[案例分析]北京房产律师评析商品房预售合同纠纷案
基本案情:2008年4月5日,林A、周B与上海C置业发展有限公司(以下简称C公司)签订《上海市商品房预售合同》,约定林A、周B向C公司购买上海市202室房屋(以下简称系争房屋),总房价款暂定人民币(以下币种相同)2,233,099元。合同第十条约定,该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件:详见合同附件补充条款第四条。该条内容为,补充本合同条款第十条第三款:取得了《住宅交付使用许可证》,甲方(即C公司)承诺在2009年6月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方(即林A、周B)有权单方面解除本合同,并要求甲方支付房款总价的5%的违约赔偿金。后林A、周B按约支付了房款。C公司于2009年6月29日向房地产登记机构申请本市龙吴路1717弄81-110号等房地产权利的初始登记,房地产登记机构确认受理登记日为2009年6月29日。C公司实际取得商品房房地产权证(大产证)的日期为2009年7月23日。现林A、周B诉至原审法院,要求判令C公司支付违约金111,654.90元。C公司则不同意林A、周B的诉讼请求。 林A、周B于2011年3月25日办理了房屋交接手续。原审审理中林A、周B表示不要求解除其与C公司签订的预售合同。 原审判决:驳回林A、周B要求上海C置业发展有限公司支付违约金111,654.90元的诉讼请求。 判决后,林A、周B不服,上诉称:1、原审确认被上诉人于2009年7月23日取得包括系争房屋在内的大产证有误,该大产证实际已于同年8月5日被注销,被上诉人之后重新办理了大产证,且未向上诉人出示,影响了上诉人办理系争房屋的房地产权证(小产证);2、双方合同约定到期被上诉人未能取得大产证,上诉人有权解除合同并要求被上诉人支付违约赔偿金,既然是“有权”,则意味着上诉人也可以不解除合同,故上诉人在不解除合同的前提下要求被上诉人承担逾期办出大产证的违约责任并支付违约赔偿金,原审应予支持。据此,上诉人请求二审撤销原判,改判支持其在原审中的诉讼请求。 被上诉人C公司辩称:1、原审中上诉人提供徐汇区住房保障和房产管理局信访处理意见,明确表述被上诉人于2009年7月23日取得包括系争房屋在内的大产证,原审庭审中被上诉人出示该大产证,上诉人已进行质证并予以认可;2、因行政管理部门和贷款银行的要求,被上诉人在进行初始登记后,除卖掉的房屋以外剩余房屋仍需贷款的话,需要就剩余房屋重新办理大产证,而系争房屋当时已在卖出之列,故2009年8月5日注销的部分房屋产权登记中并不包括系争房屋;3、原审法院驳回上诉人要求被上诉人支付违约赔偿金的诉讼请求符合双方在合同中的约定。据此,被上诉人请求二审维持原判。
法院作出了如下判决: 驳回上诉,维持原判。
北京资深房地产律师袁玉柱([email protected] 、010-84988278)评析:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》合法有效,对双方具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。原审已经确认被上诉人逾期取得大产证,而双方对于出现被上诉人逾期取得大产证构成违约情形的处理也早已在合同中作了约定,即上诉人有权单方面解除该合同,并要求被上诉人支付房款总价的5%的违约赔偿金,按照文义理解,上诉人须在行使合同解除权的前提下方可取得该违约赔偿金,故原审按照有约定从约定的原则,在上诉人明确不要求解除合同的情况下驳回上诉人的诉讼请求并无不当。上诉人主张其不行使合同解除权不影响其要求被上诉人支付逾期办出大产证的违约赔偿金,与合同约定不符,法院不予支持。根据上诉人所提供的有关房地产登记信息,2009年8月5日被上诉人所进行的注销登记中并不包括系争房屋,故上诉人主张被上诉人对系争房屋于2009年7月23日所进行的房地产初始登记已被注销,缺乏依据,法院不予采信。综上所述,上诉人之上诉请求,理由均不成立,法院不予支持。