业主大会成立流程

一、业主大会筹备组成立提交资料样本

附件1：

东莞市 镇（区） 住宅小区首届业主大会筹备组

成立证明书（参考样本）

东莞市房管局：

我小区由 公司（建设单位）于 年 月投资开发，现已交楼。小区坐落于 ，总建筑面积 平方米，业主总人数为 人。本小区自 年 月开始入住，现入住率已达%。为更好的搞好小区的物业管理，配合物业服务企业加强小区物业管理，决定成立小区业主大会筹备组，筹备选举产生业主委员会。为此，特向贵局提交筹备组成立的有关资料。 此致

敬礼！

建设单位名称（公章） 业主代表签名 月

证 明

东莞市房管局：

为配合 小区业主成立业主大会的工作，我公司特指派 、 两（壹）人，参与该小区业主大会筹备活动。

特此证明！

（附所指派人员身份证复印件）

建设单位名称（公章） 年 月 日

某某小区首届业主大会筹备组成员名册

（人数无特别限定，不宜太多，建议5---19人，业主代表须3人以上）

建设单位名称（公章） 业主代表签名

注：业主代表应同时提交其产权证书或购房合同（复印件即可，但须核对原件）。

管理规约草案（参考文本）

一、物业的基本情况：

物业名称： 物业地点： 物业类型： 占地面积： 平方米 建筑面积： 平方米 户数： 座落位置： 市 区 路（街道）

四至：东 南 西 北 。

二、管理规约是指_____物业管理区域内，为维护全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用，经业主大会表决通过的，全体业主、使用人、业主委员会必须遵守的行为准则。

三、业主是指房屋所有权证载明或其他法定文件确定的所有权人。

四、业主的权利和义务 业主享有以下权利：

1、对其专有部分依法行使所有权；

2、对该建筑物及其附属设施的共用部分享有共同管理、使用和按其应有比例收益的权利；

3、参加业主大会行使表决权；

4、选举和被选举为业主委员会委员、主任、副主任的权利； 5、对物业管理事务处理情况和物业维修基金的收支、使用情况有知情权、监督权；

6、监督业主委员会、物业服务企业实施物业管理行为； 7、向业主委员会或物业服务企业提出建议或者质询； 8、请求停止违反共同利益的行为； 9、法律、法规规定的其他权利。 业主应履行以下义务：

1、使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理有关法规政策和制度规定；

2、遵守本业主公约规定，执行和服从业主大会或业主委员会的决定； 3、遵守物业管理制度；

4、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公共设施的完好； 5、配合物业服务企业的正当管理服务活动； 6、按时交纳物业服务费用和维修基金；

7、对专有部分进行装饰、装修，应当遵守有关规章制度，并应当告知物业服务企业；

8、出租、出借房屋时，应告知物业服务企业，并要求使用人遵守物业管理规定和本管理规约，承担相应责任； 9、物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，业主应当及时修缮、维护或采取防范措施；

10、法律、法规规定的其他义务。

五、业主大会是代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。一个物业管理区域应当成立一个业主大会，并由业主大会选举产生一个业主委员会。

业主大会、业主委员会对重大事项作出的有效决定，使少数业主利益受到损失的，其他业主应给予相应补偿。

六、业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会设主任一名，副主任____名，委员___名，每届任期 年，可以连任。

七、物业使用中禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌；

2、擅自改变物业专有部分、部分共用部分、全体共用部分既定用途； 3、违章搭建、改建或以其他方式改变物业专有部分和共用部分； 4、损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备； 5、存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

6、排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声；

7、未经有关许可设置营业摊点； 8、侵占绿地、毁坏绿化；

9、随意堆杂物，丢弃垃圾，高空抛物；

10、在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画； 11、随意停放车辆；

12、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； 13、违反规定饲养家禽、家畜及宠物。

八、业主、使用人或业主委员会及业主委员会委员、主任、副主任违反法律法规或者本公约、物业服务合同的，按照《物业管理条例》及相关法律法规规定处理。

附件5：

业主大会议事规则草案（参考样本）

东莞市 区（镇） 业主大会议事规则草案

依据《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关规定，经本区域全体业主表决通过，制定本规则，专为本区域召开业主大会会议目的使用。

第一条 业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则： （1）遵守法律和有关物业管理规定； （2）坚持权利与义务相一致； （3）坚持公开、公正、公平；

（4）接受社区居委会的指导、监督。

第二条 业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年____月份召开。

遇有下列情况时，本区域召开临时会议： （1）20%以上业主提议；

（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（3）涉及本区域物业管理公共利益，物业管理企业提议。 第三条 业主大会会议由业主委员会负责组织召开。

业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会设主任一名，副主任____名，委员___名，每届任期年，可以连任。

第四条 根据本区域的具体特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的的原则，本区域业主大会会议由业主委员会征求社区居委会意见后确定采用集体讨论或书面征求意见方式。

第五条 采用集体讨论方式，按照以下程序进行：

（1）业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；

（2）业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必须说明；

（3）参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票；

（4）业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效； （5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。

采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：

（1）业主大会会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函（或选票，下同），并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；

（2）在书面征求意见函规定的截止时间，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；

（3）业主大会会议召集人计收有效反馈意见；

（4）业主大会会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；

（5）业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明。

第六条 采用集体讨论方式，业主本人应当参加会议。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。

采用书面征求意见方式，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。

第七条 业主人数较多，按幢/单元/楼层为单位推选业主代表参加业主大会会议。需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第八条 为公正、公平目的，采用集体讨论或采用书面征求意见方式召开业主大会会议，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人均应邀请和接受社区居委会代表现场监督。

第九条 无论采用何种方式召开业主大会会议，业主投票权按业主所拥有的物业建筑面积计算，不足一平方米按四舍五入计。

第十条 采用集体讨论方式或书面征求意见方式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方为有效。本物业管理区域建筑物总面积为平方米，业主总人数为人。

第十一条 采用集体讨论方式或书面征求意见方式，业主大会决议须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方为有效。 以下事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，方为有效：

（1）筹集和使用专项维修资金；

（2）改建、重建建筑物及其附属设施。

第十二条 依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。

第十三条 为组织召开业主大会会议目的，业主委员会开展工作的经费由本区域全体业主承担。按________方式筹集。

业主委员会应当至少每年一次将经费的使用情况在本区域显著位置公告，接受业主的质询。

第十四条 此后本规则的修改，须按本规则组织召开业主大会会议，并根据本规则第十一条决议通过。

----完----

二、业主委员会备案提交资料（部分）参考样本

附件1：

东莞市镇（区）

备案申请书

东莞市房管局：

我小区首届业主大会筹备组已于 年 月成立并向贵局提交书面汇报材料，依照有关法律法规的规定，现已选举产生业主委员会成员 人，并在成员内选举确定主任、副主任等人选；同时，《管理规约》、《业主大会议事规则》已依法经业主大会会议投票通过。为此，现依照《业主大会规程》第二十二条的规定申请备案。 此致

敬礼！

（业主委员会成员签名）

年 月 日

某某小区首届业主委员会成员名册

（业主委员会成员必须是单数，建议5—19人）

某某小区首届业主委员会

年 月 日

选举投票统计表

说明：根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，参加本次选举投票的业主，其专有部分建筑面积应占本区域建筑物总面积一半以上，且参加投票的业主应占总人数的一半以上。业主委员会候选人及《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》所获同意票均须达到总票数和业主总人数的一半以上方为有效通过。

小区总票数为 票，业主总人数为 人，业主委员会候选人及《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》同意票数和同意人数分别应达到 票以上及 人以上方为有效。

某某小区首届业主委员会

年 月 日

三、选票样本：

某某住宅小区首届业主大会选票

说明：根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，本小区总投票权数为 票，业主总人数为 人。业主委员会候选人、《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》均应获得票及人同意，方为有效。注意：每项选项中只能在“同意”或“反对”或“弃权”一个栏目中打“√”，一个选项中出现两个“√”本票作废，视为弃权。

注：以下均由业主本人填写

）：

投票人姓名：

投票人房号：

本选票投票权数为 票，本选票业主人数为 人

时 间： 年 月 日