[房地产金融与投资概论]1-2练习题(学生)

《房地产金融与投资概论》练习题1-2（答案）

一、 名词解释

1、房地产也称不动产。广义的房地产是指不动产；狭义的房地产是指房屋与土地的结合。

2、土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。土地是人类赖以生存的重要资源，是世代不断各耕耘、建立与积累起来的巨大财富。

3、房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。

4、房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。

5、抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，并将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

6、房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。

7、房地产抵押贷款是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。

8、初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。

9、二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。

10、房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有、使用、处置和收益权。

11、房地产按揭贷款，又称银行按揭贷款，指的是在房地产买卖过程中，按揭人（即购房者）与开发商签订楼宇买卖合同，并付清非按揭款后，凭楼宇买卖合同与按揭权人（一般是银行）签订按揭合同，由按揭权人向开发商付清余下的垫付款本利之和。

二、 填空

1、房地产类型 工业房地产 、 住宅 、 特殊房地产 。

2、完善的房地产金融体系，能促使储蓄通过 直接融资 和 间接融资 二种方式从所谓的资金 盈余 单位向所谓的资金 赤字 单位转移，满足房地产资金运行的要求。

3、从房地产融资的目的来看，主要有 房地产开发建设融资 和 房地产消费融资 。

4、房地产抵押贷款依据贷款对象可分为 企事业法人房地产抵押贷款 和 个人房地产抵押贷款 。

5、房地产抵押贷款依据贷款用途可分为 房屋开发抵押贷款 、 土地开发抵押贷款 、 购房抵押贷款 和其他用途的房地产抵押贷款。

6、房地产抵押贷款的运行环节包括 房地产抵押权的设定 、 签订书面抵押合同 、 办理抵押登记 、 抵押贷款的偿付 、 抵押房地产的处分 。

7、房地产抵押贷款市场结构是指由 初级抵押市场 和 二级抵押市场 组成的一个有序的开放式市场体系。

三、 选择题

1、房地产的属性有（ ABCD ）

A.商品属性 B.财产属性 C.投资品属性 D.社会与政治属性

2、房地产融资从大的渠道分为（ AC ）

A.直接融资 B.消费融资 C.间接融资 D.抵押贷款融资

3、房地产抵押贷款依据贷款利率确定方式可分为（ AD ）

A.固定利率抵押贷款 B.变额利率贷款 C.平均利率贷款 D.可调利率抵押贷款。

4、房地产抵押权的实现可分为（ ABC ）几种方式。

A.抵押房地产折价 B.抵押房地产变卖 C.抵押房地产拍卖

四、 简答题

1、房地产金融的作用

1）房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障

2）房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段

3）房地产金融是房地产业发展的“调节器”

2、房地产业与金融业的相互关系

1）房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与为房地产业的发展起到了举足轻重的作用。

2）房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。

3、房地产抵押贷款的作用

1）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展

2）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展

3）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展

4）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展

4、简述房地产抵押贷款的运行环节

房地产抵押贷款的运行环节包括房地产抵押权的设定、签订书面抵押合同、办理抵押登记、抵押贷款的偿付、抵押房地产的处分。房地产抵押权的设定主要指的是明确借款人提供的房地产是否符合抵押权设定的要求；在房地产抵押登记之前，须首先签订房地产抵押合同。抵押合同必须按照有关要求详细订立相关条款，同时须办理抵押合同的公证手续；抵押登记手续由当地的房地产行政主管部门负责办理，经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效。这一环节旨在保证房地产抵押权的合法性、合理性；不论是固定利率抵押贷款还是可调利率抵押贷款，一般都是以年金形式定期偿付，即等额本息偿还。当贷款清偿完毕后，借贷双方的借贷关系解除，同时抵押关系也解除，借款人可以到登记部门申请撤销抵押。抵押房地产的处分指的是在法律规定的条件具备时，即一定的法律事实出现时，抵押权人可以依据法律规定的程序将抵押房地产变卖、拍卖，以所得价款偿还所欠债务。

5、简述我国住房抵押贷款目前存在的问题及解决思路

1）确实把握房价的真实性

2）建立以商业性保险与政府担保相结合的住房金融保险体系

3）重视建立个人信用制度，以解决逆向选择问题

4）建立合理的住房金融资金筹集机制，以解决住房金融的流动性问题

5）根据实际情况，丰富还款方式

五、 论述题及案例分析

1、论述房地产泡沫的成因是什么？房地产泡沫有何危害？

房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀而导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。房地产作为资产所特有的稀缺性，以及信息不对称的市场环境往往使得投资者对房地产的未来收益估计存在偏差。当投资者过度看好未来的房地产收益时，他们就会利用贷款融资进一步扩大投资规模，同时高预期收益的诱惑又会吸引更多的人加入其中。银行为了争夺市场份额，增加信贷规模，往往会忽略借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜在风险。在这个过程中，如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产

市场。市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。

由于房地产泡沫往往与银行体系有着千丝万缕的联系，泡沫对一国的金融体系和国民经济的危害非常大。一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。

2、论述我国房地产金融的发展历程及存在的问题。

我国的房地产金融是伴随着住房制度改革和房地产市场的发展而发展的，其中又以住房金融的发展为代表。有几个重要的时间点，一是1987年经国务院批准，先后在烟台和蚌埠建立了两家股份制的住房储蓄银行，直接服务于房改，专门办理与房改配套的政策性金融业务，并实行政策性低利率制度。二是1988年国务院颁布了《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，各大国有商业银行相继成立了房地产信贷部，房地产信贷业务随着逐步发展起来。三是1991年由上海率先实行了住房公积金制度，1992年5月，建行上海市分行受上海市公积金管理中心委托发放了第一笔个人住房公积金贷款，由此公积金制度在全国开始推广，为我国房改的顺利实施和支持城镇职工住房消费发挥了重要的作用。四是从1993年开始，各大商业银行先后开办个人住房商业性贷款以及公积金与商业性相结合的住房组合贷款业务。五是1997年4月30日中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，进一步推动了商业性住房金融体系的发展。 我国房地产金融存在的问题主要体现在：一是房地产业资金来源较为单一，高度依赖于银行贷款，风险集中，宏观经济政策对房地产业影响大。二是房地产金融体系不完善，直接融资比例很小，不适应房地产业的发展。

3、阐述房地产抵押贷款的特点。

房地产抵押贷款与其它种类贷款相比，有以下明显的特点，（一）借贷双方信贷关系的建立以抵押为前提。由于房地产贷款往往数额巨大，期限较长，不可能以常规的信用贷款和担保贷款的方式操作，银行为降低贷款的风险，要求借款人以房地产抵押作为借款的前提，当借款人不能偿还贷款时，被抵押的房产就可以拍卖用以抵偿债务。（二）抵押关系的建立目的是融资。在房地产抵押贷款的借贷关系存续期内，尽管贷款人拥有房地产的抵押权，但是并不占有房地产，借款人仍然可以使用和占有房地产，只是当借款人违约，无法清偿债务时，贷款人才能行使抵押权。因此，抵押关系的建立是一种手段而不是目的，根本目的是融资。（三）房地产抵押贷款具有现实的责任担保特点。借款方在获得房地产抵押贷款的同时，必须实实在在地将房地产进行抵押，这是已经发生的现实行为。一旦发生违约行为，贷款人作为抵押权人即可按照法定程序实施房屋拍卖，从而使贷款在最大程度上减少损失。而一般的担保贷款，主要依据是第三方担保人的信誉，其承担的实际责任发生在贷款偿还时，这种担保责任有可能在违约真正发生时因为种种原因而无法履行，给贷款人造成损失。

4、何谓房地产抵押贷款市场结构？二级抵押贷款市场对房地产资金运行有何意义？

房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。通过初级市场的运作，解决普通百姓面临的高房价与低收入之间的矛盾，从而提高居民住宅的有效需求；二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。通过二级市场的运作，使房地产抵押契据可以像股票、债券一样随时兑现，从而有助于解决银行有限的贷款资金与无限的贷款需求之间的矛盾。

二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。在实际操作中，抵押证券的买卖就如同在开放市场上股票、证券被自由买卖一样。二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖，即所谓的住房抵押贷款证券化。正因为此，二级抵押贷款市场可以吸引社会资金进入抵押市场；鼓励抵押资金的地区间的流动；使抵押贷款人能够将抵押契据变现；以及平抑抵押资金的供求波动。

六、 计算题

1、复利终值及现值

2、年金终值与现值

3、抵押常数M