浅议如何做好土地增值税清算时扣除项目的审核

　　摘 要：房地产企业开发对不同项目的收入，一般够能从帐务上区分出是哪一项目、哪一类型开发产品的收入，但成本、费用，很难明确区分和界定，这就需要我们认真鉴别开发成本和费用的真实合法性，并合理归集分配开发企业不同项目的成本、费用等扣除金额和同一项目不同类型开发产品的成本、费用等扣除金额。本文就从土地增值税扣除项目八个方面的审核进行探讨。 　　关键词：房地产 土地增值税 　　1、取得土地使用权的审核 　　1.1、审核土地使用权证、出让合同、土地收据、契税税票和政府相关协议等之间在土地面积、支付金额上是否一致，判定是否存在政府返还、“以地补路”等情况。 　　1.2、审核支付的金额是否获取合法有效的凭证。 　　1.3、审核发票金额与银行支付记录是否一致，如不一致，要求提供国土部门的证明。 　　1.4、比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。 　　1.5、审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。 　　1.6、土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除。 　　2、土地征用及拆迁补偿费的审核 　　2.1、审核征地费用，拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常，在清算审核中，应将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，检查资金支付的真实性及有无资金回流情况。 　　2.2、审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。 　　2.3、注意是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形。 　　3、前期工程费的审核 　　3.1、审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常，计算前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。 　　3.2、审核纳税人取得的土地是“生地”还是“熟地”。如果是“熟地”，防止重复扣除的现象。注意：纳税人取得的是已经进行开发过的“熟地”，即已经做好了“三通一平”或“七能一平”，则这部分前期工程费已包含在纳税人取得土地使用权所支付的地价款中。 　　4、建筑安装工程费的审核 　　当前，该成本项目存在的问题最多，突出表现在人为扩大建安成本。 　　4.1、出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常，相关工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致等情况。 　　4.2、自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。 　　4.3、利用税务征管软件审核是否是当地建安发票，是否用虚开真发票或假发票，虚增建筑安装成本造价。 　　4.4、审核单位工程造价，与当地公布的平均单位工程造价进行比对，是否有明显异常，对明显高于当地建筑安装工程费预警值的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证，并邀请专业人士评估。 　　4.5、对其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及竣工验收备案文档，应重点核查，看它们之间是否相符。 　　4.6、纳税人如有自购建筑材料，应重点审核自购材料款有无在施工方开具建安发票的价款中重复列支；审核时应要求纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程决算书，进行厘清和剔除。 　　4.7、必要时，在工程造价的核实方面可引入中介机构审核机制，委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为土地增值税清算审核的参考依据。 　　4.8、审核有关装修费用，看企业销售精装修商品房中是否包含电视机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。 　　5、对基础设施费和公共配套设施费的审核 　　5.1、审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 　　5.2、如果有多个开发项目，是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 　　5.3、审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。 　　5.4、审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。 　　5.5、获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。 　　5.6、审核基础设施费和配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。 　　5.7、审核配套设施是否有出租经营的情况，是否予以扣除。 　　5.8、审核配套设施是否存在有偿转让的情形。 　　6、对开发间接费用的审核 　　6.1、如果有多个开发项目，是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 　　6.2、审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 　　6.3、审核是否将为管理和组织经营活动而发生的管理费用等期间费用，记入了开发间接费用。 　　6.4、审核有无预提的开发间接费用。 　　6.5、在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款利息。 　　7、对房地产开发费用的审核 　　7.1、利息支出的审核。审核对不能够提供金融机构证明的利息支出，是否按税收规定的比例计算扣除；对能够提供金融机构证明的利息支出，审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证，如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定，审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 　　7.2、除具实列支的利息支出外的房地产开发费用，审核是否按规定比例计算扣除。 　　8、对与转让房地产有关的税金审核 　　对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目，审查税金是否足额缴纳。 　　9、对加计扣除项目的审核 　　9.1、审核加计扣除的基数是否准确，是否存在将期间费用计入开发成本或虚开建安发票，从而虚增基数的现象。 　　9.2、对取得的土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核有无违反税收规定加计扣除的情形。 　　9.3、对取得的土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按政策规定予以加计扣除。 　　9.4、对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。