山东省2016年下半年房地产估价师[理论与方法]:假设开发法的含义考试题

山东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的含

义考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。

A ：私有制

B ：公有制

C ：国有制

D ：社会制

E ：房地产估价机构必须加盖公章

2、假设某类住宅的价格从3 000元㎡下降到2 800元／㎡，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为．【2005年考题】 A ：-1．33

B ：-0．66

C ：0．66

D ：1．53

E ：工业用地的监测点评估价格

3、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。

A ．368

B ．552

C ．561

D ．920

4、下列关于分户图的说法不正确的是__。

A ．分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图

B ．分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明

C ．分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及门牌号、房屋建筑面积和房屋边长等

D ．房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内

5、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。

A ：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形

B ：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水

C ：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内

D ：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠

E ：执行层的组织协调

6、商品房预售合同登记备案的申请人是__。

A ．商品房销售代理机构

B ．商品房预售人

C ．商品房购买人

D ．商品房购买人和商品房预信人

7、物业服务收费的计费方式中，酬金制是指。

A ：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

B ：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

C ：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

D ：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

E ：执行层的组织协调

8、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的。

A ：第一阶段

B ：第二阶段

C ：第三阶段

D ：第四阶段

E ：借款合同

9、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题)

A ：28.62

B ：29.16

C ：41.56

D ：48.24

E ：借款合同

10、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于．【2006年考题】

A ：3816元／㎡

B ：3899元／㎡

C ：4087元／㎡

D ：4920元／㎡

E ：工业用地的监测点评估价格

11、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。

A ．投资利润率

B ．投资回报率

C ．贷款利率

D ．成本利润率

12、房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且__。

A ．难以把握

B ．难以准确量化

C ．难以把握和准确量化

D ．难以把握和难以数据化

13、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是__。

A ．由专业投资管理者负责经营管理

B ．收入现金流的主要部分分配给了股东

C ．分为权益型和抵押型两种形式

D ．投资流动性好

14、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。

A ：估价作业日期

B ：成交日期时

C ：估价时点

D ：交易日期调整后

E ：工业用地的监测点评估价格

15、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

A ：判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较 B ：估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准 C ：所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D ：估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E ：工业用地的监测点评估价格

16、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。

A ：10

B ：30

C ：60

D ：90

E ：执行层的组织协调

17、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。

A ：1 700

B ：2 000

C ：2 100

D ：2 400

E ：工业用地的监测点评估价格

18、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。

A ：152．43万元

B ：160万元

C ：609．71万元

D ：640万元

E ：工业用地的监测点评估价格

19、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用的估计值。

A ：正常

B ：较低

C ：平均

D ：较高

E ：工业用地的监测点评估价格

20、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。

A ：等值

B ：不等值

C ：相同

D ：不相同

E ：工业用地的监测点评估价格

21、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。

A ：点源

B ：面源

C ：永久性污染源

D ：暂时性污染源

E ：执行层的组织协调

22、下列不属于控制性详细规划作用的是。

A ：控制性详细规划起着承上启下的作用

B ：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导

C ：控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织

D ：控制性详细规划是城市政策的载体

E ：执行层的组织协调

23、某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是万㎡。

A ：5.2

B ：6.4

C ：6.8

D ：7.6

E ：借款合同

24、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。

A ：折旧费

B ：审计费

C ：金融机构手续费

D ：无形资产摊销费

E ：借款合同

25、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期) ．【2003年考题】

A ：建筑物重置价

B ：建筑物现值

C ：土地价格

D ：房地产价格

E ：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、《中华人民共和国担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的。 A ：20％

B ：25％

C ：30％

D ：35％

E ：执行层的组织协调

2、下列保险中，属商业保险的有。

A ：无担保保险

B ：保证保险

C ：信用保险

D ：健康保险

E ：失业保险

3、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。

A ．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验

B ．具有房地产及相关专业中等以上学历

C ．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称

D ．具备房地产相关知识的专业技术人员

E ．考取房地产咨询人员合格证

4、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有__。

A ．甲高于

B ．甲低于乙

C ．甲等于

D ．不可比

5、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A ．7.5%

B ．8.3%

C ．12.5%

D ．16.7%

6、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是__。

A ．名义利率大于实际利率

B ．实际利率大于名义利率

C ．名义利率等于实际利率

D ．实际利率小于名义利率

7、对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是__。

A ．固定总价合同，采用按日计价的增价条款

B ．固定总价合同，采用重大增价条款调整

C ．固定总价合同，采用延期增价条款

D ．成本加浮动酬金合同

8、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

A ．物业税

B ．地产税

C ．契税

D ．增值税

9、风险估计与评价的常用方法有。

A ：调查和专家打分法

B ：解析法

C ：蒙特卡洛模拟法

D ：智暴法

E ：德尔菲法

10、下列关于房屋转租，表述正确的是。

A ：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为

B ：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明

C ：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意

D ：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外

E ：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止

11、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是__。

A ．图纸幅面内应有标题栏和会签栏

B ．结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例

C ．凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号

D ．标高的单位用mm 计

12、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A ．2660

B ．2427

C ．2425

D ．2294

13、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司) 开发的S 住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S 住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张

某。 (2003年试题) 下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。 A ：王某转租该套住房，必须经李某同意

B ：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益

C ：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案

D ：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除

E ：抵押财产被查封

14、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。

A ．1%

B ．2%

C ．3%

D ．4%

15、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。

A ：财务内部收益率

B ：销售利润率

C ：成本利润率

D ：贷款偿还期

E ：敏感性评价

16、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A ．税金

B ．拍卖费用

C ．土地使用权出让金

D ．土地使用成本

17、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。

A ：15

B ：30

C ：60

D ：90

E ：执行层的组织协调

18、下列有关区域规划的表述，正确的包括。

A ：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署

B ：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划

C ：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实

D ：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图

E ：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间

19、房地产权属登记信息查询对查询机构的要求包括__。

A ．建立房屋权属登记信息查询制度

B ．更新查询信息

C ．及时提供查询

D ．指定专人负责查询工作

E ．不得擅自扩大查询范围

20、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价__万元。

A ．1250

B ．1750

C ．2050

D ．2150

21、在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是。

A ：消费者的感觉

B ：消费者的生活方式

C ：消费者的经济状况

D ：消费者的预期

E ：借款合同

22、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。

A ：正的协方差

B ：负的协方差

C ：标准协方差

D ：绝对协方差

E ：借款合同

23、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。

A ．私有住宅转让后用于商业经营的

B ．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C ．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

D ．按照国务院有关规定出售公有住房

24、从理论上讲，可按分摊高层建筑地价。

A ：建筑物价值

B ：房地产价值

C ：土地价值

D ：建筑面积

E ：楼层

25、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价

格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。

A ．2020.80

B ．2214.29

C ．2336.45

D ．2447.37