住宅专项维修资金管理中的问题
住宅专项维修资金管理中的问题
提要住宅专项维修资金是指用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。本文分析住宅专项维修资金在筹集、使用以及监管方面存在的问题，并提出相应对策。
关键词：住宅专项维修资金；资金筹集；资金使用；资金监管
随着房地产业的快速发展，我国新建房屋和已建成的小区数量逐年增加。与此同时越来越多的商品房公共部位、共用设施设备的维修问题也逐渐凸现出来，住宅专项维修资金就是指用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。但是具体在资金的筹集使用以及如何监管方面存在很多问题。如何解决好这些问题是我们现在面临的一项现实而紧迫的任务。
一、住房专项维修资金的筹集
（一）存在的问题。随着《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》）的进一步落实，以及近年来对住宅维修资金的广泛宣传，广大业主已基本认识到交存住宅专项维修资金的益处。再加之现在商品房在交房时，开发商在业主缴纳住房维修资金后才交付业主钥匙和办理房产证，因此，首期住房维修资金的交存已基本不是问题。但是对于业主分户账面住宅维修资金余额不足首期交存余额的30％的，需要续交的，以及过去一直未交专项维修资金的老住宅小区的交存问题，才是我们现在应着重考虑的问题。
（二）解决对策。从物业维修发生的频率来看，新建房屋发生维修的频率较少，随着时间的推移和房屋的逐渐老化，房屋维修频率逐步增加，需要大量使用维修资金，让业主认识到住房专项维修资金是为我们的房屋筹集“养老金”，是我们房子的“保命钱”。这才是我们应该侧重解决的工作。应通过媒体、网络广泛宣传、解释住宅专项维修资金的重要性，让业主充分认识到要想保证我们的房子能够安全使用，延长房子的寿命，维护共用设施设备的完好性能，就必须交纳住宅专项维修资金。另外，让广大业主在申请住宅专项维修资金使用过程中，充分感受到住宅专项维修资金的实用性，提高业主交存专项维修资金的信心。
二、住宅专项维修资金的使用
（一）存在的问题。住宅专项维修资金在实际使用资金时存在许多诸如资金使用难和使用不当等问题。
首先是住宅专项维修资金使用难的问题。《管理办法》规定：住宅专项维修资金使用时分两种情况：第一种指住宅专项维修资金划转业主大会前需要使用住宅专项维修资金的应由专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过，才能使用资金。第二种情况是指住