浅析我国房地产市场的监管

浅析我国房地产市场的监管

【摘要】随着我国房价的持续上涨，楼市持续升温，很多人都在惊呼：中国楼市怎么了，房价还要涨多少？面对这一极其复杂的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。本文从分析中国房地产市场的长期宏观趋势入手，阐述了中国房地产市场中政府管理职能作用。

【关键词】 房地产市场 地方政府 中央政府

【正文】

近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，这一极其复杂的问题，既有供求基本方面的原因，也有成本压力原因，同时还有各房地产市场相关方的相互博弈的原因。这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。

一、中国房地产市场的长期宏观趋势

房地产业迅猛的发展，已经成为了我国重要的支柱产业。这些年来，虽然我国的房地产市场几经反复，但从长期来看，仍然处于一个高速增长的态势，呈现明显的供小于求格局，房价的长期上涨趋势明显。从相当长的一段时间看，这一趋势不会有根本性的转变， 主要原因如下：

1．我国居民对房地产的消费能力日益增强。改革开放以来，随着我国经济的持续高速增长，我国城镇居民消费增长很快，这不仅是我国改革开发的硕果，也是我国经济快速增长重要的拉动力之一。从中长期展望，只要我国的经济高速增长趋势没有大的变化，我国房地产的消费需求和市场容量就将继续增加。

2．我国居民对住房的需求量日益扩大，导致房价长期呈上涨趋势。中国每年净增人口大约1 200万，每年结婚人数大约960万对，每年农村到城市从工经商的人口7000万左右。城市化趋势日益明显，改革开放三十年以来城市化率共提高了20个百分点，达到46％。照此速度，到2020年我国城市化率将达到6O ％左右，这大大加剧了城市房地产市场紧张的局面。随着经济的发展，各行各业都

需要经营性和生产性用房用地以及相应的配套设施，还有如城市新增体育场、会展中心，新建和拓宽道路等等。现有住房人群还有相当大的改善住房的需求。目前国内人均住房建筑面积为20平方米，达到35平方米才算得上较为宽敞、舒适的标准。我国城市家庭人口平均为3.12人，三口之家的居住空间以不小于100平方米较为合理。然而，要达到这个小康住房标准，至少要花40年到50年的时间。

3. 房地产的成本日益增加，在一定程度上推高了房价。自从我国取消福利分房以后，尤其是土地市场实行招拍挂制度后，住房成本中的土地成本越来越高，各地不断刷新的地王记录都早已是见怪不怪了。同时住房的建工成本也在不断提高，一方面缘于为满足人们对住房条件和环境的不断提高而增加的诸如设计、装饰、配套等方面的成本；另一方面，也是缘于不断上涨的原材料、运输和人工等方面的成本。另外房地产开发商的各种类型的销售费用也在不断提高，以保证其开发的房地产项目能够顺利拿地、拆迁、上市火爆销售。

4．大量的居民存款和游资的存在，也给房地产市场带来了巨大压力。截至2009年，我国城乡居民存款余额达到26万亿左右。这些钱都需要一个稳定的投资渠道， 目前我国的投资渠道主要就是股市、楼市，而其他诸如黄金、外汇、艺术品等投资渠道则相对较窄，专业水平要求也较高，而在我国目前，在投资股市的整体风险大于收益的情况下，投资房地产业就成为了相对更优的选择了。

5．我国政府对房地产市场的政策目标是建立一个平稳健康发展的房地产市场。房地产业作为我国的支柱性产业每年都会带动GDP 增长2—3个百分点，房地产业的发展能直接或间接的带动建材行业、建筑行业、装饰行业、家具行业、电器行业等上下游近50多个行业的发展，这些行业的发展还带来了大量的就业岗位，其发展经济的作用在我国目前还没有哪个行业能够取代。

综上，从长期来看，在我国经济持续稳定增长，没有特别大意外的情况下，我国房地产业的新增消费需求、改善型需求、投资需求和投机需求几方面的需求总量将远远大于我国有限的房地产供应总量，这将使得我国房地产业在中长期内仍然是具有可持续的上升发展空间的。

二、中国房地产市场中政府管理分析

经过上述分析，我们了解到了作为大宗不动产的房地产市场的整体宏观趋势

是长期向上的，这种趋势既体现在市场规模上的不断扩大，同时也会体现在价格上的长期看涨。但同时也直接导致了诸多市场问题，如建设用地增长过快，地价房价均出现非理性上涨，市场投机气氛浓重，房屋空置率持续增长等；同时还间接带来了一系列社会民生问题，如各种各样的拆迁纠纷，老百姓的“蜗居”现象， “房奴”们的沉重生活负担等等，这种种的问题，需要依靠政府宏观政策管理予以规范和控制。中央政府作为决策者，对房地产市场的发展起着决定性的作用；地方政府作为管理者，起着监管规范房地产市场的作用。

1．地方政府在房地产业发展中有着重要作用，在房地产市场中起到管理者的作用。一方面，城市的规划布局、土地供给、房地产政策优惠、交易成本及舆论导向都掌控在地方政府手中，另一方面，地方政府还直接监管着房地产行业的运行。我国房地产业与地方GDP 增长、地方财政收入及政府官员的政绩密切相关，是各地方政府都要重点关注的市场。一个地方房地产市场的发展能够直接带动地方GDP 的有效增长，GDP 的有效增长又直接关系到政府官员的政绩考核。

房地产行业还具有显著的地方政府行政垄断行为，在土地所有权上，我国的土地是属于国家所有的，房地产开发商通过招拍挂等方式获得土地的使用权，向国家缴纳土地出让金，这其中，土地出让金的70％归地方政府所有。土地出让金的收入和各种房地产市场交易税费是许多地方政府主要的收入来源，许多地方甚至超过了50％，这种“土地财政”导致地方政府严重的依赖地方房地产业的发展。同时，地方政府之间也会在发展经济之间进行博弈，因此，在发展本地经济的这种利益驱动下，各个地方政府都会或明或暗地助推房地产价格的上涨。加之地方政府尤其是地方官员的政绩至上观念，使得这一现象尤为严重。此外，从地方政府官员个人来说，由于他们占据着信息优势和资源优势，绝大多数人及其亲友都购买了许多房产，站在他们自身经济利益的角度，要想让他们抑制房价，实在有点难。

具体体现在以下三个方面：首先，控制土地供给，通过土地使用权招标、拍卖、挂牌出让等方式抬高土地价格，从基础上推高房价；其次，大搞城市拆迂改造，创造房地产刚性需求，加大供需缺口，拉高房价，有时还会出现一些不合理的形象工程，既提高了政绩，又减少了房地产市场的土地供给；再次，对国家一些旨在增加房屋供给、抑制房价的政策措施阳奉阴违、拖拖拉拉，如经济适用房、

廉租房建设缓慢等，对房地产开发商的囤地囤房行为睁一只眼闭一只眼。在地方经济利益面前，地方政府成了房地产市场快速发展的助推器，而忽视了其本身应有的监管和调控职能。

2．中央政府是房地产市场中的政策制定者，在通盘考虑我国整体经济发展和人民生活水平提高的前提下，制定房地产市场的各项相关政策。中央政府制定的影响房地产市场的政策主要有：首先实行宽松或紧缩的货币政策，来调控房地产市场的资金量，从而达到调控供求的目的，具体如调整存款准备金率、调整贷款利率、对消费者进行信用控制、对金融企业进行窗口指导等等。其次实行宽松或紧缩的财政政策，来影响房地产市场，最直接的就是税收政策，直接影响市场买卖双方的成本，对于地方政府的公共工程也会影响当地的土地供应和周边的房地产价格变化，对某些地方政府的转移支付及代发地方债都可以帮助地方政府获得更多的房地产开发资金等。

再次制定房地产供给政策，如明确商品房和保障房的供给规划，来控制房地产供应量。最后强化地方政府职责，制定规范房地产市场秩序的政策法规，加强市场的监管。如规定了房开商拿地两年内未开发的应予收回的政策，同时需要地方政府负起监管职责等。中央政府作为决策者，在制定房地产政策时，必须要考虑到对整体国民经济的影响，对百姓提高生活水平的影响，对于整个社会持续协调稳定发展的影响，而其他的参与方则不具备这种对宏观利益的考虑，只是微观的考虑各自的利益而已。我国的房地产市场作为一个政策主导的市场，中央政府的决策决定了房地产市场的走向，因此必须慎重，像2008年到2009年的两种截然相反的房地产政策，所引起的市场的剧烈波动希望以后可以尽量避免。房地产业作为我国的支柱性产业，中央政府不可能对其进行过度打压，而只可能对其进行规范，使其能够稳定健康的发展，为发展国民经济、改善人民生活水平作出其应有的贡献。

三、结束语

政府是社会总体利益的代表，以实现全社会资源的最优配置和维护经济社会健康发展为目标，不能成为房地产商协同行为中利益相关者的一员，进一步的政策调控要更加直接地作用于房地产的市场结构和企业行为，更加直接地针对产业中的结构特点，打破区位范围内的价格协同，催化区位范围内的价格竞争机制。

只有这样才能保证增加投入的土地和资金要素不再成为企业协同获得超额利润的筹码，才能对抑制房价过快增长产生明显的政策效果，最终实现利益的合理分配，保证社会的和谐发展。

【参考文献】

【1】刘乃：《公我国房地产泡沫形成原因研究》. 上海理工大学管理学院，2009年

【2】王忠伟：《房地产开发项目的成本优化控制》. 中国房地产，2006年

【3】齐志敏：《房地产经营管理教程》. 立信会计出版社，2008年

【4】牛凤瑞：《中国房地产发展报告》. 社会科学文献出版社，2007年