万科房地产项目用地招投标.拍卖管理办法

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万科企业股份有限公司

房地产开发用地投标、竞拍管理办法

（征求意见稿）

第一章 绪言

第一条 目的：鉴于各城市土地使用权出让市场日渐规范，通过招投标、拍卖方式取得土地使用权正成为取得项目用地的重要方式，为推动和规范这两种项目用地取得方式，特制定本办法。

第二条 依据：本办法依据《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》制定。

第三条 范围：本办法适用集团公司范围内所有一线公司。

第四条 职责：本办法由企划部和集团法律室联合制定，由企划部负责解释、修订、指导和监督。

第五条 本办法中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：

集团公司：指万科企业股份有限公司

一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司

企划部：指集团企划部

公告：指当地政府或其他有权机关发布的土地使用权招投标、拍卖公告

最后日：指投标截止日/竞买申请截止日（在没有独立的竞买申请日时为拍卖日）

第二章 操作规范

第六条 一线公司应密切留意当地政府或其他有权机关指定发布公告的报刊、网络或者其他媒介。在获知公告或收到土地投标/拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式/竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标/拍卖文件。

第七条 自公告或收到邀请书之日起七日内，一线公司应做出是否参加投标/竞买的初步决定，同时报送企划部。

第八条 初步决定参加投标/竞买的，应在决定后三日内将下列材料报送企划部：

（一）投标／拍卖公告或者投标邀请书

（二）标书格式/竞买申请书等招标/拍卖文件

（三）参加投标/竞买初步分析

（四）拟需要的资金额度

第九条 企划部在收到参加投标/竞买的决定和相关资料后，应完成以下工作：

（一）抄送集团领导、集团总经理办公室

（二）联合集团财务部、法律室，成立项目发展工作小组

（三）知会资金结算中心资金安排，了解资金保障的可行性

（四）协调集团其他职能部门需要准备的工作

第十条 项目发展工作小组成立后，依据《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》第二条规定进行工作，并可根据实际情况适当简化工作程序，缩短工作时间。

第十一条 对初步决定参加投标/竞买的地块，一线公司须及时进行现场勘察，核实三通一平等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人/拍卖人（拍卖公司）或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。

第十二条 初步决定参加投标/竞买后，一线公司应立即组织人员完成项目论证报告。具体报告内容参照《万科企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引》。

论证报告包括但不限于以下内容：

1、 项目概况

2、 法律风险分析

3、 市场分析

4、 投资收益分析

5、 竞争对手分析

6、 项目综合评价及对公司经营和发展的影响

论证报告不应涉及以下内容：

1、 投标/竞买策略

2、 投标/竞买可承受价格、最高投标价或最高应价

3、 参与投标/竞买的基本态度

4、 筹措资金额度

第十三条 根据前期调研评估结果，一线公司应在最后日十日前确定是否参加投标/竞买。 第十四条 确定参加投标/竞买后，一线公司应参加招标人/拍卖人（拍卖公司）或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织的答疑会，完成《×××地块投标/竞买策略分析报告》。

该报告包括但不限于以下内容：

1、 参加投标/竞买的理由

2、 投标/竞买策略

3、 投标/竞买可承受价格、最高投标价或最高应价

4、 参与投标/竞买的基本态度

5、 筹措资金额度

第十五条 确定参加投标／竞买，一线公司应在最后日七日前备齐下列材料并以邮件或传真形式报送企划部：

（一）召开项目听证会申请

（二）已填写的投标书/竞买申请书样稿

（三）《×××项目可行性论证报告》

（四）《×××地块投标/竞买策略分析报告》

第十六条 企划部在收到上述资料后，需完成以下工作：

（一） 组织项目发展工作小组对项目资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。

（二） 组织召开项目听证会。

第十七条 项目听证会的组织、召开、评议等程序按照《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》第四条规定执行，但最迟应于最后日四日前召开。

第十八条 项目听证会只对《×××项目可行性论证报告》进行评议，并对是否参加投标/竞买发表意见。

第十九条 《×××地块投标/竞买策略分析报告》由集团总监级以上领导审阅，并于会下决定参加投标/竞买的策略。

第二十条 一线公司应严格按照《集团结算中心放款业务规则》做好借款申报。企划部负责协调相关职能部门工作，但最迟应于最后日三日前确定资金准备情况，并通知一线公司。 第二十一条 一线公司决定参加投标/竞买后，应在最后日两天前准备好保证金与参加投标/竞买所需的文件，包括：

1、 标书/竞买申请书

2、 公司营业执照副本

3、 法定代表人证明书

4、 法定代表人身份证影印件

5、 招标/拍卖公告或者邀请书要求的其他文件

第二十二条 根据前期调研评估结果决定放弃投标/竞买或已通过了项目听证会但因各种原因放弃投标/竞买的，一线公司应于三日内完成放弃投标/竞买的分析报告报送企划部。企划部根据实际需要报送集团领导、集团职能部门。

第二十三条 招标/拍卖人或者拍卖委托人更改公告内容或者招标邀请书内容的，一线公司应将变更内容报企划部，已经将填写好的投标书/拍卖申请书样稿与项目分析报告报企划部的，应在三日内提供维持、变更投标书/竞买申请书或者放弃投标/竞买的建议与理由，企划部应在最后日三日前作出是否变更投标/竞买申请书或者是否参加投标/竞买的决定报集团领导审批，并通知一线公司。

第二十四条 对决定参加投标/竞买的地块，一线公司应密切关注投标/拍卖程序的合法性，对违法现象须及时向招标人/拍卖人、拍卖委托人或者其他有权机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护我司的合法权益。

第二十五条 中标或者竞买成功的，一线公司应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，与招标人/土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向企划部提交关于投标/竞买成功的分析报告。

若投标/竞买失败，一线公司应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向企划部提交关于投标/竞买失败的分析报告。

第二十六条 项目听证会或集团公司董事会决定不参加投标/竞买的，一线公司在收到通知后停止投标/竞买准备工作。

第二十七条 招标人因全部投标价均低于底价（最低中标价）等原因而宣布招标无效的，或者拍卖人因竞买人的最高应价低于保留价（最低成交价）等原因而宣布停止拍卖的，一线公司应关注招标人/拍卖委托人、拍卖人是否决定再次招标/拍卖；获悉再次招标/拍卖的，应及时报企划部并提供是否再次参加投标/竞买的建议与理由，有关程序按第六条至第二十六条的规定办理。

第二十八条 因标底/保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤消委托拍卖的，一线公司应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报企划部。

第二十九条 一线公司应将投标书/竞买申请书等与投标/拍卖有关的资料备份，并存档保存。 第三十条 最后日距离招标/拍卖公告发布日不足二十天的，一线公司最迟须在最后日七日前将第十五条所述材料送达企划部，企划部最迟须在最后日四日前召开听证会，本办法规定的其他期间相应缩减。

第三十一条 项目论证报告为公司绝密级文件，任何知情人员不准以任何形式私自向他人传阅，非知情人员若工作需要获知报告内容的，必须取得一线公司总经理或集团职能部门负责人的同意。《×××地块投标/竞买策略分析报告》及其内容的传阅范围仅限于集团总监级以上领导、一线公司总经理层、企划部第一负责人和参加投标/拍卖当事人。

第三章 附则

第三十二条 本办法未尽事宜，遵照《万科企业股份有限公司房地产新项目发展管理制度》执行。

第三十三条 本办法可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。

第三十四条 本办法自发布之日起执行。

万科企业股份有限公司

二零零一年三月