中国房地产行业未来三十年的发展趋势与规律

中国房地产行业未来三十年的发展趋势与规律

一年时间，央行连续六次降息，一年期存款基准利率从3%下降至1.5%，11个月内存款利率惨遭腰斩并进入“负利率”时代。

一年时间，房地产（专题阅读）已经开始从下跌向上涨扭转，在一线城市房价持续大涨的带动下，越来越多的三四线城市也在去库存的过程中开始止跌回涨。

买不买房子，这又成了头疼的问题！

“六连降”来临房贷成本十年最低

“此次降息（指10月24日降息）对于准备购房的个人和家庭来说是一个利好，在一定程度上减小了房贷压力。以100万元30年期房贷为例，按等额本息还款法，本次降息前每月还款5460元，降息后每月还款5307元，累计还款金额将减少55080元。”

连续六次降息，以去年11月22日降息后计算，月供从6092元降至5307元，降幅更是明显。回想2011年7月7日，商业贷款利率为7.05%，此后一路下调，目前仅4.9%，是这些年来房贷利率历史最低的时候。 开发商成本下降楼市能否迎来暖冬？

A.除了降低购房者的房贷成本外,本次降息还将进一步降低了开发商的财务成本。开发商融资成本大幅度降低，融资途径也发生明显变化，这不仅降低了开发成本，而且还保证了多数开发商的资金链不断裂。

B.有专业人士认为，此次降息降准之后，如果市场反应平淡，不排除管理层再出台调整首付比例、二手房交易税费再减免、调整契税等政策，刺激购房者回到楼市（专题阅读）来消费。再加上，年底前部分主要城市土地供应量放大，年末房地产投资将企稳回升。

C.“由于对楼市未来政策仍抱有很大期待,不少购房者仍在观望。”在此次降息之后，部分购房者认为或许政府还将会进一步出台楼市刺激政策，而多数开发商年底前又将面临完成全年销售任务的压力，这意味着年底前房价还有下调空间，因此暂缓购房计划持币观望。

D.随着全民买房时代的结束，以及房子投资功能的逐渐淡化，房子目前已经成为名副其实的‘鸡肋’。虽然今年整个市场环境都对购房者有利，但是很多购房者仍然在观望，年底前央行的这一轮降息降准，对于目前的楼市来说已经波澜不惊，市场的成本都降低了，楼市能否迎来“暖冬”，还有待市场的检验。 中国房地产未来30年的6大趋势

岁月如梭、时光荏苒，如果从1998年终结福利分房这个历史时刻为起点，中国房地产经历了十六年从起步、发展到反复调控的过程，也见证了无数人的“酸甜苦辣”。

无独有偶，一个国家经济与房地产行业的发展，都打上了时代的“烙印”，竟然有如此的相似性与必然

性。我们以欧美、日本等国家房地产行业GDP

、人口发展规律相比，找出共同的特性，推测中国房地产未来三十年的发展趋势与规律：

这个规律，我们将中国房地产发展概况为三个阶段：

1、起步至高速成长阶段：1998年~2013年，以“粗放式”管理为主；

2、成熟至稳步发展阶段：2014年~2025年，以“精细化”管理为主；

3、衰落至养老阶段：2026年~，以“专业化”管理为主。

无论如何，房地产行业作为民生行业与高端消费品行业，绝不会从地球上消失。但中国房地产发展当前面临的“一堆问题”到底该如何入手？眼下的中国房企何去何从？我们尝试用一张图片做慨括：

伴随着行业的发展与宏观调控，早期依赖土地溢价的开发模式逐步消失，未来伴随产品溢价、品牌溢价、高周转溢价模式即将到来。行业由原来普遍的粗放式经营管理 模式逐步过度到标准化甚至精细化的管理模式。中国房地产行业在这样的大背景下，大势不可违。

那么，到底各环节显性的表现特征有哪些呢？我们逐一剖析：

一、“马太效应”彰显，强者俞强，中小房企生存空间加大甚至部分退出，“本土王”/“区域王”地位难以撼动

此点相信大家都能明显的感受得到。于是，大家都很担心另外一个问题：房地产行业是否会象传统行业那样过度集中？为了回答这个问题，我们先来看万科与北方某本土开发商两组年销售额数据（亿元）：

接下来，我们以事实为基础来说明房企是否会完全“集中化”：

（1) 作为房地产“原材料”土地不能完全市场化，即不能完全实现土地市场“拍卖”自由竞争的格局；

（2) 供应商资源不能完全集团化，部分资源必须“就地取材”；

（3) 客户不会随意搬家，属地化客户资源注定了当地购买的大比例不会改变。

以上三点注定了房地产行业不会象传统行业那样过度集中，但不可否认未来行业会逐步集中，“本土王”/“区域王”依旧存在，虽然不能在百强中占有“一席之地”，但地位无法撼动。更多的是小型开发商将被迫采用“机会滚动式”开发或干脆退出行业。

二、产品与客户进一步细分，“精品工程”时代即将到来

随 着行业的不断成熟，房地产（专题阅读）产品业态日渐丰富多元——住宅（毛坯、精装、科技、绿色、集成等）、商业（购物中心、商场、独立店、街铺等）、仓储物流和工业厂 房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基 金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。

产品业态与商业模式丰富多元的目的，是为了平衡企业现金流和盈利能力的需要，满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，最终提高企业生存和发展的核心竞争能力。

伴随着行业的发展，过去那种“粗制滥造”的产品质量问题开始凸显，老百姓高品质生活社区的需求愿望日益迫切，调研显示过

55%老百姓对高品质生活社区期待“非常可能”

需求倒逼行业，相信未来房地产企业产品质量将得到一个跨越式的进步。

三、传统底商渐亡，社区商业与城市综合体的反复PK拉锯

传统房地产开发采用住宅+商业配套的模式，大多数底商采用变卖的方式，而一旦底商变卖之后开发商再也无法进行有效的管理，存在着传统底商在经营上“无规划、不统一、较强功利性、忽视消费者利益”的现象。

调研显示，中国社区商业消费占比约30%以下，比欧美国家相比尚有一半的差距，充分说明了社区商业未来的增长潜力。

调研同时显示，满足基本生活功能需求、提升生活质量需求、休闲需求是三类核心需求。

部分开发商已经凭借灵敏的嗅觉，企图进入社区商业，希望从社区商业中牟利。更有开发商以70年产权物业管理费用免除，自持有社区底商经营的方式。

从产品上转型上，以万科、花样年集团为代表，摆脱了传统底商“无规划、不统一、管理零散”的局面，重新布局产品，占领社区商业的“制高点”。

四、社区服务“O2O”、“O2S”在“90后”异军崛起，在“00后”做终验

“第五食堂”、“四菜一汤”、“彩生活”似乎一夜之间充斥着人们的视线，行业标杆引领行业的“风

向标”！

据调查，与国外社区商业相比，国内社区商业所蕴含的商机还属于起步阶段，我们按照“商圈”的概念做描述：

用通俗的话说，社区服务O2O实现业主没有负担的消费，即轻松在指间滑动就能得到便捷、高效的有偿服务，我们不可否则这种模式对业主的便利性和好处。

同时，这种模式是否如同“剖腹产”？没有顺产的过程，哪里能享受到生孩子的痛并快乐的感受？没有消费过程中的周折，哪里有消费的快乐？跋山涉水，享受的是不仅仅是风景，还有旅行中的疲惫！ 社区服务“O2O”，谁也没有后眼，让“不拘一格、我型我素”的“00后”去终验吧！

五、大型房企“多元化”方兴未艾，“围观者”众，“突围者”注定寥寥

眼下，部分大型房企高管利用“业余时间”开始了“多元化”，“地产金融”、“第五食堂”、“潘苹果”等现象层出不穷。

“多元化”大抵呈现出几个方向：

1、为了服务业主，而非纯粹为了盈利；

2、探索可能转型或兼顾盈利的未知领域；

3、为了满足少数领导人“多子多孙”的家长控制欲；

4、为了慈善或其它目的。

无论何种原因，这些“多元化”饱受外界批评“违背了‘刺猬原理’”，王石毕竟最终还是没有实现从骨灰盒里伸出一只手来HOLD“多元化”。不可否认，受中国五千多年“家长制”思想的束缚，“多元化”正在满足着部分企业领导人的“多子多孙”的控制欲，企业越来越象恐龙大象。

不否认“多元化”对经营风险的分担，但是，无数“革命先烈”倒下后给我们的教训还是谨慎遵循“各从其类”为根本。

六、产品建造模式将逐步颠覆，大量依赖农民工“低效率”、“高成本”、“低质量”的模式逐步被

“工厂化”分担，社区智能化日益显现

1、以“万科”为代表的钢筋混凝土“住宅产业化”逐步走向成熟

随着国家人口“老龄化”问题的凸显，外加上长期对体力劳动的“鄙视”，愿意从事“农民工”的人越来越少。同时，长期依赖农民工“低效率”、“低质量”、“高 成本”是没有办法维系未来房地产（专题阅读）开发的。

工厂化是趋势，是行业改革进步的必然。以目前万科的试点情况来看，以下分部分项工程逐步被“工厂化”取代：

(1)大钢模浇筑承重墙，解决效率与质量问题；

(2)非承重墙在工厂制作，然后在现场卯装；

(3)其它构件工厂化制作，现场安装。

我们有理由相信，未来的房地产产品质量伴随着“工厂化”的崛起，无论从建造速度，还是从建造质量上来看，均会迈上一个新的台阶。一个崭新的时代必将来临。

2、以“远大”为代表的钢结构“工厂化”终将攻克难题，渐行渐近

曾几何时，中国人按照鲁班祖师爷的教导，盖房子要用锯子、斧头、锤子，然后行业出现了“木工”、“泥水工”、“钢筋工”等，没有人赶“越雷池”一步。可是就 是有那么一群不“听话的”弟子，颠覆了老祖宗的教导，“大逆不道”的改变了历史，没想这么一改，竟然改出了一番新天地。

远大集团在洞庭湖畔的“惊艳”的表现也招来了同行们的羡慕嫉妒恨：“能复制吗？”、“能最终克服难关吗？”、“能推广吗？”。我们有理由相信：他们是中国房地产新一代的“新祖师爷”。

3、绿色环保“新材料”逐步登上历史的舞台

伴随着国家节能环保的新需求，建筑材料也将逐步节能环保化，新型材料“异军突起”抢占了行业的先机。

新兴材料具备恒久释放负氧离子、无限可塑性新材料的生态和美学优越性、低碳环保、节能减排、循环利用、防火阻燃、防水耐浸、超强高温/高寒/强紫外线/酸碱腐 蚀等八大功能。

4、以“物联网”为载体社区智能化将精彩演绎

顾名思义，物联网就是物物相连的互联网。物联网通过智能感知、识别技术与普适计算、泛在网络的融合应用，被称为继计算机、互联网之 后世界信息产业发展的第三次浪潮。

随着物联网络的兴起，我们有理由 相信未来物联网在社区、家庭安保方面当好“排头兵”，社区安防、家居安防、智能家居方面将首先面临物联网智能化的革新。