销售后台工作业务流程

销售后台业务工作流程规定

一、小订

（一）、基本规定：

（1）、小订金额为2000元/套，以签订《小订确认单》为小订方式，《小订确认单》一式两联，财务执一联、现场销售部执一联，客户执收据。

（2）、房源、价格保留时间不超过一天，不购房可退订金。

（3）、若订金金额不足2000元/套或保留时间超过一天的情况，销售人员须请销售经理在现场销售部所执的《小订确认单》中签字同意后方能办理。 （二）、流程

1、销售人员：确认客户所选择房源。

2、销售人员：向销售主管查询销控情况，确认房源后填写《小订确认单》：确认房号、价格及保留时间，并开据《交款通知单》，由销售经理签字审核后带客户到现场财务交款。 3、现场财务人员：

（1）、根据《小订确认单》及《交款通知单》进行收款、开票工作，收据中需注明所订房号和保留时间。 （2）、收款完毕后在《交款通知单》签字，并负责将《小订确认单》和《交款通知单》销售联返回销售主管。 （3）、及时将小订收款信息录入电子报表。 4、销售主管：

（1）、在收到财务返回《小订确认单》及《交款通知单》后进行核对，无误后及时做手工销控。 （2）、将《小订确认单》及《交款通知单》销售联及时返回销售经理处。 5、销售经理：

在收到销售主管返回的《小订确认单》及《交款通知单》后，及时将信息录入电子台账，并进行电子销控。 （三）、相关规定

1、《小订确认单》流转过程的最后环节在财务处完成，并由财务人员最终转给销售部。

2、《小订确认单》上的预留时间过期时，若无销售经理特批延期保留者，销售主管可自行通知销售部和财务部：解除该房源销控可对外销售。 （四）、退小订流程

1、销售人员：填写《退款通知单》，一式两联。 2、销售经理：在《退款通知单》中签字，确认退小订。 3、财务人员：

（1）、根据销售人员和销售经理签字的《退款通知单》办理退款工作（退款金额与原收据金额核对）并收回原小订收据。

（2）、办理完毕退款工作后，在《退款通知单》中签字，并返一联给销售经理。 4、销售经理：

（1）、在收到财务返回《退款通知单》后进行核对，无误后将退订信息录入销售台账。 （2）、及时通知销售主管进行手工销控。

二、认购/大定： （一）、基本规定：

1、大定金额为100000元/套，以签订《认购协议》为大定方式，《认购协议》一式三联，客户执一联、财务保存一联、销售部保存一联。

2、房源、价格及相关优惠政策保留时间不超过七天，若不购房定金原则上不退还客户。 （二）、流 程 1、销售人员：

（1）、向客户确认所选择房源。

（2）、向销售主管查询销控情况，确认房源可售后领取空白《认购协议》，按与客户谈判好的实际成交价格及付款方式填写《认购协议》及《交款通知单》，并在协议中补充以下内容：原销售报价、折扣计算过程。填写完毕后，在经办人处签字，并让客户签字盖手印。

2、销售经理：对《认购协议》中涉及的房源、折扣、销售价格、付款方式进行签字审核。若超出权限范围，须书面请示开发公司相关领导，得到认可后方可签字。 3、销售人员：带客户到现场财务交款。 4、现场财务人员

（1）、对《认购协议》中涉及的销售价格等各项数据及《交款通知单》中的交款金额进行复核。

（2）、复核无误后，在《认购协议》及《交款通知单》中签字确认，并根据《交款通知单》进行收款、开票工作。

（3）、及时将收款款信息录入电子报表。

（4）、将《认购协议》及《交款通知单》销售联返回销售经理处。 5、销售经理：

（1）、收到财务返回《认购协议》及《交款通知单》后，及时通知销售主管对手工销控进行更新。 （2）、及时将销售信息录入电子台账，并进行电子销控。 6、销售人员：

将签字审批完成的《认购协议》返回给客户。

（三）、其它规定：

1、《认购协议》审批的最后环节在现场财务完成，并由现场财务将认购协议返回到销售部。 2、《认购协议》必须有客户、销售人员、销售经理、现场财务四人签字确认后方可生效。

三、小订补大定

1、 销售人员：持客户小订收据到销售经理处领取空白《认购协议》。 2、 接下来的办理程序与办理大定签订《认购协议》流程一致。 3、备注：若成交，原《小订确认单》需归入客户合同档案中。

四、变更事务办理 （一）、变更事务定义：

1、凡销售过程中发生的客户需换房、更名（含增减共有人）、更改付款方式、延期签约付款（含办按揭）、退定、退房、设计工程变更等情形均视为销售变更事务。 2、按变更事务的性质分为普通变更事务和特殊变更事务。 （1）、普通变更事务：

* 合同签订前的更名、更改付款方式（不包括银行按揭）、延期签约付款（公司政策规定数量内）。 * 合同签订未登记备案时的更名、更改付款方式（需支付合同工本费）。 （2）、特殊变更事务： * 合同签订前的换房。 * 合同签订前的退大定。

* 设计工程变更（必须是已签订购房合同）。 * 合同签订后的退房。

* 范本合同条款以外的成交条件（补充协议）。

特别说明：一旦合同登记备案，不办理任何的变更手续。 （二）、变更事务办理原则

凡销售变更事务的办理均须办理审批手续，审批手续视变更性质分为：普通变更由销售经理直接审批办理、特殊变更须上报开发公司相关部门及主管领导审批办理两种情况。

（三）、变更事务收费规定（向客户收取） 1、已签约未鉴证：

原购房合同作废，需购买空白购房合同，6元/本。 2、已签约已鉴证（办理按揭者银行贷款未放）： 原购房合同作废，需购买空白购房合同，6元/本。 3、已签约已鉴证（办理按揭者银行贷款已放）：

1）、到银行还清原贷款，并需承担当月利息（具体费用以银行为准）。 2）、原购房合同作废，需购买空白购房合同，6元/本；

（四）、流程规定 1、 普通变更事务 1）、销售人员：

确认客户变更内容，填写《普通销售事务变更申请表》，交销售经理、现场财务审核签字，完成后交回到销售经理处。 2）、销售经理：

* 负责核实《普通销售事务变更申请表》的真实性、合理合规性，并签字批示。

* 在收到财务审核签字完成后的《普通销售事务变更申请表》，及时对电子台账进行更改，并将《普通销售事务变更申请表》存入客户档案内。 3）、现场财务：

* 《普通销售事务变更申请表》中必须见现场经理的审核签字，方可对变更事项进行审核（主要审核客户所交房款）、办理涉及财务的变更事项、对应收费用进行收取并及时更改电子报表中的相关内容。

2、 特殊变更事务： 1）、合同签订前的换房

先按合同签订前退大定手续办理退房，然后再按照大定流程重新定房。

2）、合同签订前的退大定 手续审批环节：

A、销售人员：了解客户退定原因，填写《特殊销售事务变更申请表》，交现场经理审批退定意见，现场财务确认所交房款，交由销售主管负责办理上报审批程序。

B、 销售经理：核实客户退定原因，在《特殊销售事务变更申请表》上填写审批意见。

C、 现场财务：核对退定房源所交房款，在《特殊销售事务变更申请表》上填写核实结果，签字确认。

D、 销售主管：以上现场相关人员审核完毕后，负责报开发公司市场部及主管领导审批，审批签字后原件返

销售经理、复印件返现场财务，并及时更新手工销控。

E、 销售经理根据《特殊销售事务变更申请表》，及时对电子台账及电子销控进行更新。 F、 原则上该变更手续的审批时间不超过3天。 退款环节： A、 现场财务人员：

* 收到审批完成的《特殊销售事务变更申请表》，通知销售人员退定金时间。 B、销售人员

* 通知客户退款时间。

* 客户到场，销售人员填写《退款通知单》，带客户到财务办理退款。 C、现场财务人员：

* 根据《特殊销售事务变更申请表》、《退款通知单》办理退款业务，办理完毕后在《退款通知单》上签字确认，并收回客户相关资料（认购协议原件客户联、定金发票原件）。 * 认购协议客户联、《退款通知单》返销售经理。 * 及时更改电子报表。

D、销售经理：收到《退款通知单》后，及时在《退款统计表》中进行登记。

3）、设计工程变更（必须是已签订购房合同）。

A、销售人员：了解客户变更原因，填写《设计工程变更申请表》，交现场经理审批意见，现场财务确认所交房款，交销售主管办理后续程序。

B、 现场经理：核实客户变更原因及客户承诺，在《设计工程变更申请表》上填写审批意见。 C、 现场财务：核对所交房款，在《设计工程变更申请表》上填写核实结果，签字确认。 D、 销售主管：

* 现场人员审核完毕，负责交项目开发公司市场部、设计院项目负责人、工程部，《设计工程变更申请表》原件一式三份分别由开发公司市场部、设计院、工程部存档，复印件销售部存一份到客户档案中。 * 收到各部门相关领导审批后的《设计工程变更申请表》，通知销售人员审批结果。

* 跟进设计院及工程部按审批后要求出具相关变更修改图纸、方案，跟进变更工作的执行进展。 E、 销售人员：及时把审批结果告知客户。 G、原则上该变更手续审批时间不超过3天。

4）、 合同签订后的退房

A、销售人员：了解客户退房原因，若客户付款方式为按揭，且贷款已放，需通知客户还清贷款，提出银行存档购销合同一份及结清单复印件一份，方可办理退房手续，填写《特殊销售事务变更申请表》，交现场经理审批退房意见，现场财务确认所交房款，交文员办理后续程序。

B、 现场经理：核实客户退房原因，在《特殊销售事务变更申请表》上填写审批意见（包括销售部费用）。 C、 现场财务：核对退房房源所交房款，在《特殊销售事务变更申请表》上填写核实结果，签字确认。 D、 销售主管：现场签字完成后，将《特殊销售事务变更申请表》提报开发公司市场部及主管领导签字审批

后，原件留存，复印件交开发公司市场部及现场财务部各一份。 E、 销售人员

* 通知客户办理合同注销手续时间。

* 向客户收回变更前银行存档购销合同及客户所存购销合同共贰本，复印一份结清单。

* 根据《特殊销售事务变更申请表》上客户需缴纳的费用填写《交款通知单》，带客户到财务缴纳相关费用。 F、 开发公司市场部：《特殊销售事务变更申请表》审批程序完成后，配合销售部销售主管到房管部门办理退

房手续。 G、 销售主管：

* 在办理完合同注销手续后，通知销售人员经办客户退款事宜。 * 及时更改手工销控。 H、 现场财务：

* 《特殊销售事务变更申请表》上必须见公司各级领导签字，方可办理退款手续。 * 通知销售人员退款时间。 I、 销售人员：

* 通知客户退房款时间。

* 客户到现场后，填写《退款通知单》并完成退款审批手续，协助客户到财务办理退款手续。 J、现场财务：

* 根据《退款通知单》办理客户退房事宜。 * 收回之前所开发票。 * 及时更改电子报表数据。

K、销售经理：及时对电子台账及电子销控进行更改。 L、原则上该变更手续审批时间不超过4天。

五、购房合同签订、审核、盖章及鉴证 （一）、合同签订 通知阶段：

1、 销售经理：根据客户《认购协议》约定的签约时间，提前两天进行统计，将到期签约客户名单提供给销

售人员。

2、 销售人员：电话与客户预约签约时间，并提醒客户准备相关资料。 签订阶段： １、销售人员：

（1）、客户到场，先查验其款项及资料是否准备齐全。若符合签约条件，便到销售主管处领取空白合同。 （２）、根据《认购协议》开具收取房款的《交款通知单》。 2、销售主管：

对销售人员领用的空白合同进行编号并装袋（档案袋已贴好《合同签订进展表》）给到销售人员，并进行合同领用登记。 3、销售人员：

（1）、根据客户的《认购协议》内容、客户实际付款情况及范本合同要求准确填写“购房合同”样本一本，客户在全部合同上签字盖章。

（2）、如客户在合同范本条款之外需增加条款，则须上报销售经理，待销售经理在其权限范围内给予指示及书面批示后，销售人员方能签订增加条款。若超出销售经理权限则必须上报开发公司相关部门及主管领导批示。

（３）、在客户在合同中盖章签字完毕后，收回《认购协议》客户联，并持《交款通知单》到财务处交款。 ４、财务人员：

（1）、核对《交款通知单》，收取应交款项、开具收款凭据，同时在电子表格进行收款工作登记。 （3）、若付款情况有误，需核对有无销售事务变更办理手续，若无则将全部资料返回销售人员不予办理，并通知销售部相关出错事宜。 ５、销售人员：

* 收集客户身份证明和财务收款凭证，收回《认购协议》客户联。

* 完成合同完善工作：内容填写、户型图及客户身份证张贴。并在合同档案袋表面的《合同签订进展表》中填写成交房屋基本信息及资料收集信息。

* 填写《合同盖章审批表》，将合同移交给销售主管，并签字确认。

（二）、合同审批 １、销售主管：

（1）、按合同范本规定查验签订的“购房合同”中有无超出范本的条款。

（2）、根据其“认购协议”中的各项内容，审核合同有无与“认购协议”不符之处，重点审核：客户姓名、房号、房价、付款方式等。

（3）、若针对以上（１）、（２）条有超出或不符的越权行为，则返回销售人员不予审批，同时登记销售人员此工作出错记录。若其越权行为得到销售经理在其权限范围内签字同意则予以审批。若超出销售经理权限范围则须上报开发公司市场部及主管领导签字批示后方能审批。 ２、财务人员：

核对合同中关于款项金额的计算是否正确及电子报表中收款信息的准确性，无误后在《合同盖章审批表》和《合同签订进展表》中签字确认。 3、销售经理：

负责对合同全部内容及资料进行审核，并在《合同盖章审批表》和《合同签订进展表》中签字审核，报开发公司市场部审核。 4、开发公司市场部经理：

对合同的全部内容负责，并在《合同盖章审批表》和《合同签订进展表》中签字批准盖章鉴证。

（三）、合同盖章

１、销售主管：将审批同意后的《商品房购销合同》交开发公司行政部盖章。 ２、盖章人员：

（１）、开发公司行政部经办人负责合同具体盖章工作，盖章完毕后在《合同签订进展表》中盖章环节签字。 （２）、盖章内容：整页启封章（公章）、甲方盖章（公章）（法人章）、合同户型图盖章（公章）、合同附件甲方盖章（公章）（法人章）、合同涂改修改处（公章）、补充协议盖章（公章）（法人章）。

（四）、合同备案

1、销售主管：银行对客户按揭资格审核完成后当日内进行鉴证工作准备，在三日内完成合同备案。

（五）、合同流转规定及各环节时间要求

１、销售人员：客户签约完成后当天内完成所涉及的各项工作。 ２、销售主管：

（１）、在收到销售人员移交的合同2个小时内完成合同的审核签字工作及财务人员的审核签字工作。 （２）、财务人员签字完成后2小时内送交销售经理审批。 3、销售经理：在销售事务主管审批完成后3小时内完成审批工作。 4、开发公司市场部经理：在收到销售部移交合同3小时内完成审批工作。 5、合同盖章人员：在收到移交盖章的合同２小时内完成合同盖章工作。

6、原则上要求两天内完成合同签订到合同盖章的全部工作，若因相关环节问题出现无法按时完成而造成较大影响和损失者，由根据实际情况追究各部门及经办人的责任。

7、以上时间要求，为常态销售期时间要求，开盘期间时间要求可根据实际情况进行适当调整。