商铺租金售价评估模板
附件九：价格及租金评估方法
价格及租金评估方法主要有三种，分别是宏观类比因素评估法、微观类比因素评估法和租金反推法。 一、宏观类比因素评估法 1、 方法介绍：
宏观类比因素评估法主要是通过对比同级别地市、县市经济情况、商业活跃程度、人口情况等宏观因素，得出处于同等地段位置项目的价格或租金水平。
主要参与类比因素有全市人口、市区人口、年生产总值（GDP ）、人均生产总值（人均GDP ）、人均可支配收入、全市零售消费总额、市区零售消费总额等。 2、评估程序：
1、找出类比因素数据，列表对比。
2、根据各类比因素对价格或租金水平的影响程度设定权重。（由于参与类比的因素对价格或租金水平的影响程度不一致，因此给参与类比的因素配以不同的权重。）
3、设定对比基准项，分值设为100。 4、参照基准项，给各地区类比因素打分。 5、计算总分，得出项目价格或租金。 3、参考案例： 对比项 全市人口 （万） 市区人口 （万） 08年GDP （亿元） 人均GDP （元）
人均可支配收入
（元）
全市零售消费总额
（亿元）
市区零售消费总额
（亿元）
所占权重
5% 25% 10% 10% 15% 10% 25%
阜阳836 69 541 [1**********]8 84
分值 100 100 100 100 100 100 100
荆州 （美佳华）
646 75 624 9600 12195 371 194
分值 80 105 110 110 105 110 120
宜昌 （CBD）404 144 1027 24700 11733 388 231
分值 60 150 150 160 100 115 130
总计 铺位均价 （元） 备注
100%
24646
100
27000
109
32000
130.5
以阜阳100为基准，权重*每项分值累加为该城市总分。均价除以总分为每分售价。取宜昌、荆州均数*100即为阜阳均价。
二、微观类比因素评估法 1、方法介绍：
微观类比因素评估法主要是通过对比处于同一地区，不同地段位置项目的硬性条件、软性条件及规划利好等因素，得出评估项目的价格或租金水平。
主要参与类比因素包括硬性因素（商圈级别、地段位置、使用率、单铺建筑面积、铺位开间、进深、层高、配套设施等）、软性因素（商业体量、主力店优势、消费基础、商业氛围及成熟度）和规划因素（主要指周边是否有规划利好）。 2、评估程序：
1、对类比因素进行文字描述或找出类比因素数据，列表对比。 2、设定评估项目为基准项。
3、依据各项目类比因素对对比项目进行系数修正。 4、合计修正系数，计算得出评估项目价格。 5、对各项价格进行加权平均，得出项目最终价格。 3、参考案例：
海岸城、保利文化广场次
都市名园商业街
评估项目
本项目登良路商
业街
——
对本项目修正系数
硬性因素
商圈级别
次市级商业中心 ——
城中雅苑商业街
街道 海岸城东座
对本项目修正系数 15%
次市级商业中心
——
对本项目修正系数15%
区级商业中心 市级商业中心 20%
区域型商业中心、市级商业中心商务区、工业区
地段
（居住区）汇合处,本项目与购物公园以登良路相隔。
南山商业文化
福田中心区商业中
25%
区、商务区、居住区汇合处，都市名园商业街与万象城相隔万象街。
中心区、商务区、居住区汇
15%
心区、商务区汇合处，
合处，是海岸城的一部分，只是位置相对较偏。
20%
使用率 单铺建筑面积
82% 55.76㎡ 开间
4m 11. 6m 6m
80% 37㎡ 3m 10m 6m
-2% 10% -5% 5% 0%
99% 40㎡ 4m 10m 6m COCOPARK 总建筑面
17% 8% 0% 5% 0%
87% 55㎡ 4m 12m 6m
5% 0% 0% 0% 0%
铺位建筑形式
进深 层高
商业体量
临近的购物公园地下商业面积约12万平米。
华润万象城18.8万平米，都市名园裙楼商业体量也近5万平米
30%
积8万平米，天虹商场38000平米。怡景中心城14万平米。
25%
海岸城16万㎡、保利文化广场15万㎡
30%
区域内写字楼林
软性因素
消费基础
区域内工厂居多，消费人群主要以工厂打工者和周边居民为主，消费
力较弱
立，办公室白领较多，并且属于商业较成熟区域，消费力非常强，背后有大片居住区，白天晚上消费氛围都
较好。
南油购物公园预计成熟期需要5-7年时间，目前项目周边商业氛围较弱，商业不成熟 周边规划有南油购物公园、动漫园以及创意工业区
100% 65041.04297
周边暂时已无规
划 150000 周边商业氛围浓厚，商业已经十分
成熟
30% 30%
区域内写字楼林立，办公室白领较多，消费力较强。居住人口相对较少，晚上消费氛围较差。周边都在建设，商业已经基本成熟，商业氛围较好周边暂无规划 120000
15%
周边都在建设，商业已经基本成熟，商业氛围
较好
15%
10%
周边有众多高档社区，购物消费人群较多，消费能力较强，白天晚上消费氛围都较好。
15%
商业氛围及商业成熟度
规划因素
规划利好
-5% -5%
海上金融城的规划建设
120000
5%
合计 市场价格
118% 68807.3394
90% 63157.89
90% 63157.895
三、租金反推法 1、方法介绍：
租金反推法是商业地产定价中较科学的定价方法，可以作为以上两种定价方法的补充，或者在当地同类型商业没有售价只有租金的情况下，先比较出租金水平，再以租金反推法得出销售价格（销售价格=市场租金*12/年回报率）。
投资年回报率取当前市场普遍认可的回报率。租金是从相等地段区域同类行业性质物业的对比修正获得，主要参与类比因素包括硬性因素（交通因素、地段位置、使用率、单铺建筑面积、铺位开间、进深、层高、配套设施等）、软性因素（主力店优势、消费基础、商业氛围及成熟度）和规划因素（主要指周边是否有规划利好）等。 2、评估程序：
1、对类比因素进行文字描述或找出类比因素数据，列表对比。 2、设定评估项目为基准项。
3、依据各项目类比因素对对比项目进行系数修正。 4、合计修正系数，计算得出评估项目租金。 5、对各项租金进行加权平均，得出项目最终租金。 3、参考案例：
龙佳园
评估项目
本项目登良路商业街
本项目
——
修正系数
百富大厦
本项
——
目修正系数
四达大厦
本项
——
目修正系数
怡海广场
本项目
——
修正系数
海王大厦
本项
——
目修正系数
位于南海
交通情况
登良路是双向两车道，道路等级不高。
位于南光路与登良路交汇处，通达
性好。
-1%
位于南海大道与登良路交汇处
位于南海大道
-9%
与登良路交汇处南侧
-9%
创业路，属于城市干道
-8%
大道与创业路交汇处，交通状况极好
-12%
单铺建筑面积
硬件因素
铺位建筑规划
55.76㎡ 开间 进深 层高 铺位结构
4m
63㎡
4m 15m 5.6m 规则
2% 0% 6% 8% 0%
107㎡ 8m 12m 6m 规则 上下水、电力、烟
道
6% 5% 1% 0% 0%
35㎡ 4m 8m 6m 规则 上下水、电力、
烟道
-3% 0% -3% 0% 0%
107㎡ 8m 12m 6m 规则 上下水、
6% -6% 1% 0% 0%
22 ㎡ 3 6 6 规则 上下水、
-4% -4% 5% 0% 0%
11.6m 6m 规则
配套设施 上下水、电力、烟道
上下水、电力、烟
道
0% 0% 0% 电力、烟道
5% 电力、烟道
5%
软件因素
主力店优势 预留 无 10% 湘江老厨 -4% 毛家饭店 -5%
加州红KTV
-8% 海皇渔港 -10%
主要以工业区工
消费基础
本项目拥有办公人员
近3000人
人，以及路过龙佳园的居住人群为主，预计消费人群约为3000人左右
12%
百富大厦居住人口约为2000人，加上周边路过人群，预计人群达到5000人左右。
-4%
居住人口约1500人，加上周边路过人群，预计人群达到6000人左右。
商业比较
-6%
怡海广场居住人口约为2500人，
-6%
海王大厦拥有办公人员近2000人
-10%
商业氛围及商业成熟度
周边商业不成熟
商业气氛薄弱，商业档次较低
0% 商业氛围一般 -4% 商业氛围一般-5%
商业氛围一般
-8%
成熟，商业氛围较好。 周边规划
-10%
周边规划有南油购物公园、动漫园以及创
规划因素
规划利好
意工业区
周边规划有南油购物公园、动漫园以及创意工业区
10%
周边规划有南油购物公园、动漫园以及创意工业区
2%
周边规划有南油购物公园、动漫园以及创意工业区
1%
有行政中
南油购物公园即将兴建
2%
心、办公集群、购物中心区、高尚住宅区
2%
对面规划有商业街，未来将形成开放式商业街
合计 市场价格
100% 159.92
未来只能形成单
边街 -- 80
12% 只能形成单边街 2%
只能形成单边
街 210
2%
只能形成单边街
230
2%
只能形成单边街 -- 230
2%
59% 127.2
200
-5% 190
-28%151.2
-20% 184
-36% 147.2