（4）通过小众媒体整合营销渠道。小众媒体如同房地产渠道市场的催化剂，从产品的蓄水期、预热期、强销期、尾声期，通过不同的小众媒体的整合运用，灵活地嵌入目标受众心
中，产生极强的辅助、
促进作用。三、房地产营销渠道细分的形式
房地产这类大额消费品的营销渠道以细分的方式聚焦，甚至细致地聚焦到每一个具体的消费者，由此也产生各种不同的形式。
DM杂志：在现今越来越细分的市场条件下，注重的是“有效到达率”，DM正是细分的一个产物，它能直指目标人群，选择最有效的目标客户群体，帮助开发商更好地建立品牌知名度，提高产品形象，增加客流，提供更优的价格性能比，锁定目标消费群传递信息，指导消费。通过精心策划的文字为开发商打造有针对内容的刊物，与努力挖掘的特定渠
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道充分整合，成为快捷准确、完善且独特的渠道。它发挥小众媒体和小众
渠道潜在而巨大的威力，按开发商所需选择其受众群，灵活、有效、准确、无误的将有限投入达到宣传的最佳效果，直接把产品信息传达到目标人群手中，为开发商提供点到点的传播和沟通服务。
客户会：是房地产企业组织的客户俱乐部，它是与全社会互动的企业观念的交流平台。房地产企业借助这一平台倡导和传播企业理念，同
时建立客户资源和信息体系。万科公司的
“万客会”是这种渠道的首创者，顺弛会、亿诚会、奥园会等客户会组织也迅速登场。建立企业客户会，
其实就是通过企业文化传播，借助新兴媒体，来扩大营销渠道。
通过定期地同业主及会员邮寄客户通讯，向业主传播企业文化、项目动态信息，同时，也建立起企业的客户资源数据库，这样可以让客户与企业充分互动起来，以达到深层营销效果。
网络平台：传统媒体在未来还会是长期的主流性媒体，其绝对份额的定位很难撼动。但是，随着人们对网络信息依赖度的提升及网络自身上载信息的全面性等特点，其发展态势将赶超一些传统媒体。网络媒体
的核心竞争力其可控效果，信息的覆盖面、
内容的更新速度、个性化的服务等因素。这样才可使网络与地产有效互动，
使网络的媒体功效发挥到最大。
户外数字化媒体：随着网络经济的发展和数字技术的提高，引发了人们对营销观念的思考，引发了新兴渠道革命。如高档写字楼和高档社区，常见到一些数字化液晶显示屏广告，这种全新的宣传方式带来了全新的营销渠道。户外数字化媒体作为新兴渠道，其运作具备四大原则，即：高超的表现能力；明朗的分众性；弱小的干扰度；强制的吸收空间。在高档写字楼和社区中安装数字化媒体广告，有着很强的受众性和客户目标集中性，使产品能更加有效的集中于开发商所要寻找的客户群体。
手机短信平台：随着手机普及率的逐年递增，受众面也越来越广泛，
手机短信服务也将成为开发商常用的精准渠道。
虽然短信平台对于受众来说是被动的接受，是强迫的阅读，但它仍不失为一种与受众进行沟通的上乘方式。
报纸广告代理：报纸广告一直稳居营销渠道老大，在新兴渠道风云变幻的如今，依然傲立于众渠道之中。未来报纸媒体广告份额还会上扬，但是随着新兴媒体的涌现，势必会抢夺走传统媒体的份额，但这并不妨碍它继续成为主流媒体。
跨界营销渠道：“跨界”形容不同领域的合作与交融，将不同的领域实现无缝对接，交错、交融在一起，博采众长，超越固有的传统思维和墨守陈规的常态，意味着跳出原有格局和规则思考问题，以独具一格的眼
光和鉴赏力，创造出具有专属风格的
“跨界交叉价值”。“跨界”代表一种新锐的生活态度与审美方式的融合，是让原本毫不相干的元素，相互渗透相互融会，从而给品牌一种立体感和纵深感。开发商根据项目的市场定位、形象、产品，目标消费群体的消费习惯、消费心理及生活习惯，选择
与目标群体相当的其它行业建立一种长期、
稳定的联盟关系，取长补短，增加项目的附加值，提高客户的忠诚度，并让其它行业的客户成为本项目的忠实客户，实现客户资源共享。
四、结束语
渠道细分其实是个高端与低端的结合，是大众与小众的结合，也是
差异化资源的整合。不同的产品需要有各自不同的营销渠道，不同的企业拥有不同的营销资源，不同的营销资源决定了企业采取什么样的营销
方式和渠道解决销售问题。作为房地产开发商，
只有根据实际情况采取灵活有效的渠道策略，通过精心运筹、周密安排、专业推销、营销才会有理想的结果。而也只有了解产品，直接面对客户，方能取得良好的销售效果，而这一切才是营销渠道建设的真谛。