论政府对房地产价格干预的必要性

论政府对房地产价格干预的必要性

钟滨徐敏李文泽（辽宁大学经济学院）

宏观调控是政府实施的政策措施以调节市场经济的运行。在完全竞争市场中，商品的供需要求在市场上表现得直接而充分，它们又不断的相互作用，决定了市场价格的变化，而这种变化起到了调节供需的功能。但在现实生活中，纯粹的完全竞争市场几乎是不所以虽然一部分存在的，不完全竞争和垄断竞争的情形更为多见。普通商品可以通过市场这只看不见的手来进行调节，既迅速又准确。但是少数特殊商品必须要由政府来这只有形的手来进行调节。政府干预的市场的根本原因是市场本身的不完善，市场失灵理论指出，市场机制在配置资源时是有缺陷的，市场调节无法独自解决社会产品总供给与总需求失衡的问题，必须依靠政府运用经济政策来解决。其缺陷主要表现在：调节的滞后性，调节的短期性，调节的盲目性，调节的贫富两极分化性，调节在某些公共产品领域的失效性，调节的企业外部不经济性，以及信息不对称导致的资源配置无效率性和市场机制的非理性逐利性。这很有可能歪曲市场价格的外部效应。市场的效率体现在经济主体之间的交易没有直接的外部效应情形之下，而一旦出现外部效应的时候，政府的制度安排是有效率的。如果任其进行自主调节，有时不但不能像人们所希望的那样回归到良性发展的轨道上，还会出现人为的价格垄断或囤积居奇。甚至还会因为信息不对称等情况而出现情节恶劣的价格欺诈以及哄抬物价等违反国家法律的行为。市场这些缺陷的存在，对国民经济发展影响已经非常大，仅靠市场力量已无法自行弥补，必须通过宏观调控，依靠国家力量干预市场经济，防止市场失灵。要想保证资源有效配置，社会安定和谐，市场行为井然有序，社会保障健全，社会基本单位得到健康可持续的发展，使整个社会进入良性发展的状态，就必须要中央和地方政府的有效介入，用有形的手的调节来弥补无形的手的调节之不足。宏观调控也有利于帮助人们更加清楚的认识到市场的弱点和缺陷，保证市场经济健康有序的发展。

国家对房地产价格干预的必要性是由房地产价格的特点所决定的，房地产作为一种特殊的商品，其价格也有许多与普通商品不同的特点：首先，房地产价格的构成比较特殊。房地产的物质构成其价格受土地供给除去房屋建设成本外，还包含着土地的价值。．的限制。土地因为有其天然的稀缺性和不可再生性造成了土地供给的有限性，而这与当前市场需求的无限性有着巨大的矛盾。如．房地产价此，导致了地价的升值，间接导致了房价的飙升。其次，格难于迅速得到调节，有比较明显的时滞性。这是由于房地产的生产周期要比一般的普通商品长得多，原因有很多：生产环节众多，关系错综繁杂，工作量大，生产时间长，还会受天气条件等情况的限制。再加上房地产天然的区域性特点，使得房地产的供给具有明显的滞后性。市场调节进程缓慢，难以很快达到供求平衡。所以房房地产的价格具有极强的垄地产价格难于迅速得到调节。第三，

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断性。从房地产的一级市场也就是土地市场就可能实施垄断，再加上因此导致的在同一地区内房地产商的数量会很少，容易联合垄断，还伴随着有人为因素渗透其中的信息不对称情况，这些都决定了房地产的价格具有极强的垄断性。第四，房地产的价格与大众的使用期限很长，除心里预期有很大关系。房地产是典型的耐用品，

了自用，既可以转卖赚取差价，又能够出租赚取租金。是很好的投资项目。无论是消费者还是投机者，都会受到对房地产价格的心里预期的影响，只不过相对来讲，这种价格预期对投机者的影响更大，因为对房地产的价格预期几乎完全决定了投机者的投机行为。而对消费者的影响会相对比较小，因为消费者毕竟同时还很看重房地产作为商品的使用价值。对投资者来说，购买房地产进行投资置业，就相当于购买股票一样，房地产的发展趋势和对具体楼盘未来的心里预期对是否进行投资置业以及数目的多少有决定性的影响。国家对房地产价格进行干预的具体原因如下：

第一，房地产业是对国计民生有重大影响的公共性产业。是关系到国计民生的商品，能够对人们正常生活有高度影响的商品的生产行业，政府需要进行高度关注，如果市场调节不好，那么政府一定要进行干预调节。和人民群众息息相关的衣食住行等行业影响深广。房地产是关系国计民生的必需品，房地产业公共性要远远大于于国民经济中的大多数产业。政府应该而且必要出于公共利益对房地产业适当干预。

第二，房地产业是具有天生自我调节缺陷的类型的产业。具有天生自我调节缺陷的类型的商品需要政府进行价格调控，有些商品可能对人们日常生活的影响不那么广泛和深入，但它毕竟很难进行自我调节，必须依靠政府来调节。说房地产是具有天生自我调节缺陷的类型的商品，是因为以下几个原因：

１．是由房地产天然的地域性引发的无法进行商品的自由流

垄断是市场机制功效发挥最大的制约，动而间接引致的强垄断性。

因此反垄断是政府的一个重要的政策。反垄断的最好方法就是制造它的竞争者；在自然垄断实在无竞争者时，就由政府进行管制。房地产具有不可移动性即地域性，不能像普通商品那样进行运输，因此，对某一地区以达到在不同地区之间自由而快速流动的目的。

的房地产市场来说，不管房地产的价格涨到了什么程度，都不可能通过对外来同类产品的输入来迅速平抑。所以非常需要通过国家政策来干预市场价格。

２．是由于其生产周期长而导致的市场调节过于缓慢，很难

在短时间内解决人们迫切的住房需要，会引起一系列相关问题，如人的正常发展无法实现，导致疾病与犯罪，引发社会动荡。如果政府能提前看请情势，掌握好政策的方向方式时机与力度，将极大的造福社会，免去很多年的房地产市场的动荡摇摆，很多人的流离失

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完善功绩考核、晋升惟功的人才发展路线。另外，红会领导层要坚持红会服务理念，加强自律，虚心接受各界批评监督；与时俱进，重视自身能力建设，深入基层，听取民意，保证决策准确性。

在加强队伍建设的同时，理顺红会与政府的关系，实现组织的去官化是中红会重塑公信力必须解决的难题。目前，实现中红会的独立运行尚需要一段时间，在此期间政府应逐渐地从对红十字会监督，实现两者关系从领导与被领导到的直接管理转向外部扶持、

监管和被监管的平稳过渡，保持两者地位的平等。从政府角度应将着力点放在以下几方面：首先，通过立法手段确立中红会的独立法人地位；其次，加大宣传力度提高社会各界的慈善意识和对中红会的信任度；再次，以具有导向性的“激励拨款”取代过去每年定期的大额直接拨款等［３］。

（二）建立财务公开机制，实现组织规范化运作

中红会应重点完善信息披露制度，制定严格的信息公开制度，通过网络、电视、报纸等媒介定时且及时地向社会各界汇报财务收使用等情况做详细的说明，可以通过为支状况；针对善款的捐赠、捐赠者设立专门的捐赠账户供捐赠者查询，以保证每位捐赠者都能对自己所捐善款的流向、使用情况等细节问题有较为详尽的了解，保证捐款者对红会服务质量的放心。在组织运行过程中，需强调信息公开的强制性和自愿性，打破捐赠者、民众与慈善组织的不完全信息博弈的态势，以实现红会信息流通的顺畅和高效。

另外，募捐对象为全社会公众的中红会不受《基金会管理条例》的约束，每年的财务收支情况、项目执行情况等，按照《中红法》规定只需向理事会报告，而没有向公众公示的义务，这也使得红会内部缺少问责压力。因此在短期内，增强中红会的自律意识，建立行业内部问责机制，通过定期地自我绩效评估实现组织的高效运行。

（三）完善多方监督机制，创造全社会慈善氛围

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红十字会公信力的重塑离不开外界的监督和有利于中红会发针对公信力弱化危机，应将立足点放在以展的社会大环境。因此，下几方面：

首先是政府的年度审计。政府除了放手让红十字会独立发展外，每年应对红会的财政收支情况做具体审计，审计项目包括红会的一切收支，而不仅是政府拨款一项。另外，政府要加大对红十字《红十字会法》的政策规定，规范红组织的立法执法力度，严格按照会组织运作，严厉打击假借慈善名义的违法犯罪行为，同时制定鼓励民众、企业主动捐款的政策法规，创造良好的慈善氛围；其次是作为媒体一方面要加强自身的慈善意识，积极参媒体的正确导向。

与社会慈善活动，与红会建立良好的合作关系，另一方面要恪守行业规范，力求报道的客观公正，积极宣传慈善价值观，重点挖掘和报道红会慈善事迹，履行好舆论监督、社会协调的职能；再次是第三方监督机制。中红会可以借鉴美国慈善组织的做法，建立独立的第三方评估制度，邀请社会上有声誉的中介组织对善款的捐赠、使用情况等做全程的监督与评估，保证过程的公正透明和善款的高效利用；最后是社会的慈善理念。加大慈善理念的宣传教育工作，帮助弱势群体成为人在全社会普及红十字文化，使从事慈善事业、们自然而然的观念和行动，使民众不再“被”慈善，而是能够主动参与慈善事业，形成全社会和谐的慈善之风。

注释：

［１］杜兰英，石永东，康乐，杨春方．关于非营利组织公信力评估指标体系的探讨．经济纵横，２００６（１１）

［２］新浪网：全国慈善组织受捐额剧降近九成，点对点捐赠增多，ｈｔｔｐ：／／ｆｉｎａｎｃｅ．ｓｉｎａ．ｃｏｍ．ｃｎ／ｇ／２０１１０８２６／０８１９１０３８３７０８．ｓｈｔｍｌ，２０１１年８月２６日

［３］陈如，曹源．我国慈善组织公信力弱化的因素与对策—————以汶川大地震为例．唯实．社会纵横，２０１０（３）

所，很多资金的错误指向，很多国外热钱的入侵，很多社会财富的流失，很多可以避免的社会问题。

３．是难于打击在房地产市场上的投机行为。房地产是典型的耐用品，使用期限长，不但可以自用，而且还可以转卖赚取差价，又能够在没有卖出之前进行出租赚取租金。最关键的是目前价格飞涨，预期价格也在不断攀升，从而吸引了众多的投机者。这种情况应当也只能由政府出台相关政策来进行扭转。

４．是房地产价格上涨的幅度大，已经难以在较短的时间内靠市场机制自行调节。短期或小范围的价格波动可以通过市场来自行调节，但长期大面积大幅度的影响深广的价格不正常就必须由政府进行价格干预。否则，将会愈演愈烈。

第三，房地产业容易出现浪费国家资源的低效利用。我国土地和财力的资源都很有限，比起很多人均资源相对丰富的国家来，更加负担不起。房地产行业对土地和资金等资源的消耗是巨大的，我们要尽可能的减少因监管或调控不力而造成的人为浪费。比如在土地资源的使用上，合理的对耕地和建设用地进行提前规划是非常有必要的。一方面要坚决抑制优质耕地转变为建设用地趋势，另一方面也要扩大其他潜在的建设用地资源。在一些城市的浅山远郊区不合适生产粮食的情况下，在严格规划的前提下适当发展住宅建设，可以更好保护资源环境，更大限度的发掘土地的利用价

值。

第四，房地产业关乎社会基本公正和稳定。对于任何一种关乎社会公正、国家稳定甚至与一个民族的精神文化密切相关的商品，政府要随时准备启动看得见的手来干预市场价格。满足每一位公民的最基本的生存保障，这是政府对房地产行业的社会公正性方面的要求。要具体落实到国家每一位公民的居住情况，是要在全民范围内实现“居者有其屋”。所以需要国家合理调控住房价格。

价格干预有其合法性，合理性的同时，也有其局限性和临时性。当市场价格的平衡被打破时，出现价格信号失真，市场失灵等非理性现象，有可能导致某些极端后果。此时进行价格干预，制止非正常的大幅度涨价和某些跟风涨价行为，能够使市场回归到健康、理性、正规的价格轨道上来，价格干预的合理性是市场经济的内在规律决定的。但同时价格干预也是有局限性的，否则我们就不必借用市场自我调节的力量了，我国市场广阔，发展不平衡，情况复杂，行业错杂，无法仅仅通过政府的调节达到理想的状态。事实上，政府干预只是临时的权宜之计，或许对某些重大的问题政府会进行相当长时间，相当大力度来进行解决，但这都不是常规行为，都需要在帮助市场进行恢复之后逐步的退出，让市场再度发挥自我调节的作用。综上所述，在房地产市场的特殊环境下，政府对价格实行合理的干预。

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