地产策划案

篇一：万科房地产营销策划书

万科进入北大学城市场

营

销

策

划

书

策划人：

徐超

2013年4月25日

前 言

2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。

目 录

第1部分 概要提示 .............................................................................

...................................... 1

第2部分 环境分析 .............................................................................

...................................... 1

2.1 市场分析 .............................................................................

............................................... 1

2.1.1 杭州房地产市场分析 .............................................................................

.......... 1

2.2 房地产发展状况 .............................................................................

................................... 1

2.3 土地出让情况 .............................................................................

...................................... 2

2.4 丁桥区域房地产市场分析 .............................................................................

................... 2

2.4.1 区域城市规划 .............................................................................

...................... 2

2.4.2 房地产开发现状 .............................................................................

.................. 3

2.4.3 竞争项目分

析 .............................................................................

...................... 3

2.5 市场走势研判 .............................................................................

....................................... 4

第3部分 机会分析 .............................................................................

...................................... 5

3.1 杭州房地产客户分析 .............................................................................

........................... 5

3.2 杭州市住宅需求特征分析 .............................................................................

................... 8

3.3 丁桥区域客户特点分析 .............................................................................

....................... 9

3.4 目标客户群定位 .............................................................................

................................. 11

3.4.1 目标客群特征： ...........................................................................

.................. 11

3.4.2 选购产品的动机： ...........................................................................

.............. 12

3.4.3 购买行为特征： ...........................................................................

.................. 12

第4部分 产品分析 .............................................................................

.................................... 13

4.1 地块现状分析 .............................................................................

..................................... 13

4.1.1 地块环境调研 .............................................................................

.................... 13

4.1.2 地块周边环境调查 .............................................................................

............ 13

4.1.3 地块交通条件调查 .............................................................................

............ 14

4.1.4 周边市政配套设施调查 .............................................................................

.... 14

4.2 swot分析 .............................................................................

......................................... 15

4.3 产品定位 .............................................................................

............................................. 16

第5部分 战略及行动方案 .............................................................................

........................ 17

5.1 定价原则 .............................................................................

............................................. 17

5.2 定价建议 .............................................................................

............................................. 17

5.3 价格调整方案 .............................................................................

..................................... 18

5.3.1 开发成本核算 .............................................................................

.................... 18

5.3.2 价格定位 .............................................................................

............................ 20

第6部分 营销策略 .............................................................................

.................................... 22

6.1 推广主策略 .............................................................................

......................................... 22

6.1.1 平面广告形式 .............................................................................

.................... 22

6.1.2 多维广告形式 .............................................................................

.................... 22

6.2 媒体组合建议 .............................................................................

..................................... 23

6.2.1 媒体投放目标 .............................................................................

.................... 23

6.2.2 媒体投放原则 ................................................................................................. 236.2.3 媒体选择 .............................................................................

............................ 23

6.3 营销活动策略 .............................................................................

..................................... 24

6.3.1 活动设想 .............................................................................

............................ 24

6.3.2 活动预期达到的效果 .............................................................................

........ 25

第7部分 营销成本 .............................................................................

.................................... 26

7.1 总体预算 .............................................................................

............................................. 26

7.2 预算分布 .............................................................................

............................................. 28

第8部分 行动方案控制 .............................................................................

............................ 29

8.1 项目规模及开发进度 .............................................................................

......................... 29

8.1.1 销售策略 .............................................................................

............................ 29

第9部分 结束语 ..................................................................................................................... 33第1部分 概要提示

三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。

融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城cld核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。

灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造园林深处有人家的温馨氛围，打造都市素质人居。

第2部分 环境分析

2.1 市场分析

2.1.1 杭州房地产市场分析

2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。

据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。

2.2 房地产发展状况

杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全篇二：房地产策划方案

目录

一、项目概况 .............................................................................

...................................................... 1

（一）项目规划 .............................................................................

.................................. 1

（二）项目位置 .............................................................................

.................................. 1

（三）产品描述 .............................................................................

.................................. 2

（四）周边环境（自然环境丶人文环

境） ................................................................... 2

（五）开发商的基本信息 .............................................................................

.................. 4

二、市场情况分析 .............................................................................

.............................................. 4

（一）一手房交易市场分析 .............................................................................

.............. 4

（二）二手房交易市场分析 .............................................................................

............ 13

（三）房地产调控政策影响分析 .............................................................................

.... 16

（四）市场分析总结 .............................................................................

........................ 18

三、swot分析 .............................................................................

............................................... 18

（一）优势分析 .............................................................................

................................ 18

（二）劣势分析 .............................................................................

................................ 19

（三）机会分析 .............................................................................

................................ 19

（四）威胁分析 .............................................................................

................................ 21

（五）总结 .............................................................................

........................................ 21

四、目标客户定位 .............................................................................

............................................ 22

（一）本项目五大特征 .............................................................................

.................... 22

（二）本案目标客户区域定位 .............................................................................

........ 23

五、广告定位 .............................................................................

.................................................... 23

（一）广告宣传策略 .............................................................................

........................ 24

（二）广告语及部分文案表现 .............................................................................

........ 24

（三）广告诉求点 .............................................................................

............................ 24

（四）广告周期安

排 .............................................................................

........................ 25

（五）各阶段广告媒体安排 .............................................................................

............ 26

六、营销活动 .............................................................................

.................................................... 28

（一）举行“科乐多”儿童活动 .............................................................................

.... 28

（二）星际星期六“玩”出亲子情 制作趣味纸杯蛋

糕 ........................................... 28

（三） “疯动全城，星际免费送出iphone6” ........................................................... 29 附件 ................................................................................................................ 错误！未定义书签。

邦华星际ⅱ营销策划报告

一、项目概况

（一）项目规划

邦华星际项目主要分为一期和二期，项目一期占地约16823平方米，总建筑面积约6万平方米，绿化率达到40%。一期由4栋塔楼组成，其中2栋为公寓地上22层，1-2层为商业部分，3层为架空层，4-22层为公寓，另外2栋是2层9.5米高的商铺。麦当劳、华润万家、澳门街和合富置业等率先进驻。在地下1-2层为地下车库，停车位共606个，一期现已处于尾售。本报告分析主要以项目二期为主。

（二）项目位置

邦华星际ii位于广州新荔湾中央居住区域核心地段，地处龙溪中路与江北路交汇处（见下图）。 项目属芳村高尔夫球场地段，离地铁一号线坑口站及广佛线菊树站均约15 分钟路程，周边有保利、中铁、路劲等开发商的住宅楼盘，共享共通化成熟配套设施，又具有明显的差异化定位。（三）产品描述

1、建筑规模：项目土地用途为商住两用， 项目规划由3栋建筑组成，其中2栋为公寓地上 22层，1-2层为商业部分，3层为架空层，4-22层为公寓， 另外1 栋为5层建筑，1层为商铺，2-5层为公寓。loft公寓特色，针对首次置业、改善型、投资型客户设计，主打35–86㎡一至四房小复式公寓，54㎡享三个、房，买一层享俩层。

2、产品介绍：整个项目的产品全为中小户型loft小复式，以豪宅品位打造精装修标准。从公共空间到每一户的室内设计，全部都出自香港豪宅设计大师梁志天之手。除一房一厅小户型外，其他2-4房户型都为双卫生间设计，分别位于复式的上下两层。譬如建筑面积约67㎡两房单位，上下层功能分区合理，并且附赠超大面积多功能空间。其中，二层客厅可根据实际需要，随心变作书房或小卧室，室内空间灵动多变。

与市区其他在售商用公寓相比，邦华星际在产品居住功能上的打磨更胜一筹。所有户型都带景观阳台设计，而且绝大部分户型还有双阳台设计，绝大多数户型为明厨明厕，比传统商业公寓更宜居。

（四）周边环境（自然环境丶人文环境）

从自然环境看星际位于广州新荔湾中央居住区域核心地段，交通便利的同时，污染比较大，

空气没有这么清新。

从人文环境看邦华星际与自然融合的，尽量减少对自然地貌的破坏，结合地形精心设计道路及布局，。单体建筑明快、活泼的浪漫气息与社区休闲、阳光的生活主题丝丝相扣林。而在户型设计上使每个住户都能享受大自然的美景，贯彻均好性和公平性的人文理念。 生活配套

医 院：荔湾区人民医院、妇幼保健院、广州鹤洞骨科医院、广钢医院、增滘卫生站。 银 行：工商银行、广州银行、广州农商银行、交通银行、农业银行

餐 饮：竹溪酒家，兰州拉面 澳门街、麦当劳、星巴克、华润万家等商业进驻，此外还有麦当劳、华润万家、澳门街和合富置业等商业领衔进驻

教育：西关实验小学、芳村小学、培英中学、真光中学、省实验中学高中部，汾水中学。交通状况

项目所处白鹅潭经济商圈核心位置、是缝合广佛城际空间的主要接口，交通四通八达，15分钟直达越秀、东山老城核心，25分钟到达天河区核心商圈。

公交：207路、783路、993路和838路等公交线路东石牌坊站。 地铁：广州地铁1号线坑口站、广佛地铁菊树站。

（五）开发商的基本信息

广东邦华集团有限公司是一家以房地产开发为主营业务的综合性企业，目前经营业务涵盖房地产开发、资产运营、金融投资三大领域。

集团一直着眼于产品的创新和对品质的追求，旨在为市场提供高品质、高附加值的优质物业。至今，邦华集团在广州cbd珠江新城及核心区域已成功开发了多个精品优质项目，包括华盈居、邦华国际公寓、邦华名悦大宅、邦华环球广场等。目前邦华集团投资在建的项目还有广州邦华翠悦湾住宅项目、广州芳村高尔夫公寓及商业项目、广州琶洲邦华环球贸易中心项目等，总建筑面积逾100万平方米。

二、市场情况分析

（一）一手房交易市场分析

1、广州市总体情况

1）广州市2014年1—11月土地供应量

篇三：地产策划方案

地产策划方案（一）

“和融优山美地”历经3年磨砺，终于以临人之势 傲视于镇江市民眼前。高尚的人文社区、倡导生态 的和谐环境在优山美地中尽情体现。 “和融优山美地”在近几年的市场推广及系列销售活动中，在经历市场的洗礼、客户的检阅后，逐 渐取得了全市人民的信赖，同时凝聚了一批真诚的 拥簇者，也吸引了广泛的潜在客户群体。 序 **年火红的一年已经结束，**年正展开崭新的翅膀，开启了新的里程。 为答谢所有厚爱“优山美地”的人们，以及所有期待 “优山美地”的未来更好的人们，镇江和融房地产开 发有限公司将以一颗真诚的心去面对所有人爱戴和亲 赖。

第一乐章 闹元宵主题

第一章节 活动目的

第二章节 活动时间、地点

第三章节 活动邀请对象

第二乐章 闹元宵活动内容

第一章节 闹元宵活动构架

第二章节 欢欢喜喜闹元宵 甜甜蜜蜜过元宵

第三乐章 闹元宵活动布置及安排

第四乐章 活动流程及费用预算

闹元宵 20xx年2月28日，农历正月十五，俗称元宵节又称上 灯节、小年等，是华夏儿女的传统佳节。国人通常以 娱乐的形式来祈祷在新的一年里拥有新的开始好的期 盼。 传统习俗主要有观灯、 猜灯谜、耍龙灯、踩高跷、舞 狮、划旱船、送灯等等。 传统食俗为吃元宵。

第一章 闹元宵活动主题

闹元宵活动以“和融优山美地正月十五闹元宵游 园会”为主题，以“我为人人、人人为我，共创优 山美地和谐社区”为宣传突破口，邀请一、二期业 主、三期签约客户准业主及众多意向性客户作为主 要活动主体。通过项目现场，将楼盘实景以及生活 品质的优越性，重点向活动参与者进行展示，以分 区域的多个活动联动开展，提升活动的丰富性及层 次感。

第二章 活动目的

围绕“闹元宵游园”的系列活动，在较小的投入下，利用活动 的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋 求项目的销售达成，进而达到收益增长。 以“元宵节游园会”回馈客户，增进与客户间的情感沟通，让 客户感受贵宾礼遇的同时，为融洽未来邻里感情构建社区社交 平台。

第三章 活动时间及地点

活动时间20xx年2月28日（元宵节）上午：10：08——11：08下午：15：08——16：38 活动地点 优山美地楼盘项目现场 售楼中心及中心外围道路以及泳池两侧为活动场地， 设立多个区域。

第四章 活动邀请对象

○一期、二期业主代表

○三期签约客户准业主代表

○其他意向性客户

○新闻媒体记者

第二乐章闹元宵活动内容

活动内容概述

举行一次客户联谊会，目的就是为新老客户了解项目开发进度， 体验快乐、健康的社区文化，交流共同关心的问题提供一个平台。 优山美地项目通过这个平台，能够充分展示项目的魅力，使老客户 产生主人翁的认同感，增强自豪感，并自觉或不自觉地传播项目价 值；增强意向客户的购买信心，最终促进销售量的提高 .整个活动分 为四大部分内容，即：自助式游园逛庙会活动、歌舞表演、抽奖、 交流互动，这四个部分相互穿插，共同营造社区文化，传达项目信 息，加强信息传播密度，加深客户对项目的了解。我们要我们的客 户在活动现场体验最丰富的节日旋舞，体验最热烈的节日热情。

第一章 活动总结 构

第二章 欢欢喜喜闹元宵

第三章 甜甜蜜蜜过元宵part i part 2 part 3 part 4艺人表演 传统表演 互动活动 舞台表演 糖画 舞狮子 猜灯谜 变脸表演 糖葫芦 踩高跷 挤气球 口技表演 面人 大头娃娃 吸乒乓球 评剧表演 棉花糖 汤圆 有奖问答 跑旱船 汤圆大考验 中国结 民歌演唱 抖空竹 摄影

第二章 欢欢喜喜闹元宵活动的目的与意义

邀请镇江民间艺人现场进行手工制作，现场制作的手工艺品可以赠送给参与活动的客户，同时也增加了活动的艺术性；活动方法： 搭建不同布景、民间艺人穿传统服装。 以下项目可供选择、以实际邀请为准。活动方式： 剪纸、捏面人、编中国结、冰糖葫芦、糖画、棉花糖、扎花灯等。

prat 1 民间艺人献艺 庙会期间将组织部分民间艺人进行现场献艺。 主办方将发放适量代币

券供游客购买艺人制作成品。 活动方法： 搭建不同布景、民间艺人穿传统服装

part 2 传统表演 为活跃气氛届时将进行舞狮表演 大头娃娃表演踩高跷表演。并穿 插于游人当中可谓是节日镇江的 一道亮丽风景线。

第三章 甜甜蜜蜜过元宵活动的目的与意义：设置多个健身健康的互动小游戏，并通过该项活动发送礼品，以此充分调动客户的参与热情。

活动方法：

1、猜灯谜

2、挤气球

3、吸乒乓球

4、汤圆大考验

5、摄影本次活动以民俗展示作为散点项目，也是本次活动的一个特色 part 3 互动游戏。地产策划方案（二）

一、策划缘起

东部旅游节日在即，全城热销海岸生活

7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。

二、合作优势

《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航

同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。

三、媒体互动

《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。