酒店工程项目设计说明书

酒店工程项目设计说

明书

第一章概述

1.1 承办单位

承办单位：···公司

法人代表: ···

企业性质：有限责任公司

企业地址：···

1.2 项目承办单位概况

···公司是本商业规划书设立的公司，法人··· ，成立于同时也是···乃至西北五省首家引进国家专利技术生产线，进行农作物秸秆生产新型建筑材料的生产企业。公司为有限责任公司，注册资产1000万元，公司地点位于，周边交通情况较便利，村镇柏油马路直通公司大门。

公司厂区（含办公用地）占地面积4公顷（即40000m 2），员工41人，固定资产投资2700余万元，项目承建公司具有较强的综合实力。项目主要投资人目前拥有煤矿、黄金交易行等多处实业产业，建设资金来源均为企业自筹，由此可见，经济实力较雄厚；该公司

生产技术专利由哈尔滨理工大学提供合作，由此可见，技术实力较强大；生产线基层套设备由哈尔滨理工大学提供；项目技术方案指导由哈尔滨理工大学直接委派高层技术负责人亲临现场指导，由此可见，该项目设备供应有保障，技术领先人才实力较强大。

该公司公司取得对···原有···大楼的经营权后，该公司将投资1200万元对旧酒店大楼进行楼体加层改造、会宴大厅修建、酒店设备的购置。并按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和酒店大堂取得收入并实现利润。酒店总面积9379㎡，各类客房65间，餐厅650㎡，大堂800㎡。将以前三星级酒店升级四星级酒店并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本县管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的四星级酒店。

我县和···地区旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2012年左右已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目···地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。···以前是国有企业现计划改制并吸收外部融资，改制成功后尽快使···投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。

1.3项目概况

项目占地面积：···㎡

建筑面积：3650㎡

项目投资：1200万元

原建筑概况：···共有4层，使用面积···0平方，建筑面积

6379.34平方。···是集住宿、餐饮、会议为一体的经济型酒店。酒店拥有各种客房39套，配有餐厅、中小会议等服务设施。酒店装修豪华、典雅以及有无微不至的服务。其中有标间（30间）、单间

（4）、豪华单间套房（4间）、豪华标间套房（1间）特色的餐厅。

原建筑年代:1986年

原设计使用功能:宾馆

具体改造装修方案 投入700万元酒店的650平方米宴会厅建设, 可容纳500人的, 15间包厢，40张散台， 3000平方米旧楼改造, 主楼加两层，每层1500平方，可修建客房，多功能厅。投入400万元用于酒店设备设施采购、装修和营业启动资金。 就餐接纳总人数500人

1.4 市场营销

···定位于经济型酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来本地旅游的人员。

1.5运营与管理

酒店将向公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供三星级标准的服务。也将建立三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。

1.6项目总 投资与财务评价指标

工程总投资：1200万元

其中投入800万元，完成酒店的宴会厅建设、旧楼改造和前期筹备工作，投入400万元用于酒店设备设施采购、装修和营业启动资金。

固定资产折旧期：35年

净利润： 税前利润约312万元人民币、税后利润311万元人民

币，

净现值： 951.3万元。

项目投资回收期：3年零1个月

第二章 项目规划

2.1 酒店位置及现状

本项目在···，地址···，法人代表···，···现是全民所有制的，有员工50人，···共有4层，使用面积···0平方，建筑面积6379.34平方。···是集住宿、餐饮、会议为一体的经济型酒店。酒店拥有各种客房39套，配有餐厅、中小会议等服务设施。酒店装修豪华、典雅以及有无微不至的服务。其中有标间（30间）、单间

（4）、豪华单间套房（4间）、豪华标间套房（1间）特色的餐厅。

下设有3个分支机构分别在···一个，···2个。···宾馆现有三个别墅，共有30间客房，现已有经济效益，良繁宾馆现在建设中。···位置在···的繁华地段，交通便利，但是···是国有酒店是作为政府部门、国家机关和国有大中企业的接待单位而存在，现在的···缺少经营压力、市场观念淡薄、管理粗放、冗员众多，常年只能依靠主办单位的补贴维持经营，从而出现了多年大面积、高金额的亏损。

2.2项目总体规划

本公司以改制的形式取得的···经营权为契机，将投资1200万元实施楼顶加两层、修建会宴厅工程，并对酒店按照四星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2017年···地区旅游旺季开始之前酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，结合酒店自行销售，以

公关和市场宣传手段为服务，在2－3年将三星级酒店升级成为本县知名四星级酒店。在酒店运行2－3年后，可考虑通过自有资金积累或合作投资，将本公司筹划上市，以充分提高现有资产的利用率，取得更大的收益。

2.2.1 餐厅

餐厅面积650平方米，15间包厢，40张散台，可容纳500人的会宴大厅。餐厅突出···地区民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色

2.2.2 客房

客房分布于1F-6F 面积共有9379平方米，有客房65间，其中：普通标准间50间，商务套房6套，豪华标准间5间，豪华套间4间。客房拟配备高档、精致家具及电视，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。

2.2.3 会议设施

酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳200人，位于楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。酒店行业概况

第三章 本市环境评估

3.1. 区位优势

3.1.1. 自然情况 ···隶属，地处···西天山支脉乌孙山北麓，···河以南，与，西与哈萨克斯坦国接壤。位于北纬43°17′- 43°57′，东经80°31′- 81°43′。全县总面积4485平方公里] ···地势自南向北形成多级阶梯，东窄西宽，南高北低，自东向西渐趋开阔，自南向北

逐渐平坦，形状象一面打开的旗帜。地形分为南部山区、山麓、丘陵、中部倾斜平原、北部河流阶地和河漫滩等五个地貌类型。···成立于1954年，是中国唯一以···为主体的多民族聚居的自治县。

3.1.2 气候特点

···属大陆性北温带温和干旱气候，热量丰富，光照充足，四季分明。全年有效光照时数达2846小时，无霜期177天，积温3800℃，年平均降水量222毫米。冬春长，冬季寒冷，夏秋短，夏季炎热，降水较少，年均气温7.9摄氏度。

3.1.3 独特区位优势具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。

···成立于1954年，是中国唯一以···为主体的多民族聚居的自治县. 具有悠久的历史文化，文化遗产有著名的···刺绣、贝伦舞，有自己独特的民俗民风，

旅游业是···的第三产业，截止2011年末，···共有各类旅游企业（包括景区、景点）139家，比上年末增加80家。其中：国家AAAA 级景区1家、国家AAA 级景区2家；旅游饭店（宾馆）5家（三星级2家、二星级3家）；农家乐105家，其中星级农家乐8家，五星级1家、四星级2家、三星级4家、二星级1家；旅游

开发服务公司1家；旅游纪念品生产企业2家；全国工业旅游示范点1家。全年接待游客53.39万人次，增长28%，实现旅游收入5679.5万元，增长40%。

······民俗风情园

国家 AAA 级景区。位于······孙扎齐牛录乡境内。距离县城中心约 6公里，距伊宁市18公里。是展示···西迁历史其发展历史和···民俗的综合性民俗风情园。该园包括···民俗风情博物馆仿古建筑、民俗娱乐区、···民族英雄图伯特塑像和西迁纪念碑、庙会一条街等。

清水湖生态旅游度假村

国家AAA 级景区。位于···城北部9公里，···河边。距伊宁市约 22公里。是集···河风光和河谷林游览、观光、休闲、度假为一体的综合型生态旅游度假区

琼博拉森林公园

自治区级森林公园。琼博拉森林公园位

于·········琼博拉乡境内。主要游览项目有琼博拉古墓群、琼博拉沟瀑布、石门景区、白石峰景区、滑雪区、野生动植物园、游乐区、观景区、科学考察区、疗养度假服务区等。[

第四章 酒店业概况

4.1 我国星级酒店现状 随着我国对外开放经济的发展，旅游业得到了迅速的发展，作为旅游服务业的重要组成部分－酒店业也得到了迅猛的发展中国旅游研究院发布《2014中国酒店投资展望报告》指出，2010年到2014年间，中国星级酒店客房总量以10%的复合增长率快速发展，截至2014年末，中国共有星级酒店14706家，其中五星级酒店754家，四星级酒店4201家、三星级酒店6545家及一、二星级酒店4405家，共提供客房超过654万间。

从2012年我国星级酒店的整体运行情况看，五星级酒店的出租率最高，盈利也明显集中于五星级酒店，从人均利润角度看，三星级酒店的亏损最为严重。所以本酒店第一个的工作就是将三星级酒店升为四级酒店。

4.2 酒店业经济特点

4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业

兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。

4.2.2. 对经营管理的要求高

星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较

好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。

4.3. 酒店业发展趋势

酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来，伴随着经济的快速增长，旅游业得到了快速的发展，旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。旅游业将是我国增长最快的产业之一

我国酒店数量分布不平衡，四星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。

第五章市场、竞争和项目定位

5.1. 本酒店市场分析预测

5.1.1. 本旅游业基本情况

随着西部大开发战略的逐步实施，来···地区旅游的中外游客逐年增多，在2012年本就已经接待国内游客685万人，实现国内旅游收入65.72亿元

2005年本县旅游业呈现处欣欣向荣的景象。根据本县统计局的资料，2014年1－6月全市累计接待国内旅游过夜人数为206万人次，同比增长25.08％；国内旅游及购物总收入23.44亿元，同比增长33.27％；接待国际旅游人数3.71万人次，同比增长39.86％；

国际旅游及购物收入为8710万元，同比增长37.12％。

5.1.2. 本酒店基本情况

目前本酒店作为···地区最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人数和旅游收入均占全疆30％以上，也拥有全疆最为健全的旅游服务体系。

5.1.3. 本酒店价格和出租率

本星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异很大。根据2013－2014年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，本四星级酒店标准间实际价格旺季约在240元／间左右，平季约在200元／间左右，淡季约在160／间左右，全年平均价格约在190元／间左右。

根据本酒店业人士估计，本酒店出租率应在60％－62％左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在65％左右，在11－4月六个月淡季中出租率约在40％左右。

5.1.5. 本酒店市场预测

···地区自治区旅游局在《···地区维吾尔自治区旅游发展规划》中，对···地区地区旅游接待人数及收入进行了预测，有关预测指标见表5.1。

资料来源：《···地区维吾尔自治区旅游发展规划》