2012年房地产估价理论与方法真题及答案

2012年房地产估价师考试理论与方法真题及答案

一、单项选择题

1．非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个（ ）称呼。

A ．概括性 B．描述性 C．理论性 D．准确性

2．下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（ ）。

A ．出租的房地产 B．自用的房地产 C．餐饮的房地产 D．营业的房地产

3．房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（ ）为前提来进行工作。

A ．公正 B．公平 C．公开 D．估价对象的合法权益

4．现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。

A ．建筑技术 B．土地权利设置 C．相邻关系 D．土地使用管制

5．在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。

A ．自物权 B．划拔土地使用权 C．抵押权 D．租赁权

6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。

A ．78 B．882 C．1210 D．1272

7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ ）元/m2。

A ．4400 B．4409 C．4445 D．4455

8．不是影响房地产价格的区位因素是（ ）。

A ．位置 B．交通 C．人文 D．环境

9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。

A ．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C．完

全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。

A ．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

B ．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C ．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D ．存量+新增竣工量-拆毁量

11．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（ ）。

A ．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

12．征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括（ ）。

A ．征地管理费 B．耕地占用税 C．安置补助费 D．耕地开垦费

13．建筑物的（ ）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

A ．体量 B．结构 C．设施 D．层高

14．某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为（ ）元/m2。

A ．3401.36 B．3398.64 C．3538.78 D．3266.67

15．报酬率为（ ）与所投入的资本的比率。

A ．净收益 B．投资回收 C．投资回报 D．收益

16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。

A ．2427 B．2500 C．2575 D．2632

17．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。

A ．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B ．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C ．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D ．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

18．某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。

A ．37 B．40 C．60 D．63

19．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。

A ．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧

20．通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。

A ．土地取得成本+开发成本 B．土地取得成本+开发成本+管理费用 C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

21．下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（ ）。

A ．新开发房地产项目 B．用于出售用途的房地产项目 C．具有投资开发或再开发潜力的房地产 D．用于投资或再开发的房地产

22．长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ）和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A ．指数平滑分析 B．趋势拟合分析 C．时间序列分析 D．相关分析

23．开发经营期的起点是假设的（ ）。

A ．开工日期 B．取得估价对象的日期 C．取得待开发土地的日期 D．开始出售开发完成后的房地产的日期

24．有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元(收益可视为无限年) 。

A ．30 B．40 C．50 D．60

25．某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。

A ．1700 B．2000 C．2100 D．2400

26．临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土

地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。

A ．交易情况修正 B．交易日期调整 C．房地产状况调整 D．区域因素调整

27．从事房地产估价，首先要有房地产（ ）。

A ．估价业务 B．估价目的 C．估价对象 D．估价程序

28．某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

A ．222.76 B．224.67 C．268.67 D．298.33

29．资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。

A ．房地产开发企业自有资金周转的速度 B．估价对象房地产变为现金的速度

C ．估价对象房地产带来净收益的速度 D．房地产开发企业流动资金周转的速度

30．在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价) 为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为（ ）。

A ．18% B．20% C．15% D．25%

31．下列关于路线价法中，不正确的是（ ）。

A ．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理 B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C ．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D ．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

32．某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价) 为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（ ）万元。

A ．824 B．864 C．882 D．904

33．某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（ ）。

A ．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

34．影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。

A ．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境

35．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。

A ．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

二、多项选择题

1．不同的估价目的将影响估价结果，是因为（ ）。

A ．估价目的不同，估价对象的范围可能不同 B．估价委托机构的不同，估价的性质可能不同 C．估价时点的不同，估价方法也可能不同 D．估价时点的不同，评估的价值类型可能不同 E．估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同

2．建筑物区分所有权包括（ ）等。

A ．按份共有所有权 B．专有部分所有权 C．共同关系成员权 D．共用部分持份权 E．长期使用和租赁

3．房地产的最高最佳使用状态应该包括（ ）。

A ．最佳区位 B．最佳规模 C．最佳用途 D．最佳集约度 E．最佳收益

4．在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ ）。

A ．农用地改为非农建设用地 B．在写字楼旁新建大型游乐场 C．住宅区道路禁止货车通行 D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E．常常遭受洪水威胁

5．估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。

A ．实地查勘记录 B．委托人名片 C．估价项目来源和接洽情况 D．估价中的不同意见 E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

6．以下说法满足最高最佳使用的条件有（ ）。

A ．法律上许可 B．技术上可能 C．价值最大化 D．权益上允许 E．经济上可行

7．房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。

A ．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费 C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 E．管理费

8．运用路线价法估价的步骤包括（ ）等。

A ．调查评估路线价 B．计算临街土地的价值 C．求取可比实例价格 D．划分路线价区段 E．交易情况修正

9．功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值

的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）等。

A ．意外破坏的损毁 B．市场供给的过量 C．建筑设计的缺陷 D．人们消费观念的改变 E．周围环境条件恶化

10．下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。

A ．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D ．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额 E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

11．在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ）。

A ．房地产具有开发或再开发潜力 B．将预期原理作为理论依据 C．正确判断了房地产的最佳开发方式 D．正确量化了已经获得的收益和风险 E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

12．在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。

A ．形状相似 B．在同一条街道上只有一个路线价区段 C．面积接近 D．地块相连 E．可及性相当

13．房地产估价所评估的是房地产的（ ）。

A ．投资价值 B．账面价值 C．市场价值 D．使用价值 E．交换价值

14．直接资本化法的优点不包括（ ）。

A ．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B ．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C ．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D ．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

15．房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。

A ．估价对象的房地产类型 B．估价方法适用的对象和条件 C．估价人员的技术水平 D．委托人的特殊要求 E．所收集到的资料的数量和质量

三、判断题

1．估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。（ ）

2．房地产价格通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）

3．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。（ ）

4．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ ）

5．在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。（ ）

6．在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（ ）

7．在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。（ ）

8．建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。（ ）

9．对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。（ ）

10．实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数) 来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（ ）

11．潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。（ ）

12．交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（ ）

13．在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。（ ）

14．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（ ）

15．房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。（ ）

单项选择题 1-5:ACDDB 6-10:DCCDA 11-15:CCAAC 16-20:DDACD 21-25:CCBCC 26-30:CABBA 31_35:DACDA 多项选择题 1：ADE 2:BCD 3:BCD 4:BDE 5:ACDE 6:ABC 7:BCD 8:ABD 9:CD 10:ACDE 11:CE 12:DE 13:CE 14:BCD 15:ABE 判断题： 1-5:√××√× 6-10:××√√√ 11-15:√××√×