土地增值税
一、单项选择题
1
[答案]:A
[解析]:普通标准住宅标准必须同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
[该题针对“普通标准住宅”知识点进行考核]
2
[答案]:A
[解析]:增值额=500-800×50%-30=70(万元)
扣除项目=430(万元)
增值率=70/430=16%
应纳土地增值税=70×30%=21(万元)
[该题针对“出售旧房应纳土地增值税的计算”知识点进行考核]
3
[答案]:D
[解析]:未开发的土地直接转让不享受加计扣除的优惠。
可扣除项目=1200+40+35=1275(万元),增值额=2800-1275=1525(万元)
增值率=1525÷1275=119.61%,增值额=1525×50%-1275×15%= 571.25(万元)
[该题针对“土地增值税应纳税额的计算”知识点进行考核]
4
[答案]:C
[解析]:土地出让金属于取得土地使用权支付的金额;管理费用和借款利息费用属于房地产开发费用。
[该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核]
5
[答案]:D
[解析]:房地产公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内,按照税法规定,向主管税务机关办理纳税申报,并同时提供下列证件和资料:
(1)房屋产权证、土地使用权证书
(2)土地转让、房产买卖合同
(3)与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额,房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证,以及其他与房地产有关的资料。
(4)根据税务机关的要求提供房地产评估报告。
[该题针对“土地增值税的申报和缴纳”知识点进行考核]
6
[答案]:C
[解析]:土地增值税的特点:以转让房地产取得的增值额为征税对象、征税面比较广、采用扣除法和评估法计算增值额、实行超率累进税率、实行按次征收。
[该题针对“土地增值税的概述”知识点进行考核]
7
[答案]:A
[解析]:转让国有土地使用权需要缴纳土地增值税。
[该题针对“土地增值税的纳税人”知识点进行考核]
8
[答案]:B
[解析]:符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用;
(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(4)省税务机关规定的其他情况。
[该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核]
9
[答案]:B
[解析]:建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额之和20%的免税、对以房地产作价入股,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,或是投资、联营企业若将上述房地产再转让,则属于征收土地增值税的范围。
[该题针对“土地增值税的减免优惠”知识点进行考核]
10
[答案]:C
[解析]:取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的,在计征土地增值税时不允许从计税收入中扣除。
[该题针对“评估价格的规定”知识点进行考核]
11
[答案]:C
[解析]:土地增值税的最低税额为30%,最高税率为60%。
[该题针对“土地增值税的税率”知识点进行考核]
二、多项选择题
1
[答案]:DE
[解析]:办公楼用于抵押,处于抵押期间产权并没有发生转换,不缴纳土地增值税。 出租办公楼产权没有专业,不缴纳土地增值税。
[该题针对“土地增值税的纳税人”知识点进行考核]
2
[答案]:ABD
[解析]:以房地产抵债发生权属转让的,要缴纳土地增值税,未发生权属转让的,不征收土地增值税;被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的,属于土地增值税的征税范围,但是暂免征收;以出地、出资双方合作建房,建成后又转让给其中一方的,要缴纳土地增值税;房产交换,产权发生了转移,需要土地增值税的征税范围。
[该题针对“土地增值税的征税范围”知识点进行考核]
3
[答案]:ABE
[解析]:普通标准住宅标准必须同时满足:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下;允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
[该题针对“普通标准住宅”知识点进行考核]
4
[答案]:ABDE
[解析]:取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的,在计征土地增值税时不允许从计税收入中扣除。
[该题针对“评估价格的规定”知识点进行考核]
5
[答案]:AE
[解析]:个人购入房地产再转让的,其在购入环节缴纳的契税,已经包括在旧房及旧建筑物的成交价格中,因此,在计算土地增值税时,不作为与转让房地产有关的税金予以扣除;取得土地使用权后未开发即进行转让的,在计算应纳土地增值税时,不能加计扣除;转让旧房、旧建筑物的,不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
[该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核]
6
[答案]:ADE
[解析]:纳税人是法人的,转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的,应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税;如果不一致的,则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税;纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。
[该题针对“土地增值税的申报和缴纳”知识点进行考核]
7
[答案]:ABDE
[解析]:选项
A
B
D.E 作为开发成本可加计扣除;选项C 作为开发费用,不得加计扣除。
[该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核]
三、计算题
1
[答案]:D
[解析]:该房地产开发公司2010年应缴纳印花税=4000×0.5‰+600×0.5‰=2.30(万元)
[答案]:A
[解析]:该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计=4000×5%×(1+7%+3%)=220(万元)
[答案]:C
[解析]:取得土地使用权所支付的金额=600+50=650(万元)
房地产开发成本=200+100+750+150+60=1260(万元)
准予扣除房地产开发费用=(650+1260)×10%=191(万元)
准予扣除的税金及附加=220(万元),房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。 其他扣除项目金额=(650+1260)×20%=382(万元)
扣除项目金额合计=650+1260+191+220+382=2703(万元)
[答案]:A
[解析]:收入总额=4000万元
准予扣除项目=2703(万元)
增值额=4000-2703=1297(万元)
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=1297÷2703×100%=47.98%,适用税率30%。 应纳土地增值税=1297×30%=389.1(万元)
2
[答案]:A
[解析]:应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×1÷4=185(万元)
应扣除的开发成本的金额=3000(万元)
应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(万元)
转让环节的税金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(万元)
准予扣除项目合计=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(万元)
[答案]:C
[解析]:增值额=6500-4598.75=1901.25(万元)
增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%,适用30%的税率。
应纳土地增值税=1901.25×30%=570.38(万元)
[答案]:C
[解析]:房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场,共同承担经营风险,应当征收土地增值税。
应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×3÷4=555(万元)
应扣除的开发成本的金额=3400+600=4000(万元)
应扣除的税金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(万元)(以不动产对外投资,共担风险的,不缴纳营业税)
应扣除的开发费用和其他扣除项目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20% =1366.5(万元)
准予扣除的项目合计=555+4000+275+1366.5=6196.50(万元)
[答案]:A
[解析]:收入总额=5000×2=10000(万元)
增值额=10000-6196.50=3803.5(万元)
增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%,适用税率40%,速算扣除数5%。 应缴纳土地增值税=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(万元)