现行养老体制下"以房养老"模式的可行性探讨-论文

河北金憩

2013／07

现行养老体制下“以房养老

模式的可行性探讨

董建平1韩清河1潘振华2

(1．中国人民银行石家庄中心支行，河北石家庄050000；2-中国人民银行冀州市支行，河北冀州053200)

摘要：随着我国老龄化社会程度的加重，将面临日益严重的养老问题。现有社会养老模式不能全部解决当前

面临的养老问题。“以房养老”是指通过金融创新，使老年人利用自己的住房获得稳定收益，从而达到老有所养的一种养老方式。作为养老方式的补充，为国家、社会和家庭解决养老问题提供了新的选择。

关键词：以房养老；房屋抵押；探讨中图分类号：F830．59

文献标识码：A

文章编号：1006—6373(2013)07-0030-04

“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，起源于荷兰，发展成熟于美国。住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合

一、“以房养老”模式在我国的初步实践

(一)南京“以租换养”模式。据了解，2005年南京汤山留园公寓开展“给我房子，替你养老”的

收稿El期：2013-05--03

业务。南京模式的实质是个人房产抵押贷款，推行遇到冷落，其主要原因在于限制条件过于苛刻。规定中要求老人必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”，并且“住房面积60平方米以上”。其次，汤山留园公寓属于民营机构，难以满足“以房养老”这种大型业务对资金的要求，而且公信力低，不能保证业务参与者的利益。

(二)上海“住房自助养老”模式。2007年由上海市公积金管理中心推出的创新型模式。该项目规定：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后。老人一次性收取房款，同时公积金管理中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同。上海模式核心在于利用房款与租金的差额提升老人的生活水平。项目失败的主要原因是老人在与公积金管理中心签约时即刻变更房屋产权，大多数老人思想上不能接受。但该项目由公积金管理中心主导具有较强的公信力。

(三)北京“养老房屋银行”模式。2007年由中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出。该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人人住养老服务中心，所有租金用于抵

作者简介：董建平(1956一)，男，河北赵县人，大学本科，供职于中国人民银行石家庄中心支行。

韩清河(1958一)，男，山东曹县人，大学本科，经济师，供职于中国人民银行石家庄中心支行。

潘振华(1969一)，男，河北冀州人，大学本科，会计师。供职于中国人民银行冀州市支行。

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扣老人在养老中心产生的相关费用，房屋产权不变更。其失败的原因就在于老人对这种商业运作模式的信任度较低。但北京模式强调房屋产权不变更，这符合我国的传统价值观念，更容易被老人接受，也解决了“以房养老”项目所面临的观念障碍。

(四)杭州模式。杭州模式提供以下四种方式供老人自行选择。一是租房增收养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出租。二是售房预支养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其原住房出售。三是退房补贴养老：将独居有房老人安排到敬老院后将其居住公房退还给房管部门。四是换房差价养老：将地段好的独居老人的直管公房出租，另选地段略差房租赁给老人居住。据悉，杭州市湖滨街道已有四位老人成功享受到“以房养老”政策，是试点城市中的成功典范。其成功的原因在于四种方案将房屋产权是否变更、如何变更、签约后老人住在何处等问题交由老人自己决定，保证老人能够根据自身需求和偏好选择适合自己的养老模式。

(五)中信银行“以房养老”的倒按揭贷款。中信银行发行了一张专门针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，推出了“以房养老”的倒按揭贷款业务，成为国内第一家试点“养老按揭”的银行。规定：凡年满55周岁的中老年人以房产作为抵押，就可向银行申请养老贷款，累计贷款额最高不超过所抵押住房i平4-di值的60％，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。申请贷款人名下至少要有两套住房，贷款的最长期限为10年，而且必须用于养老。其业务开展的预期很不理想。事实上，如果拥有两套房，申请人完全可将其中的一套房出租，靠收取租金来养老。真正用得上“倒按揭”的是那些仅有一套住房并且缺少生活经济来源的老年人。

二、我国推行“以房养老”模式的可行性分析(一)住房自有化率的提高。发展住房反向抵押贷款的前提条件之一就是申请人要有产权住房。近几年，我国居民的住房自有化率进一步提高，据2010年第六次人口普查统计数据显示，我国城市人口中有产权住房的为9217517户，占城市总户数的74．24％；河北的住房自有化率达89．23％。据国家统计局2002年首次城市家庭财产调查报告，房产在家庭总资产中所占比重按大、中、小城市划分，分别为49．3％、45．1％和48．1％。上述结果表明，房产已逐渐成为我国普通居民家庭价值量最大的财产。近10年房地产价格在持续上涨，这一比

例会更高。这为发展住房反向抵押贷款提供了物质

上的准备。

(二)金融机构的利益驱动。发展住房反向抵押贷款的另一个前提条件是金融机构具有开发这种产品的积极性。以房养老模式的出现，不仅便利了贷款消费的老年人，金融机构也能从中获利。如果这种新的规模巨大的贷款业务发展起来的话，对金融机构培育新的利润增长点将是非常有利的。近十年来，保险资金的利用率，在国外基本上能达到90％，而在我国还达不到50％，大量保险资金只能储存银行，如何提高资金的利用率和效益，已成为金融机构的当务之急。因此，金融机构可以利用自身优势，开展住房反向抵押贷款，间接进入发展前景较好的房地产市场，增加其利润来源。

(三)房地产二级市场的日趋活跃。我国房地产二级市场逐渐成熟，为实施住房反向抵押贷款提供了良好的市场基础条件。近十年，我国的房地产市场发展非常快，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，同时房价也上涨迅猛。据石家市住房局提供的数据显示，2010年、2011年、2012年石家庄市商品住房成交均价分别为4716元，平方米，5632元／平方米，6225元／平方米，2012年同比增幅为10．53％。2010年、2011年、2012年石市二手住房成交均价分别为4371元／平方米，4671元，平方

米，5

087解方米，同比均出现增长，增幅分别

为12．32％、6．87％、8．91％。住宅二级市场逐渐成熟，交易收费也将会因交易的逐步活跃和交易量的扩大而随之降低，这就具备了实行住房反向抵押贷款的较为关键的条件，让银行能够在获得住房产权之后便于在市场上交易。

(四)我国消费信贷发展的成功经验为推行“以房养老”贷款打下基础。住房反向抵押贷款是针x,l一定年龄的老年人的一种带有福利性质的住房抵押贷款，它不一定是由银行发放，也可以是保险机构，或者这两个机构合作，或者是某一特定机构。近十年，我国的消费信贷业务发展非常完善，为反向抵押贷款的启动提供了经验。

三、我国开展“以房养老”模式存在的主要障碍(一)传统思想观念的束缚。中国人的文化传统和消费观念与国外差别很大。西方国家崇尚独立。子女长大成人后父母没有义务给予经济帮助，老年人已经接受了住房可以不遗留给子女的观念。而在我国，养儿防老、为--7=女留一份财产的传统观念根深蒂固。子女一方，只要对老人尽了赡养义务，就对老人的财产拥有了潜在的支配权，因此有些子女会因为少了可继承的遗产，以及因为到期金融机构将房产收回而无法纪念父辈而反对接受这一业务。

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此外，国人对于房产投资的观念不强也是限制此项业务开展的原因之一，人们长期以来一直将房产作为固定资产自用，很少有人将房产作为一项投资。住房反向抵押贷款开展的意义不仅在于保障老年人的晚年生活，还在于刺激了房地产市场的发展。这两个目的的达到，需要国人观念的转变。

(二)缺少国家相关政策、法律法规的支持。目前我国的政策导向不明朗，缺少相应的法律法规，政策变动和规划变迁都会给住房反向抵押贷款的推出带来不确定性。与西方国家不同的是，中国城市土地属于国家，土地有偿有限期使用，土地使用权实行批租制度，住宅的土地使用年限为70年，70年到期后地面附着物的计价和处理问题目前尚不明朗。此外，我国处于快速的城市化进程中，各地老城区的改造以及新城的扩张，拆迁风波屡见不鲜。住房反向抵押贷款机构购买的住宅，在长达数十年的城市规划中，会遇到因城市规划设计的原因而要对某地段的住宅全部拆迁和面临其他变动事项。这种拆迁补偿的相关政策如何，拆迁费能否按市场价补足所损失的全部价值；弥补不足时的损失应当由谁来承担；市场价值与账面价值的差异形成的盈亏，应当由谁来承担。这些问题能否解决，直接关系到贷款机构参与住房反向抵押贷款的积极性。

(三)借款人信用增级问题难以解决。住房反向抵押贷款风险较大，而借款人除了房产之外，几乎没有其他收入来源，因此借款人的还款来源主要依赖于借款人过世之后对抵押房产的变现收入，而房地产变现收入具有不确定性。如果没有第三方，如保险公司对借款人的还款来源提供第三方的担保，那么商业银行开展JJg项业务的积极性不高。

(四)中介市场发展滞后。住房反向抵押贷款业务的开办涉及房地产评估、信息咨询等中介市场的发育。住房反向抵押贷款业务要求对申请贷款的房屋价值进行评估，合同结束时要通过中介机构x,J-房产进行处置。评估的准确性直接关系到贷款金额的大小以及贷款人的风险水平。由于中国房地产评估市场建立时间较短，评估机构资质混乱，执业人员整体素质不高，市场管理不统一，评估程序不规范，评估结果不科学等问题，使得房产价值评估的准确性受到质疑，给住房反向抵押贷款业务的推出造成不利影响。从保险市场看，由于住房反向抵押贷款的贷款期限很长，为规避在此期间住房价值的风险，往往需要寻求住房价值保险。但目前我国住房保险市场险种匮乏，这些问题都不利于住房反向抵押贷款的推出和运营。

(五)风险使“倒按揭”率难以确定。对银行而言，运作“倒按揭”，银行必须先向老人发放贷款，

老人身故后，才有权获得房屋产权并将其处置。但期间，必须考虑房产价值、房地产走势、抵押老人的人均预期寿命以及利率变动等，目前这些都是很难预测的因素。同时，在抵押风险上，“倒按揭”存在实施时间越长、风险也越大。这些问题都会影响倒按揭率的确定，增大银行运作的风险，最终影响银行推行“倒按揭”。在我国现行的法律法规、金融环境、利率政策下，由于缺乏风险分散机制，住房反向抵押贷款的风险必然高度集中于贷款机构。

四、我国开展“以房养老”模式的政策建议(一)广泛进行舆论宣传，加快人才的培养和引进。作为一个新生事物，通过舆论引导、社区宣传、网上宣传等途径，突出其现实价值性，倡导“倒按揭”业务，大力宣传包括“以房养老”的各项优惠政策和运作、房屋所有权的归属、各类产品之间的区别等相关内容，提高公众认知度，树立“以房养老”的新理念。加强国民理财教育，以舆论为导向，逐步突破老人、赡养人传统养老观念的桎梏，倡导现代养老观念。应选择经济较为发达、老龄化较为突出的大城市，如北京、上海等，并针x,-J-空巢老人、孤寡老人、失能老人进行突破，用成功经验形成示范效应。同时，加快具有理论和实践经验的专业人才的培养和引进，如理财人才、房地产评估人才、精算人才等。邀请国外专家开展人才培训，以科研中心和高校为主体，培养金融工程学、保险学、统计学和资产评估等各相关学科的人才。

(二)进行“顶层设计”，营造与之配套的法治环境。一是应考虑着手x,-J相关法律的调整。尽快研究制定符合我国国情的《房地产评估管理条例》。在住房保险环节，为切实控制借贷双方的风险，应结合发展住房反向抵押贷款的实际需要，研究制定涵盖住房价值保险、房主人寿保险、借贷合同履约保证保险的《住房抵押贷款保险法》。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》，以对住房反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定。二是不动产的产权制度创新。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权70年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年缴纳的管理办法，同时又,-j-70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确。三是适时推出遗产税，减少子女的阻力，减轻老年人顾虑，增强“以房养老”的吸引力。相关调查结果表明，当遗产税率达到20％时，选择“以房养老”的老年人比例会大幅提高。四是给予税收优惠。适当减免金融机构的开办此业务的营业

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税、增值税、企业所得税和金融机构在二手房市场上处理抵押住房时的房地产交易税等；办理住房反向抵押贷款的老年住房所有者可以享受财政贴

息等。

(三)采取多种措施，严格风险管控。一是对借款人进行严格的审查和信用评估，签订合同时订立相关约束机制，详细约定使用房屋期间的义务，包括房屋维护等，以此防范道德风险。二是健全和完善社会信用体系，有效地减弱“以房养老”运营中的信息不对称问题和道德风险。三是制定合理的贷款价值比例，并根据市场变动对住房多次评估，根据区域发展情况因地制宜确定贷款金额。也可实施“以房养老”证券化，分散住房价值波动风险。四是采用限制浮动利率来计算年金给4,1-额防范利率风险，即通过阶段性的准确预测利率走向并定期调整合同利率将其弱4-1=，亦可通过其他金融产品对冲利率。五是优化房产处置的市场环境，建立起一个相x,-J完善、顺畅的房产处置平台，有效降低市场风险。

(四)银保联手发挥合力效能。商业银行在开展住房反向抵押贷款业务中，与保险公司联手是其不可或缺的一个重要部分。首先，由于双方的盈亏主要取决于借款人的寿命长短，因此此项业务的开展中有可能出现诸如借款人实际寿命较预期寿命延长等风险。为解决此类问题，借款人在初始就应向与商业银行联合开办此项业务的保险公司投保，这样，在出现风险时，商业银行就可获得保险公司的赔款。其次，对于抵押物的毁损、贬值等，均可由保险公司负责保险。房产到期变现时，商业银行与保险公司以一定比例分摊房产增值部分。在国外，有很多保险公司单独开办此项业务，但中国内地的

保险公司尚未具备金融信贷的功能，且目前国内保险资金还不允许投资普通房产，所以只能通过与商业银行联手开办此项业务。如果银保联手，既可以发挥商业银行充足的资金优势，又可发挥保险公司的保障和风险承担优势。第三，房地产保险还可以起到信用增级的功能，即提高被保险人的信用程度，同时也大大拓展了保险公司的业务空间。

(五)建立适合我国国情的“股份制倒按揭”养老模式。“股份制倒按揭”最大的特点就是房主以逐步减少自己在房屋中的股份为代价，不断从贷款人那里得到现金支付，贷款人则在逐年增大x,l房主房产的股权。房主拥有终身居住权，房主按每年失去的股份向贷款人支付租金(或称利息)。这样有两大好处，一是房产每几年(例如三年)进行重新评估，根据评估的结果转让股权，从而避免了由于诸多因素影响，使“倒按揭”存在实施时间越长风险越大的问题。另外一个好处是为投资者提供了一个新的投资环境，目前我国不乏投资者，只要他们愿意就可以通过逐年投资的方式获得新的房产，这x,-J新的投资者和旧的房产主都是一件“双赢”的好事。■

参考文献：

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[4]邱峰．“以房养老”：养老保障新模式研究[J]．青海金融，

2012．(10)．

(上接第29页)保险意识，确保做到政策性农业保险家喻户晓。

(三)优化县域农村信用环境

流转的需要，进一步完善农村产权流转的有关政策。建立健全县、乡、村三级农村产权交易信息网络平台，为农村抵押资产的处置建立方便、快捷的

渠道。

一是改变县域金融生态环境。要从政策环境、信用环境、科技投入、劳动要素、土地要素等方面人手，制定相应的促进县域经济发展的配套政策措施，引导国有商业银行资金向县域流动。二是完善农村信用体系。拓宽人民银行征信系统在农村的覆盖面，逐步建Or覆盖全县城乡的信用信息基础数据库，健全信用-i,习z级制度，加强信用档案管理和数据共享。推进“信用户”和“信用村”评定工作。三是健全农村抵押资产处置机制。按照促进农村产权自由

(四)建立各方协作机制，整顿农村市场

各级政府部门要优先落实农业政策，凡被认定的家庭农场，优先安排承担各类农业项目，优先安排国家各类支农补贴，良种补贴、农机具购置和报废补贴、农资综合补贴等政策向家庭农场倾斜。同时要加强对农产品交易市场的管理，建立买卖自愿，公平交易的市场格局，杜绝强买强卖、无端压价等欺行霸市现象，保护农民种养积极性。■