上海商业用地指南

上海商业用地指南

（2006年版）

—、编制原则

1、本《指南》用地指标参照了国内外商业用地的指标数据，并结合上海特点，以集约、节约使用土地为总体要求。

2、本《指南》在实施过程中，将根据国家颁布的相关法律、法规及标准，并结合上海商业的发展实际，适时进行修订。

二、编制依据 1、《上海商业“十一五”发展规划》 2、《上海市城市规划管理技术规定（土地使用、建筑管理）》

3、DBJ 08-7-2005《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》 4、DB31/T 261-2001《商业分级设置规范》

三、适用范围

本《指南》适用于上海市行政区域内新建或改扩建的、规模较大的单体商业项目，或由多幢单体建筑组合而成的商业项目；与办公用房、居民住宅等混合设置的综合性项目，不适用于本《指南》。

四、设置要求

1、项目的设置必须符合本市城市总体规划、土地利用总体规划和商业网点布局规划，在已有详细规划的地区设立，应严格按照现有规划的控制指标执行。

2、在使用本《指南》指标时，应与相关的产业导向和政策相衔接，要符合国家和上海市现行的法规与规范。

3、大型商业项目设置时应考虑与中、小型商业项目配套，与公共服务设施相结合，构成完善有序、层级清晰、网络优化、覆盖全面的城市服务体系。

4、项目设置时应考虑与已有项目的兼容性，更应注意布局的合理性。

5、项目设置时应充分考虑地下空间的利用，应与城市基础设施相结合，充分提高土地使用效率。

6、项目的设置前必须进行环境评价与交通影响分析。 7、项目设置时应向郊区倾斜，以促进郊区商业的发展。

五、术语和定义

下列术语和定义适用于本指南：

1、中心城：是指上海市行政区域内，外环线以内区域。 2、郊区：是指上海市行政区域内，外环线以外区域。

3、商业集聚区：是指市级中心、市级副中心等商业高度集中，商业设施规模较大的区域。

4、一般商业区：是指商业相对集中，商业设施有一定规模的区域。

5、非商业区：是指有零星商业或无商业的区域。

6、商业业态：是指商业企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。

7、百货店：是指营业面积一般在5000㎡ 以上，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对商品多样化选择需求的零售业态。

8、大型超市：是指营业面积一般在5000㎡ 以上，商品种类齐全，能满足顾客一次性购齐的零售业态。

9、大型餐饮店：是指营业面积一般在5000㎡以上，以面售或预订送货方式，向顾客提供饭食、饮料等食品及服务的零售业态。

10、大型专业店：是指营业面积一般在5000㎡以上，以经营某一大类商品为主的零售业态。

11、大型折扣店：是指营业面积一般在5000㎡以上，由若干个店铺组合而成，以销售具有一定品牌和周转快的商品为主，并以有限的服务和低廉的经营成本，向消费者提供物有所值商品的零售业态。

12、购物中心：是指营业面积一般在5万㎡ 以上，由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，并由企业有计划地开发、管理、营运的，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

13、大型菜市场：是指营业面积一般在2000㎡ 以上，用于销售蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类、粮食及其制品，调味品、豆制品、熟食、土特产等各类农副产品和食品的，以零售经营为主的固定场所。

14、商品交易市场：是指营业面积一般在5000㎡ 以上，配备相关设施，有若干经营者入场经营，分别纳税，由市场经营管理者负责经营、管理，实行集中、公开商品交易的场所。主要包括消费品综合市场、农产品市场、工业消费品市场、生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场等类型。

15、现代物流项目：是指多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局，面向社会提供货品配送专业服务，具有信息交易、储存加工、多式联运、集约配送等综合服务功能的商业形式。

16、商业建筑：是指用于商业经营和服务业使用的场所。 17、低层建筑：是指高度小于、等于10米的建筑。

18、多层建筑：是指高度大于10米，小于、等于24米的建筑。

19、高层建筑：指高度大于24米的建筑。

20、投资导向：是政府部门或行业组织根据国家法律、法规及产业发展政策，结合所在地区的政治、经济、社会、资源、环境等发展现状和趋势，对社会公众投资行为所做的引导。

本《指南》投资导向分为鼓励、适度、限制三类，其中：

（1）鼓励：在该区域范围内，倡导建设的商业项目和需要设置的 商业业态。

（2）适度：在该区域范围内，可有限建设的商业项目和适量设置 的商业业态。

（3）限制：在该区域范围内，原则上不允许建设的商业项目和设 置的商业业态。

21、建筑密度：是指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。该指标反映了商业项目对土地在平面上的利用率，是衡量土地利用程度的重要尺度。

22、建筑容积率：是指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。该指标反映了商业项目对土地在空间上的利用率，是衡量土地利用程度的重要尺度。

23、停车位：是指项目在设计、建设时根据有关法规规定必须设置的、与商业建筑配套的车辆泊位。停车位按车辆类型可分为机动车位和非机动车位；按使用功能可分为停车位和装卸车位。当停车位设置在室外时，该指标反映了与商业项目配套的辅助用地在平面上的利用状况，是衡量土地利用程度的辅助指标。

六、指标设置

1、分项指标设置

根据本市目前商业业态的发展状况，本《指南》选择了百货店、大型超市、大型餐饮店、大型专业店、大型折扣店、购物中心、大型菜市场、商品交易市场、现代物流项目9个商业业态或形式，按中心城的商业集聚区和一般商业区、郊区的商业集聚区和非商业区设立了建筑密度、建筑容积率、停车位等指标，并就上述商业业态在不同区域的设置以鼓励、适度、限制进行投资导向。详见（表1-1、1-2、2、3）。

2、指标设置说明

（1）本《指南》所列的建筑密度、建筑容积率指标均设置了上、下限控制幅度。

（2）本《指南》中的商品交易市场和现代物流项目的建筑容量指标均采用工业用地建设项目的控制性指标。

表2 停车位指标

表3 装卸车位指标

上海市经济委员会

上海市城市规划管理局

上海房屋土地资源管理局

二○○六年三月