宅基地分配"开闸":30万亩用地指标诱惑

宅基地分配“开闸”：30万亩用地指标诱惑

21世纪经济报道 贾海峰 胡雅君 北京报道 2010-05-05 21:57:28

核心提示：缺地，成了城市经济发展的瓶颈问题。在实际操作当中，一些地方政府将目标盯准了“撤并村”。比如，将宅基地多分给将撤的村，而少分给不撤的村，“多分是为了多收”。

5月4日，国土资源部执法监察局局长李建勤透露，国土资源部正在酝酿新政策，来保证5%用地计划指标真正用于农村集体建设用地，优先保证宅基地审批。

按照《全国土地利用总体规划纲要（2006－2020年）》，2010年新增建设用地600万亩左右，而从2010年到2020年每年新增建设用地870万亩左右，按照5%计算，2010年用于集体建设用地达30万亩。从2010年到2020年，每年安排集体建设用地高达43万亩。

如何保证这么庞大的集体建设用地指标能真正用之于农？

本报获得了一份《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》（下称《通知》）。该《通知》对宅基地分配方法规定甚详，但仍被业内认为有很多漏洞存在。应警惕地方政府违规操作。

30万亩农地诱惑

缺地成了每个城市经济发展的瓶颈问题，而将新增土地来源瞄准农村，则成了各地解决土地缺口问题普遍采取的措施。

河北、山东等地2009年采取城乡统筹、新农村建设等方式从农村获得建设用地规模高达上百万亩。

李建勤表示，国土部将加强对农地执法的检查，开展一系列检查排查工作，保证农村集体建设用地用于宅基地和农村产业发展。

从2010年国土违法案件情况来看，农村宅基地违法占地等问题已经很严重。为了疏导这一问题，国土部要求各地政府从2009年开始，将每年新增用地指标中5%强制给农村建设用地。5%的农村集体建设用地，首先要满足农民宅基地建设需要。

国土部法律中心首席顾问杨重光表示，国家强调农村集体建设用地指标，目的是保证农民利益，尤其是宅基地的利益。但这么一大块蛋糕，在农民土地利益保护法律比较弱的情况下，如何防止这些土地被廉价圈回地方政府手中，是监管部门需要考虑的问题。

《通知》规定，在宅基地的分配上，对城市扩展边界内的城郊、近郊农村居民点用地，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配，鼓励集中建设公寓式住宅或有特色的农民新居。

对城市扩展边界外的村庄，严格执行一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。

《通知》中强调，经济条件较好、土地资源供求矛盾突出地方，允许村集体组织对新申请宅基地住户开展宅基地有偿使用试点。目前各地都已展开试点，在山西、广州等地都已经开展了宅基地有偿使用的试点工作。

即使这种很严密的分配方法，仍被业内认为有很多漏洞存在。

北京大岳咨询公司总监李伟认为，在实际中这一分配方式问题存在问题。他举例说，一个村庄虽然在城市规划扩展边界内，但往往规划方案并没有真正落实，村子没有拆迁，而村庄里的农户就无法获得宅基地。

国务院发展研究中心研究员刘守英表示，要构筑农村土地利用秩序，需要通过立法确定城乡边界，分别制定城镇区域发展法和农村地区发展法。

防止地方政府“圈地”

上述《通知》中对于宅基地分配的方法虽然详细，但在实际操作当中，一些地方政府还将目标盯准了“撤并村”。比如，将宅基地多分给将撤的村，而少分给不撤的村，“多分是为了多收”。

村撤了之后，包括宅基地在内的农村建设用地，除去建设新居和产业发展、平整还耕的土地以外，还能剩下不少的建设用地指标，这些指标自然会流回政府手中，或在政府的控制之下。例如，某村列入撤并范围，而地方政府并未公开宣布其规划。本来该村有1000亩建设用地，而地方政府给该村再分配500亩宅基地，这样该村就有了1500亩集体建设用地，这样该村撤并的“价值”就更大了。

“虽然国土部规定，土地城乡统筹整理出来的剩余土地指标，不能直接转为城市建设用地指标。但是只要在政府控制之下，就不能阻止这种不公平的分配方法。”李伟说。

更重要的是，这么多的宅基地指标投放以后，如果反而被一些地方政府以“撤并村”的名义加以回收利用。这些土地指标不是被利用作为城市产业转移的用地，就是被作为“小产权房”建设用地。

不得用于商品房开发？

虽然《通知》中明确规定，宅基地等指标经过土地统筹利用后，不得用于商品房开发。但本报记者实际调查中发现，很多地区就是利用商品房开发来实现土地整理成本回收的。尤其是在城市周边地区，“撤并村”整理出来的土地，多数都是以商品房开发的形式，实现资金回收，并使地方政府有不菲的土地收益。

为了围堵这一违规操作行为，《通知》中规定在空心村治理和旧村改造中“在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发”。国土资源部执法监察局局长李建勤5月4日称，对各地发现的小产权房问题，国土部将采取“一案一处理”的方式。坚决遏制宅基地等集体建设用地指标流入房地产市场。

目前“小产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，理论上外村农民不能够买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

国土部等十四个部委已经联合成立小产权房整治处理领导小组，目前正在研究制定小产权房整理政策方案。

李建勤表示，新出台的规范农村建设用地和宅基地指标使用的土地管理政策，肯定会考虑“小产权房”等社会问题，会进一步细化和规范集体建设用地使用管理。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-6/2NMDAwMDE3NTg2Ng_2.html